Гурин А. В. - Приватизация С УМОМ КВАРТИР И КОМНАТ

Вот уже почти 15 лет у людей, проживающих в государственном, муниципальном и даже отчасти в ведомственном жилье, есть возможность оформить свои квартиры и комнаты в частную собственность. Процесс этот называется приватизацией.
Сроки ее окончания недавно были продлены до 2010 года, но все равно не стоит с этим затягивать.
Приватизация хлопотное дело, требующее много сил и времени. Эта книга поможет вам правильно выбрать форму приватизации, понять, нужна она вам или нет, соблюсти все необходимые формальности, разобраться в действующем законодательстве.
В ней рассмотрены также некоторые спорные случаи, решение которых может оказаться полезным и для вас.

Общие сведения о приватизации

ЧТО ТАКОЕ ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ
На протяжении многих десятилетий в нашей стране не существовало понятия частная собствен-ность,особенно в отношении недвижимого имущества. Конечно, каждый человек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.
И вместо понятия частная собственность использовалось другое, более политкорректное и подходящее к идеологии социалистического равенства личное имущество. Оно подразумевало под собой (касательно большинства населения) обстановку квартиры, личные вещи, иногда машину и дачу (личное подсобное хозяйство), но никто не владел в полной мере правом на основную собственность, на котором основана вся современная рыночная система, правом на недвижимость.
И речь идет не о земельных наделах, участках леса или водоемах в советской системе не существовало права на частное владение даже на квартиру или комнату в коммуналке, в которых многие семьи жили на протяжении нескольких поколений. Все жилье в той или иной форме принадлежало государству.
Переход экономики на рыночные рельсы был бы невозможен без введения в стране права на частную собственность. Ее нужно было создавать, и с этойцелью в России провели реформы. С помощью ваучерной приватизации каждый гражданин мог приоб -рести для себя долю в промышленном предприятии.
Все мы помним результаты ваучеризации, и большая часть населения страны, как не владела коммерческой собственностью, так не владеет ею и сейчас. Спорить о плюсах и минусах тех реформ можно долго, но к нашей теме они не имеют отношения.
Был выбран более разумный путь для передачи жилья в частную собственность. Каждый человек, занимающий определённую жилплощадь (один или с семьей), получил право перевести ее в собственность и распоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Не стоит рассматривать шаг, предпринятый государством, как благотворительность.
Большинство россиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своих квартир и комнат, хотя формально они были получены от государства (или предприятия, которое принадлежало государству) бесплатно, фактически они оплачены трудом многих поколений граждан страны, которые работали часто за идею. Так что, как уже говорилось, сама идея бесплатной приватизации справедлива.
Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за 1541 1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений (см.
Приложение 1), передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.
В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение (см. Приложение 2). Разобраться во всех этих законодательных и нормативных актах подчас сложно и специалисту.
Но для обычного человека наиболее важными являются упомянутый уже закон, Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. (см. Приложение 3) и Федеральный Закон О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (важные для нашей темы статьи из этого закона приведены в Приложении 4).
В основе приватизации лежит несколько базовых принципов.
- Приватизация дело добровольное. Никто не может принудить человека, проживающего в государственной или муниципальной квартире, приватизировать занимаемое жилье.
Более того, если будет доказано, что на человека оказывалось давление, приватизация может быть признана незаконной.
- Квартира или комната переходит в собственность проживающих в ней людей бесплатно. Возможные расходы связаны не с самой приватизацией, а с оформлением документов, которые необходимы для ее осуществления, а также уплатой пошлин за регистрацию собственности.
- Приватизировать жилое помещение бесплатно можно только один раз. Исключение сделано для тех, кто принимал участие в. приватизации, будучи несовершеннолетним (до 18 лет).
По достижении совершеннолетия за ними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилого по -мещения.
В Жилье может быть приватизировано, если на это согласны все совместно проживающие с нанимателем совершеннолетние и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет члены семьи, в том числе и временно отсутствующие, но сохраняющие право пользования жилым помещением. Это согласие должно быть оформлено в письменном виде.

Ситуация

В квартире проживает семья: мать, отец и сын. Последний настаивает на приватизации, но родители против.
Может ли молодой человек приватизировать часть квартиры?
Категорически нет! Приватизация происходит только с согласия всех совместно проживающих лиц, так что в этом случае сыну придется смириться с тем, что квартира останется в муниципальной собственности, или постараться убедить родителей в том, что приватизация дает много преимуществ.
Еще несколько месяцев назад над теми, кто проживает в квартирах и комнатах, находящихся в муниципальной собственности, дамокловым мечом висела вероятность скорого окончания бесплатной приватизации. Ведь многие долгое время не могли решиться на эту процедуру или откладывали приватизацию на последний момент.
Когда дата X 31 декабря 2006 г. все больше приближалась, ворганах, занимающихся приватизацией, в жилищных конторах и паспортных столах стали выстраиваться огромные очереди желающих перевести квартиру в собственность до Того, как такая возможность исчезнет.
К счастью, совсем недавно был принят Законодательным собранием и подписан Президентом Федеральный Закон О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества (за 93-ФЗ от 30 июня 2006 г.), который продлил сроки бесплатной приватизации до 1 марта 2010 г.
Однако не стоит откладывать столь важный вопрос, как оформление квартиры в собственность, до 20092010 г., так как данная процедура потребует немало времени на сбор документов. В любом случае чем раньше вы примете решение и проведете приватизацию, тем спокойнее будете жить дальше.
А для того чтобы принять решение, постараемся разобраться в преимуществах и недостатках приватизации жилья.

ПЛЮСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ

После приватизации квартиры или комнаты вы становитесь собственником недвижимости, то есть владельцем капитала.
Вы можете продать свою квартиру или комнату, получить за нее деньги и распоряжаться ими по своему усмотрению купить загородный дом, вложить их в ценные бумаги, открыть свой бизнес. Естественно, если у вас есть другое место жительства.
Такой вариант возможен, когда вы, например, были прописаны в своей квартире, но проживаете у супруга, родственников или приобрели еще одну квартиру на заработанные деньги (или получили ее по наследству).

Ситуация

Жена хочет продать приватизированную на свое имя квартиру, не спрашивая согласия мужа. Он в приватизации не участвовал. Имеет ли она на это право ?
Да, имеет. По причине, указанной при описании предыдущей ситуации, имущество, полученное в результате безвозмездной сделки, относится к раздельной собственности супругов.
- На деньги, вырученные от продажи приватизированной квартиры или комнаты, вы можете приобрести себе другую жилплощадь, более удобную по размерам или местоположению. Так, если вы проживали в двух комнатах коммунальной квартиры в центре города, после приватизации вы вправе продать их и купить отдельную квартиру, то есть улучшить жилищные условия.
Или продать большую, не нужную вам жилплощадь, приобрести квартиру меньшей площади в хорошем районе, тем самым сэкономив на оплате коммунальных услуг и в дополнение получив свободные деньги за счет разницы в цене проданной и купленной квартиры.
Одним словом, у вас появляется недвижимость, за которую всегда можно выручить деньги. Плюс, благодаря приватизации, у любого человека есть возможность купить любую квартиру не только в новостройке, но и в старом фонде.
Нужно отметить, что хотя раньше купить неприватизированную комнату или квартиру формально представлялось невозможным, был разработан законный способ, позволявший проводить сделки с такой недвижимостью, находящейся в собственности государства. Для этого так называемую подставку приватизированную жилплощадь, как правило, маленькую долю в квартире или комнате использовали в операции обмена с неприватизированной площадью. До проведения обмена покупатель неприватизированной квартиры оформлял на свое имя подставку и подавал документы в гор-жилобмен на обмен данной приватизированной доли на государственную жилплощадь, в которой был прописан продавец. Покупатель получал в результате обменный ордер на право занятия помещения, а продавец, по договору купли-продажи, подставку плюс деньги.
Уже на них он покупал новую квартиру и оформлял регистрацию в ней. Подставка возвращалась в агентство недвижимости, которое ей фактически и владело, используя ее для оформления таких сделок неоднократно.
После вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ в 2005 г., когда система ордеров была заменена на договоры социального найма, эта схема перестала работать. Еще раньше, в советское время, фактическая продажа квартиры осуществлялась по той же схеме обмена, только и продавец, и поку-
патель получали в этом случае квартиры один доплачивал, а другой получал некую сумму денег. Были и равноценные обмены, без доплат, но тот, кто хотел получить деньги за свою квартиру, мог найти способ сделать это. '
- Приватизированная квартира может стать источником стабильного дохода, например, если вы сдадите ее целиком или частично в аренду. Многие помнят, что и раньше можно было сдавать квартиру или ее часть в наем. Так поступали одинокие люди, проживающие в многокомнатных квартирах, предоставляя жилье студентам и молодоженам. Но, во-первых, в большинстве случаев это было незаконно, а во-вторых, если кто-то решал идти по законному пути, сдача жилья в наем становилась затруднительной, приходилось заключать договоры поднайма, оформлять справки и документы.
Формально муниципалитет как собственник квартиры мог (и может) запретить вам заключать договор поднайма. В неприватизированной коммунальной квартире сдать комнату вообще трудно требуется согласие всех соседей на это, и если отношения с ними не очень хорошие, то вселить жильцов вы не сможете.
Кстати, приватизированную квартиру лучше сдавать в аренду тоже только по договору, чтобы наниматели несли ответственность за предоставленное помещение, платили вовремя деньги и поддерживали жилье в хорошем состоянии. Но это уже тема отдельного разговора.
Помните только, что рекомендуется, если вы хотите получать доход от аренды, пользоваться услугами риэлтеров или искать съемщиков через друзей, а не подавать объявления в газеты так вы застрахуете себя от дальнейших проблем с временными жильцами.
Будучи владельцем приватизированной квартиры, вы можете завещать ее (или долю в ней) любому человеку. Передать муниципальную квартиру или комнату по наследству нельзя.
Право на проживание в ней получат только те, кто был в ней прописан, а если таковых людей (родственников) не было, квартира перейдет к муниципалитету (государству), которому и принадлежит. Единственный способ для родственников не потерять жилье получить постоянную регистрацию по данному адресу.
Собственник же может отписать свою квартиру кому пожелает, даже чужому человеку. Правда, если завещание не было составлено или возникают сомнения относительно его достоверности, все наследственные дела решаются в суде в соответствии с законом.
Помимо передачи по наследству владелец приватизированной квартиры может подарить ее любому человеку на определенных условиях или без таковых. Договор дарения отличается от завещания тем, что право собственности переходит к тому, кто получил квартиру или комнату в дар при жизни дарителя.
- Пожилые люди могут использовать свою приватизированную квартиру в качестве вклада для переезда в хороший социальный дом или для заключения договора ренты.
В первом случае в обмен на свою жилплощадь одинокий пожилой человек получает возможность жить в специализированном доме, где ему будет обеспечен должный уход (нужно отметить, что стоимость проживания в хорошем социальном доме с квалифицированным персоналом и комфортными условиями на протяжении нескольких лет может быть вполне сопоставима со стоимостью небольшой городской квартиры).
Во втором случае заключается специальный договор ренты. В соответствии с ним люди, которые в дальнейшем, после смерти владельца квартиры, станут ее собственниками, обязаны до наступления этого печального события выплачивать собственнику определенную сумму ежемесячно, что может стать существенной прибавкой к пенсии. Сумма выплат зависит и от стоимости квартиры, и от возраста ее владельца (владельцев).
В договор можно внести и дополнительные условия, например, наем сиделки или обязательство покупать определенный набор продуктов.
С заключением договора ренты нужно быть осторожными обеим сторонам и владельцу и получателям квартиры. Встречается много случаев обмана, неправомерных действий плательщиков ренты и собственников квартиры.
Опять же это тема отдельного разговора. Для нас важнее, что само право ренты может получить только собственник приватизированной квартиры.
- Если вам необходимо взять крупный кредит на какие-либо цели (приобретение другой недвижимости, большие покупки, открытие или расширение собственного дела), приватизированная квартира может выступать залогом для получения необходимых средств в банке. При этом, конечно, есть вероятность квартиру потерять, если вы не сможете рассчитаться с банком.
Поэтому учитывайте свои возможности.
- За последний год в нескольких городах провели выселение жильцов из муниципальных квартир за неуплату коммунальных платежей. При этом отселяли их в условия, значительно худшие, чем у них были, в строгом соответствии с нормами жилья, предусмотренными законом. С владельцами приватизированных квартир таких неприятностей произойти не может. Это, конечно, не значит, что можно не платить за газ, воду, содержание и ремонт дома, не опасаясь за последствия.
Меры предприняты будут, но никто не в праве выселить вас в принудительном порядке из квартиры, принадлежащей вам на правах собственности. Долги могут быть взысканы другими способами, например через суд.
Если сумма долга будет приближаться к стоимости квартиры (что при нынешних ценах на жилье маловероятно), то теоретически через суд квартиру могут выставить на продажу, чтобы высчитать из ее рыночной стоимости все недоимки, а оставшиеся деньги вернут бывшему владельцу.
- Несмотря на то, что текущее обслуживание квартиры и всего дома осуществляют жилищные ремонтно-эксплуатационные службы, если в доме собственников квартир больше, чем тех, кто живет в них по договорам социального найма, собственники могут выбрать другую организацию для обслуживания. Вполне возможно, что качество будет лучше, а цены останутся такими же или даже будут ниже. Для того чтобы поменять обслуживающую организацию, собственники должны создать ТСЖ (товарищество собственников жилья) и заключить договор на обслуживание с любой понравившейся компанией, отвечающей их требованиям. Реформа жилищно-коммунального хозяйства сейчас очень актуальна, и тема ТСЖ заслуживает более подробного рассмотрения.
ДЛЯ нас главное, что у собственников появляется выбор, которого нет у арендаторов муниципального жилья.
- Если дом, в котором находится приватизированная квартира, подлежит сносу, вам должны предоставить новую квартиру в том же районе и не меньшей площади. В том случае, если городу нужно выкупить дом для своих целей, деньги за квартиру вам должны возместить в размере рыночной стоимости.
Жильцы муниципальных квартир могут часто рассчитывать на переселение в жилье в соответствии с нормами, принятыми в данном населенном пункте, причем расположено оно будет ¦ в любом районе, где есть свободные квартиры, а не там, где этого хотелось бы вам.
- На данный момент разницы в квартплате для муниципальных квартир и оплате коммунальных платежей для приватизированных квартир практически нет, так что этот аргумент не является весомым, пока расходы на содержание приватизированной и неприватизированной квартир примерно одинаковы.
- Еще одна небольшая, но важная деталь при получении визы в некоторые страны (например, в США) факт, что вы являетесь собственником квартиры, для работников консульства может стать хорошим гарантом в признании вашей благонадежности, а значит, вероятность отказа в визе снижается. То же самое касается не очень больших кредитов в банках, для которых не требуется залога, у владельца недвижимого имущества больше шансов получить заемные средства.

МИНУСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ

Собственность на недвижимое имущество дает не только права и преимущества владельцу квартиры или комнаты, но и накладывает на него определенные обязанности. Их соблюдение может стать серьезным контраргументом в отношении того, проводить или не проводить приватизацию жилья. Конечно, у отдельных категорий граждан после приватизации остается возможность снова передать полученную собственность во владение муниципалитету (этой процедуре будет посвящена отдельная глава).
Но все же до того, как приступить к приватизации, вы должны тщательно взвесить все за и против и решить для себя, хотите ли вы стать собственником квартиры.
- Собственник квартиры, в отличие от нанимателя, арендующего площадь у муниципалитета по договору социального найма, в полной мере несет ответственность за риск порчи или гибели принадлежащего ему имущества, в т. ч. и по не зависящим от него причинам. Если это случится, вам никто не компенсирует стоимость квартиры и не предоставит взамен новое жилье.
Например, в результате пожара, взрыва газа или другого несчастного случая ваша квартира станет непригодной для проживания, решать проблему, где жить и что делать с испорченной или разрушенной квартирой, придется вам самим.
Однако если квартира или комната стала непри -годной для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, при этом она является для вас единственным местом жительства, государство или муниципалитет обязаны предоставить собственнику жилое помещение из маневренного фонда, который специально предназначен для таких ситуаций. Такое жилье предоставляется временно, до тех пор, пока владельцу пострадавшей квартиры не будет компенсирована ее стоимость или предоставлено жилье по договору социального найма. К сожалению, что такое чрезвычайные обстоятельства в законодательстве по отношению к данной ситуации не указано. Согласно Федеральному Закону РФ О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, к чрезвычайным обстоятельствам отнесены аварии и катастрофы стихийного или иного бедствия, которые влекут за собой существенные имущественные потери, значительный вред окружающей природной среде, человеческие жертвы.
Понятно, что взрыв или пожар в отдельно взятой квартире к таким случаям не относятся. Законодательство не устанавливает также процедуру и методику расчета компенсации, которая должна быть выплачена владельцу пострадавшей недвижимости.
Самая надежная гарантия того, что в случае несчастья вы не останетесь на улице, оформление страхового полиса на квартиру. Вы можете застраховать свое жилье от любых непредвиденных обсто -ятельств, на любую сумму (в пределах рыночной стоимости квартиры) и сроки.
Вам придется привыкнуть к капиталистическим отношениям никто не позаботится о вас кроме вас самих.
- Как собственник вы обязаны поддерживать жилье в надлежащем состоянии. Это значит, что за свой счет при необходимости вы должны осуществлять не только косметический, но и капитальный ремонт своей квартиры (комнаты), чтобы не допустить ее разрушения.
- Владельцы приватизированных квартир одновременно являются и сособственниками общего инженерного оборудования дома, мест общего пользования (подъездов, лестниц, лифтов, подвальных и чердачных помещений), придомовых территорий. Поэтому вы должны участвовать (соразмерно принадлежащей доле) в расходах по обслуживанию и ремонту общего имущества дома, в уплате налогов, сборов и иных платежей в отношении такого имущества.
Если приватизированная квартира расположена в доме памятнике истории и культуры, ее владелец обязан соблюдать закон по охране памятников истории и культуры. То есть вы не можете проводить перепланировки, замены декоративных элементов дома, капитальный ремонт без согласования с органами по охране памятников истории и культуры.
Кроме того, вы обязаны поддерживать здание (вместе с другими собственниками квартир, расположенных в доме) в хорошем состоянии.
- По новому жилищному законодательству, если многоквартирный дом признан аварийным, обязанность по его сносу ложится на собственников квартир или комнат. То есть владельцы жилья должны за свой счет снести дом, при этом у них остается право собственности на часть земельного участка, соразмерную их доле в общем имуществе дома (исходя из площади квартиры или комнаты). А это значит, что собственники могут распоряжаться землей любым образом: построить новый дом, продать по более высокой цене.
Выгоды от этого очевидны, если стоимость земельного участка значительно превышает стоимость квартиры.
В тех случаях, когда собственники не могут сами снести дом, их квартиры будут выкуплены, при этом право собственности на земельный участок под до -мом утрачивается.
С согласия собственников муниципалитет (или государство) может выкупить квартиры или предоставить собственникам взамен другое жилье, зачтя его стоимость в выкупную цену. Выкупная цепа складывается из рыночной стоимости квартиры и всех убытков, связанных с поисками нового жилья, переездом, временным проживанием в другой квартире, оформлением в собственность новой квартиры, упущенной выгоды.
Когда собственники не согласны с решением об изъятии квартиры в связи с расселением, с выкупной ценой или другими условиями выкупа, орган
местного самоуправления, принявший решение о расселении, в течение двух лет с момента направления уведомления об изъятии жилого помещения может предъявить в суд иск о выкупе квартир. Пока не будет достигнуто соглашение или принято судебное решение о выкупе жилья, собственники могут владеть, пользоваться и распоряжаться своими квартирами по своему усмотрению, производить необходимый ремонт (можно отремонтировать вышедшее из строя сантехническое оборудование или электропроводку, стоимость ремонта будет включена в выкупную цену).
- Наконец, еще один минус как собственник недвижимости вы должны платить на нее налог. На данный момент ставки налога устанавливаются в процентах от инвентаризационной стоимости жилья (указана в техническом паспорте на жилое помещение).

КАКОЕ ЖИЛЬЕ МОЖЕТ УЧАСТВОВАТЬ В ПРИВАТИЗАЦИИ

Действует специальная сетка для расчета налога: если стоимость жилья до 300 тыс. руб., то ставка налога не может превышать 0,1% от инвентаризационной стоимости жилья; от 300 до 500 тыс. руб. 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб. от 0,3 до 2%.
То есть на сегодняшний день налог на имущество (квартиру или комнату) относительно небольшой, платится один раз в год. Но, вполне возможно, что уже в ближайшие годы и налоговые ставки, и базу, от которой налог рассчитывается, пересмотрят явно не в сторону снижения. Налог будет исчисляться с рыночной стоимости квартиры (методику ее определения еще полностью не разработали, и на первом этапе возможны спорные ситуации), которая может в десятки раз превышать инвентаризаци -
онную стоимость. Соответственно, в десятки раз может увеличиться налог.
Но отказываться от приватизации из-за сверхбольших налогов не стоит ведь преимуществ все же от ее проведения больше, чем недостатков.

КАКОЕ ЖИЛЬЕ МОЖЕТ УЧАСТВОВАТЬ В ПРИВАТИЗАЦИИ

Как уже говорилось, приватизация это бесплатная передача в собственность граждан занимаемого ими по договору социального найма жилья. А это значит, что приватизировать можно только определенную категорию квартир и комнат. То есть они должны находиться в собственности:
- государства (Российской Федерации) или ее
субъектов (республик, краев, областей, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) ; ,
- муниципальных образований;
- государственных и муниципальных предприятий и учреждений.
Собственно, это большая часть жилых помещений, в которых до 1991 г. проживало почти все население нашей страны.
Часто возникает вопрос как быть с кооперативными квартирами? Нужно ли их дополнительно приватизировать ?

Ситуация

Семья владеет кооперативной квартирой, за которую давно рассчиталась. Сейчас они не могут решить, нужна ли им приватизация.
Дело в том, что кооперативные квартиры принадлежат людям, их купившим. В данном случае формальность заключается в регистрации права собственности и получении свидетельства о собственности. Для этого понадобятся копии паспортов людей, зарегистрированных в квартире, документ о полной выплате пая, заверенный в правлении кооператива.
Оформление собственности производится в местном органе регистрации.
Действительно, основная цель приватизации это передача государственных и муниципальных жилых помещений в частный сектор, в данном случае в собственность граждан. а кооперативная квартира изначально принадлежит этому сектору, так как была приобретена на средства ее владельцев. Чтобы иметь возможность совершать сделки (продавать, дарить, закладывать квартиру и пр.), требуется регистрация права собственности.
С приватизацией эта процедура имеет мало сходств.
Быть объектом приватизации может только та квартира, в которой вы проживаете по договору социального найма. Если вы получили квартиру раньше и у вас на руках есть только ордер на нее, до начала приватизации необходимо будет оформить такой договор.
Жилье должно быть предоставлено для проживания нанимателю бессрочно. То есть в приватизации не могут участвовать лица, временно зарегистрированные в квартире или комнате.
Есть определенная категория жилых помещений, которые не подлежат приватизации.
Это следующие квартиры и комнаты:
- находящиеся в аварийных домах или признанные аварийными, вследствие чего являющиеся непригодными для проживания (сведения о таком жилье можно получить в органе местного самоуправ -ления;

Ситуация

Семья проживает в коммунальной квартире в старом фонде. По их мнению, дом вполне пригоден для жилья (хотя и требует хорошего ремонта), но уже на протяжении 10лет по всем документам он считается аварийным, и подлежит расселению.
Об этом говорится в формах 7и 9. Может ли быть квартира приватизирована? Есть ли выход?
К сожалению, никакой возможности оформить квартиры в частную собственность у жильцов такого дома нет. По закону, помещения, признанные аварийными, приватизации не подлежат.
Есть один выходждать получения новой квартиры после расселения дома. Но потом бесплатно приватизировать вы ее уже не сможете, поскольку договор социального найма будет заключен после 1 марта 2005 г.
- в отношении которых договор социального найма заключен после 1 марта 2005 года;

Ситуация

Военнослужащий К. Стоял в очереди на получение жилья в Министерстве обороны с 1996г. В июле 2005 г. ему была предоставлена квартира. Можно ли ее приватизировать ?
К сожалению, нет. Во-первых, получена она после срока X, то есть 1 марта 2005 г. Это уже делает приватизацию невозможной. Во-вторых, даже если бы квартира была получена на несколько месяцев раньше этого срока, велика была вероятность, что предоставленная квартира находится на балансе Минобороны, то есть ведомственная.
А такое жилье можно приватизировать только после передачи ее в муниципальную собственность.
- расположенные в закрытых военных городках;
- относящиеся к специализированному жилищному фонду в общежитиях, в домах маневренного фонда, в домах, предназначенных для временного приюта; в домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов; в домах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев;
- служебные жилые помещения, предоставленные на время работы в организации или на предприятии.
В последнем случае могут быть исключения. Есть возможность приватизировать служебное жилье сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения стационарных учреждений социальной защиты населения (больниц, фельдшерских пунктов), находящиеся в сельской местности.
Очень многое зависит от государственного органа власти или органа власти местного самоуправления, руководителей предприятий и учреждений, в ведении которых находятся служебные жилые поме -щения. Они не обязаны, но имеют право решить вопрос о приватизации служебных жилых помещений по заявлению граждан, занимающих данные жилые помещения.
Например, такой вариант возможен в Санкт-Петербурге при условии, что человек проработал на предприятии, предоставившем служебное жилое помещение, не менее 10 лет или прожил в этом помещении не менее 10 лет (распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 25 мая 1994 г. 539-р О приватизации жилищного фонда СанктПетербурга).
Если вы не знаете, кому принадлежит ваша квартира, в чьей собственности она находится, достаточно взять справку о регистрации (форма 9) и характеристику занимаемого жилого помещения (форма 7) в них обязательно указывается собственник жилого помещения. Эта же информация содержится в ордере на квартиру.
Следует помнить, что агентства и бюро приватизации оформляют квартиры в собственность проживающих в них граждан только в тех случаях, когда жилье находится на балансе города (муниципалитета) . Оформлением ведомственных квартир и комнат в собственность занимаются предприятия-владельцы данного жилья.

ОСОБЕННОСТИ ПРИВАТИЗАЦИИ КВАРТИР С ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Согласно Жилищному кодексу РФ с поправками, принятыми летом 2006 г., граждане вправе приватизировать свои квартиры до 1 марта 2010 г. Новая дата стала настоящим спасением для людей, проживающих в квартирах, в которых сделана перепланировка, ведь при наличии этого факта сроки приватизации могут очень затянуться.
Закон строг если в помещении были сделаны перепланировка или переоборудование, они должны быть оформлены, иначе приватизацию проводить нельзя. Перепланировка является законной только при наличии соответствующего разрешения. Для этого нужно собрать определенный пакет документов:
- правоустанавливающие документы на жилое по -мещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель);
- копии плана помещений и одобрения бюро технической инвентаризации (БТИ) должны быть получены из органов технической инвентаризации в течение одного года после подачи заявки;
- проект переустройства жилого помещения;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Кроме того, после окончания перепланировки объект необходимо сдать в установленном законом порядке. Завершенные работы принимает специальная приемочная комиссия, в которую входят (с несущественными особенностями в разных регионах) представитель жилинспекции, территориального органа исполнительной власти, управляющего жилым домом, разработчика (автора) проекта, исполнителя (производителя) работ.
Приемочная комиссия удостоверяет факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией и оформляет соответствующий акт. Орган, который проводил согласование, обязан направить эту бумагу в организацию по учету объектов недвижимости (БТИ).
Как перепланировка, так и переоборудование требуют внесения изменений в технический паспорт.
Если при оформлении документов, то есть при получении технического паспорта (а для этого в квартиру должен прийти представитель БТИ) обнаруживается несанкционированная перепланировка или переоборудование, приватизация будет запрещена. Ею снова можно заняться только после того, как наниматель узаконит переоборудование или перепланировку.
Разрешение не требуется оформлять при проведении следующих работ:
- ремонте помещений;
- установке или разборке встроенной мебели, шкафов, антресолей;
- замене (без перестановки!) инженерного оборудования аналогичными по параметрам и техническому устройству.
Кроме того, нарушителей установленного порядка действий при переустройстве ждет административный штраф, уплата которого не освобождает от обязанности приведения жилья в прежнее состояние. Порядок и срок проведения этой работы устанавливает орган, осуществляющий согласование перепланировок.
Если в указанный срок помещение не станет таким, какое оно было до перепланировки, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о расторжении договора социального найма с возложением на нанимателя обязанности по приведению жилья в прежнее состояние.
Можно узаконить произведенную перепланировку, если она не нарушает прав и законных интересов граждан или не создает угрозы их жизни или здоро -вью, и сохранить ее на основании судебного решения. В этом случае жильцы, осуществившие пере.-устройство, обязаны оформить и зарегистрировать его в соответствии с требованиями закона.

ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ НА ПРИВАТИЗИРОВАННОЕ ЖИЛЬЕ

После того как вы выяснили, что ваша квартира или комната могут быть без проблем приватизированы, необходимо решить, кто станет ее собственником. Здесь есть два варианта (речь идет об отдельной квартире).
- Оформить квартиру в общую долевую собственность. При этом собственниками станут все или несколько людей, проживающих в квартире. В этом случае необходимо определить размер доли каждогочлена семьи, участвующего в приватизации.
Доли могут быть как равными, так и соразмерными площади занимаемых жилых помещений, или установлены любым другим способом. Необходимо достичь согласия между всеми, иначе потом перераспределить доли можно будет только через договоры купли-продажи, дарения, завещания.
Порядок определения размеров долей указывается в заявлении на приватизацию.
- Оформить квартиру в собственность одного из совместно проживающих граждан, в том числе несовершеннолетнего. Этот вариант может оказаться удобным в нескольких случаях.
Например, престарелые родители могут отказаться от приватизации в пользу детей, чтобы потом у тех не возникало проблем с наследством.

Ситуация

В квартире прописаны дочь и отец. У отца есть еще одна дочь от первого брака, зарегистрированная по другому адресу. Он хочет провести приватизацию так, чтобы в случае его смерти старшая дочь не могла претендовать на данное жилье.
Как можно поступить в этой ситуации?
Оптимальное решение, если отношения между отцом и младшей дочерью хорошие, оформить приватизацию только на нее. В этом случае она будет являться единственной собственницей квартиры, и в дальнейшем никто из родственников отца не сможет претендовать на его долю.
Ему надо написать отказ от приватизации.
Квартиру оформляют на несовершеннолетнего ребенка в случаях, когда другие взрослые родственники уже использовали свое право на бесплатную приватизацию.
Рассмотрим приватизацию коммунальных квартир, которых в нашей стране, особенно в крупных городах, сохранилось еще немало. В этом случае квартира может быть передана только в общую до -левую собственность. То есть, приватизируя комнату в коммунальной квартире, вы получаете также долю в праве общей собственности на квартиру.
Она определяется исходя из отношения площади занимаемой вами комнаты к жилой площади всей коммунальной квартиры. Так же определяется и доля в праве общей собственности на места общего пользования кухню, коридор, ванную и туалетную комнаты, кладовые.
В заявлении на приватизацию долю собственности выражают дробью. Ее знаменателем будет жилая площадь всей квартиры, округленная до целых квадратных метров, числителем площадь комнаты (округляется до целых квадратных метров), приходящаяся на каждого члена семьи в пределах занимаемой данной семьей жилой площади.
При округлении значений жилой площади необходимо следовать правилу: сумма округленных значений площадей комнат должна соответствовать округленному значению жилой площади всей квартиры. Последняя цифра содержится в характеристике жилого помещения (форма 7), справке о регистрации по месту жительства (форма 9) и в договоре передачи жилья.
Например, если в вашей коммунальной квартире три комнаты площадью 13,6, 16,45 и 20,72 м2, а общая площадь квартиры, соответственно, 50,77 м2, округленные значения будут выглядеть так: комнаты 14, 16 и 21 м2, общая площадь 51 м2.
Владельцы комнат получат доли: 14/51, 16/51, 21/51. Как они разделят эти доли между собой их решение.
Семья из двух человек в первой комнате может указать в заявлении на приватизацию такое соотношение долей: 7/51 и 7/51, одному человеку во второй комнате достанется вся доля в 16/51, а четыре человека в третьей комнате могут выбрать вариант: 5/51, 5/51, 5/51, 6/51.
Нужно учитывать, что при продаже приватизированной коммунальной квартиры доли ее собствен -ников будут учитываться при распределении вырученных денег.

УЧАСТНИКИ ПРИВАТИЗАЦИИ

Как уже было сказано, приватизировать можно только квартиры и комнаты, занимаемые жильцами по договору социального найма. В соответствии с этим договором, у каждой жилой площади есть ответственный наниматель.
Как правило, это человек, на имя которого был выписан ордер. Только ответственный наниматель и члены его семьи могут принять 'участие в приватизации занимаемой жилплощади.
Согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ к членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним:
- супруг;
- дети;
- родители;
- внуки;
- другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (находящиеся на полном содержании нанимателя) при условии, что они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;
- в исключительных случаях иные лица, при условии, что они признаны судом членами семьи нанимателя жилого помещения.
Следует помнить, что граждане, зарегистрированные в данной квартире и являющиеся членами семьи нанимателя, временно отсутствующие по какой-либо причине, имеют право на бесплатную приватизацию жилья независимо от времени отсутствия. При этом они должны предоставить документ о причинах временного отсутствия.
Если они отказываются от участия в приватизации, то заявить о своем решении должны лично или представить нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию и о своем отказе от уча-. стия в ней.

Ситуация

К. А., молодой человек, проживает три последних года за рубежом. У него есть постоянная регистрация в Санкт-Петербурге.
В квартире кроме него проживают родители и сестра, и сейчас вся семья решила приватизировать жилье в долевую собственность. Приехать на родину у К. А. в ближайший год возможности нет.
Как поступить в этой ситуации?
Если К. А. не хочет участвовать в приватизации, ему нужно написать заявление об отказе, подпись заверить в посольстве или консульстве. На заявлении должны быть указаны паспортные данные, адрес квартиры, которая приватизируется, и лица, в пользу которых совершается отказ (все остальные участвующие в приватизации).
Кроме того, понадобится предъявить внутренний паспорт (оригинал). Если же он желает получить долю в приватизированной квартире, необходимо написать доверенность на одного из родственников, заверенную в консульстве, и прислать оригинал российского паспорта.
То же самое касается приватизации коммунальных квартир заявить о своем согласии на нее или отказе от приватизации должны все жильцы квартиры, в том числе и временно отсутствующие.

Ситуация

В коммунальной квартире проживает несколько семей. Все согласны на приватизацию квартиры. Один из соседей, занимающий комнату по договору социального найма, в данный момент находится в тюрьме, срок заключения заканчивается через полгода.
Есть ли возможность оформить приватизацию без его присутствия?
Если сосед не возражает против приватизации и хочет в ней участвовать, остальным соседям потребуется доверенность от него, заверенная начальником тюрьмы.
Как уже стало понятно, не все люди, проживающие в квартире или комнате, могут стать участниками приватизации. Таковыми не могут быть:
- члены семьи нанимателя, утратившие свое право на приватизацию (уже однажды участвовавшие в ней);
Ситуация
В трехкомнатной квартире прописано 4 человека, один из которых ребенок 7лет. Причем у этого ребенка уже есть доля в другой квартире. Может ли он еще раз участвовать в приватизации ?
Если другая квартира покупалась на имя ребенка в долевую собственность, либо была получена по договору дарения или по наследству, то никаких проблем не возникнет. Если же какое-то время назад ребенок уже участвовал в приватизации, то теперь до достижения 18 лет он больше не сможет приватизировать жилье.
А поскольку этого возраста он достигнет только через 9 лет, то даже с учетом того, что сроки приватизации продлены, шансов на участие в ней у него нет.
- члены семьи нанимателя, проживающие в данной квартире, но не зарегистрированные в ней;

Ситуация

Муж и жена живут в одной квартире, но прописан в ней только муж. Могут ли супруги приватизировать квартиру в совместную собственность?
Нет. По закону, участвовать в приватизации имеют право только люди, зарегистрированные в данной квартире.
Так что жилье будет приватизировано только на мужа, причем жена не сможет в случае развода претендовать на раздел этого имущества (приватизация сделка безвозмездная, поэтому квартира, полученная при ней, не считается совместной собственностью).
- поднаниматели, то есть лица, занимающие жилое помещение на основании заключённого с нанимателем (а не государством, местным самоуправлением или предприятием) договора найма;
- временные жильцы, проживающие в квартире (комнате) безвозмездно не более 6 месяцев.

УЧАСТИЕ ДЕТЕЙ В ПРИВАТИЗАЦИИ

Те, кто занимался сделками с недвижимостью, куплей или продажей, знает, что один из самых щепетильных моментов соблюдение прав детей. Закон в этом отношении строг, и при приватизации жилья нужно обязательно учитывать все нюансы, связанные с несовершеннолетними.
По закону к несовершеннолетним относятся граждане РФ, которые не достигли 18 лет, то есть
еще не обладающие полной дееспособностью (способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).
Гражданский кодекс РФ подразделяет детей на две категории: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (от 14 до 18 лет). Для каждого из этих возрастных периодов характерен разный объем дееспособности.
Так, интересы малолетних детей представляют родители, если их нет усыновители или опекуны.

Ситуация

В квартире прописаны 8 человек (родители, дочь с ребенком 14лет, сын с женой и двумя детьми возрастом 1 и 4 года). Семья желает провести приватизацию только на родителей. Возможен ли такой вариант ?
Категорически нет! Дети до 18 лет не могут отказаться от участия в приватизации, значит, они будут сособственниками квартиры в любом случае.
А старшие члены семьи (дочь, сын и невестка) вправе отказаться от участия в приватизации.
Дети старше 14 лет могут самостоятельно совершать ряд сделок, но чаще всего сделки совершаются все же с согласия родителей либо усыновителей (попечителей) .
В некоторых случаях ребенок становится полно -стью дееспособным до достижения 18 лет. Так, например, если он вступает в брак до этого возраста, он считается полностью дееспособным со временирегистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
Дети, достигшие 16 лет, могут быть объявлены полностью дееспособными, если они работают по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (юридически это называется эмансипацией). Решение об этом принимается органом опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей либо по решению суда, если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания.
Приватизировать квартиру или комнату можно, если на это есть согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Но дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор о приватизации, если они прописаны в квартире или комнате, независимо от того, проживают они в ней или отдельно.
Когда в семье есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, нужно их согласие на включение в договор о приватизации.
Дело в том, что сначала Закон РФ О приватизации жилищного фонда в РФ не содержал этой нормы, и это грубо нарушало права несовершеннолетних. В ст.
7 упомянутого закона о приватизации говорилось, что передача жилья в собственность оформляется договором, нотариального удостоверения которого не требуется, и не было указано, какие лица должны включаться в число собственников. С -16 августа 1994 г. вступили в силу изменения в закон, которые защитили права детей.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов.
Квартиры, где проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, усыновителей, попечителей и органов опеки и попечительства.
Когда родители умерли, а в квартире остались проживать исключительно дети, по заявлению органов опеки и попечительства или других законных представителей в течение трех месяцев оформляется договор передачи этого помещения в собственность детей. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то он будет оформлять договор самостоятельно, но с разрешения органов опеки и попечительства или других законных представителей.
Как уже говорилось, исключение в общем правиле приватизация разрешена один раз сделано только для несовершеннолетних. Дети, ставшие собственниками занимаемого жилья в порядке его при -ватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.
То есть, когда человеку исполнится 18 лет, он может один раз приватизировать жилье независимо от того, принимал ли он участие (например с родителями) в приватизации квартиры до 18 лет.
Поскольку в 19921994 гг. дети в состав собственников квартиры не включались, покупателям квартир, приватизированных в этот период, следует быть очень осторожными. В случаях, когда на момент приватизации в квартире проживали несовершеннолетние и они не были включены в число собственников, сделка может быть оспорена в суде.

ОФОРМЛЕНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ: САМОСТОЯТЕЛЬНО ИЛИ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКОВ

При рассмотрении споров, касающихся приватизации, проведенной с нарушением прав несовершеннолетних, суды, как правило, признают такие сделки недействительными .

Ситуация

В 1991 г. квартира была приватизирована только на родителей, которые не включили в приватизацию своих двух несовершеннолетних детей. Могут ли дети теперь, по достижении 18лет, потребовать переприватиза-ции квартиры на всех?
Дело в том, что родители в 1991 г. и не могли бы сделать по-другому. Закон РФ О приватизации жилищного фонда в РФ, принятый в 1991 г., в первой редакции не содержал статьи об обязательном участии детей.
Изменения были внесены только в 1998 г. Сейчас дети могут потребовать признать состоявшуюся приватизацию недействительной через суд и заново приватизировать квартиру, только при условии, что они в ней прописаны.
Рекомендуется проверить, были ли при приватизации включены в число собственников несовершеннолетние дети, проживающие совместно с собственниками помещения на момент приватизации. Если этого не было сделано, следует выяснить, есть ли предварительное разрешение органов опеки и попечительства на отказ указанных лиц от приватизации.
Это одна из причин, по которой квартиры нужно покупать через агентства недвижимости, обеспечивающие юридическую проверку чистоты квартиры.
В тех случаях, когда вы приобретаете квартиру, приватизированную после августа 1994 г., проследите, чтобы в число собственников были включены несовершеннолетние дети, проживающие отдельно от нанимателя, но имеющие право пользования помещением (прописанные или выписанные, но обладающие правом вернуться: находящиеся в специальных лечебных учреждениях, на учебе, с родителями в иногородних (заграничных) командировках и т. п.).
Приватизация, при которой в число собственни-, ков не были включены несовершеннолетние и нет предварительного разрешения органов опеки и попечительства на отказ, признается недействительной, поскольку не соответствует требованиям закона. При этом иск о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлен в течение десяти лет!
Процедура приватизации

ОФОРМЛЕНИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ:САМОСТОЯТЕЛЬНО ИЛИ ЧЕРЕЗ ПОСРЕДНИКОВ

Приватизация достаточно хлопотный процесс, который потребует от вас сил и времени, прежде всего по сбору всех необходимых документов (о том, какие документы потребуются, читайте в следующей главе). Вам придется отпрашиваться на работе, поскольку время приема в различных муниципальных органах, как правило, совпадает с рабочим временем в прочих организациях и на предприятиях.
А, вероятно, даже необходимо будет взять отпуск, чтобы сделать все приготовления тщательным образом.
Один из вариантов оформления приватизации без непосредственного своего участия на всех этапах этой процедуры довериться посредникам, юридической фирме или агентству недвижимости. В этом случае компания-посредник берет на себя трудности, предоставляя клиенту конечный результат Свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое и является подтверждением права собственности на квартиру, и договор передачи квартиры в собственность.
Агентства недвижимости обычно предлагают такую услугу, если вы решаете продать свою неприватизированную квартиру, что в принципе невозмож-
но, для этого ее нужно сначала перевести в собственность. В этом случае компания может предоставить скидку на свои услуги по подготовке документов и дальнейшим мероприятиям, связанным с оформлением квартиры.
Если в планах продажи квартиры нет, но вы хотите просто приватизировать ее, то здесь можно обратиться не только в агентство недвижимости, но и в юридические компании, предоставляющие подобные услуги.
Минус в том, что стоимость услуг в крупных городах может превысить 1015 тыс. руб. Плюс вы избавляете себя от необходимости ходить по инстанциям и собирать нужные документы.
Сроки приватизации квартиры самостоятельно или через посредника обычно не сильно отличаются и зависят от загруженности бюро по приватизации и сложности вашего случая, то есть количества справок, которые нужно собрать. В среднем, сбор комплекта документов, необходимых для приватизации квартиры, и подачи его на заключение договора передачи квартиры в собственность осуществляется за 35 недель (в простых случаях, когда будущий собственник проживал в данной квартире с 1992 г. и больше никуда не выписывался и не прописывался, срок может быть меньше).
Полностью процедура приватизации занимает 22,5 или 1 1,5 месяца.
Очень важно доверить ответственный процесс оформления приватизации профессионалам. Выбирайте фирмы, которые уже давно работают на рынке данных услуг (это можно отследить по датам регистрации компании и лицензий на занятия юридической или риэлтерской деятельностью).
Лучше всего воспользоваться рекомендациями друзей и знакомых, которые уже делали приватизацию через какую-то фирму и остались довольны ее услугами.
При обращении в компанию выясните, какие документы потребуются от вас, какова ваша доля участия в сборе документов если за последние годы вы меняли место жительства много раз, причем не в пределах одного города, справки и выписки из других городов вас могут попросить предоставить самих.
Расчет за оказанную услугу должен производить -ся двумя платежами аванс до того, как фирма начала работать, и полная оплата после того, как вы получили на руки договор о передаче жилья в собственность и Свидетельство о его государственной регистрации.
Солидная компания, скорее всего, не станет заниматься сложными случаями, связанными с перепланировкой квартиры или другими фактами, препятствующими нормальной приватизации. Эти проблемы вам нужно будет решить самостоятельно или нанять посредников для урегулирования всех вопросов.
В заключение нужно напомнить, что в обязательном порядке между компанией, оказывающей вам услугу по оформлению приватизации, и вами должен быть заключен договор, в котором обязательно указаны все важные моменты, права и обязанности сторон, обстоятельства, при которых договор может быть расторгнут (образец такого договора приведен в Приложении 5). На представителя компании-посредника оформляется доверенность от лица всех граждан, участвующих в приватизации. Он же должен вам выдать расписку за каждый документ, который вы предоставляете ему для работы с вашим делом,

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ПОНАДОБЯТСЯ ДЛЯ ПРИВАТИЗАЦИИ

Сбор необходимых документов один из самых сложных, затратных по времени этапов в приватизации квартиры. Вам понадобится перечень документов, которые сложно собрать в короткий срок.
При этом нужно учитывать, что многие из них имеют свой срок действия, а значит, действовать придется оперативно.
Документы, удостоверяющие личность всех занимающих приватизируемое жилое помещение (паспорта, свидетельства о рождении для детей до 14 лет). Фотографии в паспортах должны соответствовать возрасту (в новом паспорте 14/20/ 45 лет).
Если фотография просрочена, придется сначала получить новый паспорт. Если вы меняли паспорт после сентября 1991 г. (новый, изменение фамилии, потеря), в том паспортном столе, где была проведена замена, необходимо взять справку о замене паспорта (всех замен, если их несколько).
Справку требуют не во всех регионах.
- Технический паспорт на жилое помещение, в котором указана точная характеристика приватизируемого жилья. Выдается паспорт БТИ (проектно-инвентаризационным бюро ПИБ). Для оформления паспорта необходимо оформить заявку на посещение вашего жилого помещения инспектором,
который проведет замер и документально удостоверит, была или не была произведена перепланировка квартиры (комнаты).
- Справка о регистрации по месту жительства (форма 9) получают в паспортном столе жилишрого ремонтно-эксплуатационного государственного (муниципального) предприятия. Действует в течение 30 дней с момента выдачи.
- Характеристика занимаемого жилого помещения (форма 7) получают там же. Действует в течение 30 дней с момента выдачи.
Обе справки должны обязательно содержать подписи всех должностных лиц и печать паспортной службы.
- Копия ордера на жилое помещение выдается жилищными ремонтно-эксплуатационными предприятиями.
- Копия финансового лицевого счета нужна для коммунальных квартир.
Кроме этого, вам могут потребоваться и другие бумаги.
- Копия договора найма на жилое помещение, подтверждающая право проживания нанимателя и членов его семьи в данной квартире.
- Тем, у кого после 1 января 1992 г. был перерыв в постоянной регистрации, к заявлению на приватизацию нужно приложить копию паспорта (извлечение в части, касающейся регистрации по месту жительства) и/или иное документальное подтверждение отсутствия регистрации за данный период с письменным пояснением причин.
- В некоторых регионах, например в Москве, в случае перемены места жительства в период с сентября 1991 г. по настоящее время, необходимо предоставить выписки из домовых книг со всех мест проживания (образец такой выписки см. Приложение 6).
- Если вы жили в области или другом регионе РФ, то необходима справка из этого региона о том, что вы право приватизации не использовали (получить ее можно в БТИ и/или органе юстиции).
- Если кто-то из проживающих в квартире был гражданином другого государства, понадобится справка из ОВИРа о принятии гражданства.
- Документ о причинах временного отсутствия для временно отсутствующих (выписанных) граждан. Если временно отсутствующий отказывается от участия в приватизации квартиры, он заявляет о своем решении лично или представляет нотариально удостоверенное заявление о согласии на приватизацию и о своем отказе от участия в ней.
D Нотариально удостоверенная доверенность для доверенных лиц, которая обязательно должна содержать указание на право получить в собственность доверителя бесплатно в порядке приватизации жилое помещение по указанному адресу. В материалах приватизационного дела должен находиться либо подлинник такой доверенности, либо нотариально удостоверенная копия.
- Разрешение органов опеки и попечительства, если приватизируется квартира (комната), в которой живут только несовершеннолетние дети. При передаче жилых помещений в собственность исключительно несовершеннолетних в договоре передачи указывается номер и дата выдачи разрешения органов опеки или подтверждается факт совместного проживания с ними родителей (усыновителей, опекунов, попечителей).
Помимо этого местные власти могут вводить до -полнительные требования к документам, осложняющие процедуру приватизации, но предохраняющие от мошенничества на рынке недвижимости. Если вы жили в период с 1 января 1992 г. не в одном городе, вам могут понадобиться следующие документы.
- Справка о регистрации по месту жительства (форма 9) из всех мест проживания после этой даты.

Ситуация

В квартире (г. Москва) с 1998 г. прописаны мать и сын.
Но до этого, в 1993-98 гг., сын был прописан по месту службы в Магаданской обл. Воинская часть, в которой он служил, расформирована, на письменные запросы ответов не приходит, а ехать туда, чтобы получить необходимые справки, возможности нет. Мать согласна отказаться от приватизации в пользу сына.
Как поступить в этом случае?
Поскольку для приватизации в этом случае нужны документы, подтверждающие регистрацию в период с 1993 по 1998 гг. вне пределов г. Москвы и получить их трудно, можно предложить более простой способ. Приватизация оформляется на мать, а сын пишет отказ (в этом случае никаких справок со старого места жительства не требуется).
После того как приватизация будет проведена, мать может по договору купли-продажи или дарения оформить квартиру на сына.
- Справка о том, что ранее занимаемые жилые помещения вами не были приватизированы.
- В некоторых городах для приватизации квар -тиры или комнаты в домах памятниках архитектуры, потребуется справка из государственного органа, контролирующего использование памятников культуры и истории.
Как стало ясно из приведенного перечня, основные проблемы при приватизации возникают, если будущий собственник с момента начала приватизации (январь 1992 г.) был прописан в других городах и если в квартире сделана перепланировка.
Если в квартире сделана перепланировка, возможно, проще будет вернуть все в изначальное состояние, собрать документы, приватизировать квартиру, а потом при желании снова переделать все на свой вкус.

КАК ПОДАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ НА ПРИВАТИЗАЦИЮ

Следующий этап после сбора документов обращение с ними в агентство по приватизации, где необходимо по установленной форме составить
заявление на приватизацию жилого помещения (в Приложении 7 вы можете ознакомиться с примерным образцом такого заявления).
Заявление должно быть подписано всеми проживающими в данной квартире или комнате с членами семьи в возрасте от 14 лет и старше (включая и тех, кто отказался от участия в приватизации) или их доверенными лицами.
В случае необходимости указывается, кто из членов семьи выразил согласие стать собственником жилого помещения и кто отказался от своего права получить жилое помещение в собственность. Образец заявления об отказе от приватизации вы найдете в Приложении 8.
При подписании и подаче заявления необходимо личное присутствие всех граждан от 14 лет и старше, проживающих в данном жилом помещении. Если кто-то из них явиться не может, его интересы представляет доверенное лицо (доверенность заверяется нотариально!).
При подписании заявления указываются реквизиты доверенности и данные паспорта (в том числе детей от 14 до 18 лет).
Подписанное жильцами заявление на приватизацию регистрируется в Книге учета заявлений граждан на приватизацию жилых помещений, на руки им выдается документ, подтверждающий подачу заявления и необходимых документов. В нем также указывается, где и когда можно подписать договор на приватизацию жилья.
Как уже отмечалось, сама приватизация бесплатная, но ее оформление требует денежных затрат. Тарифы по оплате услуг устанавливаются местной администрацией.
Практика показывает, что все документы оформляются в двухмесячный срок. Но если вам необходима срочная приватизация, за дополнительную плату ее можно ускорить.
Это бывает нужно, если вы хотите срочно перевести свою квартиру в собственность с целью ее продажи.
В случаях, если квартира не подлежит приватизации или не соблюдены иные условия для привати -зации, вам может быть отказано.
Если вы считаете, что отказ несправедливый, нужно решать вопрос через суд. Лучше воспользоваться услугами адвоката, так как очень многое зависит от правильного оформления документов.

ДОГОВОР ПРИВАТИЗАЦИИ

После того как вы сдали все необходимые документы и подписали заявление на приватизацию, вам остается ждать готовности документов. Напомним, это: договор приватизации (его образец, а также особые условия договора, представлены в Приложениях 9 и 10) и Свидетельство о государственной регистрации.
Договор готовит агентство (бюро) по приватизации. Договор приватизации жилья заключается в письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении, соответственно, вам не придется платить государственную пошлину.
Когда договор готов, все участники приватизации приходят в агентство с паспортами и подписывают договор. После этого агентство представляет договор на подпись уполномоченному лицу
государственного органа местного самоуправления или предприятия (если квартира ведомственная).
Следующий этап агентство представляет все документы, включая подписанный договор, в Федеральную регистрационную службу, где регистрируется право собственности на жилое помещение. Оно подтверждается свидетельством о праве собственности на приватизированную квартиру (комнату).
При его получении взимается государственная пошлина в размере 500 руб. (по состоянию на 2006 г.).
После получения договора и свидетельства, вы становитесь собственником жилья квартиры, комнаты или доли в них.
Договор выдается под подпись одного из собственников приватизированного жилья в количестве экземпляров, соответствующем количеству нанимателей. В случае, если квартира передается в общую долевую собственность, то каждому собственнику может быть выдано по экземпляру, если об этом указано непосредственно в заявлении на приватизацию.
Естественно, каждый собственник получает и свое свидетельство о праве собственности на приватизированную квартиру (комнату).

Ситуация

Печальный случай мать, проживавшая в отдельной квартире, где былазарегистриро-вана только она, скончалась до завершения передачи жилья в собственность. Унее остались двое детей. Как им поступить ?
Смерть заявителя не является препятствием для оформления приватизации при условии, что все необходимые документы были сданы и осталось получить договор и регистрацию недвижимости в собственность. В данном случае выход следующий: получить свидетельство о собственности и договор передачи жилья в частную собственность.
После этого детям нужно начать оформлять наследование собственности.
Теперь вы можете совершать со своей собственностью любые сделки, не противоречащие законодательству. И можете себя чувствовать владельцем пусть небольшого, но капитала.
Расприватизация и деприватизация: как отказаться от собственности на жилье
Несмотря на все положительные моменты, связанные с тем, что квартира переходит в частную собственность граждан, может возникнуть необходимость отказаться от этой собственности и снова стать нанимателем муниципального жилья. Например, если требуется улучшение жилищных условий и есть вероятность, что дом расселят. В этом случае наниматель и его семья получат новую квартиру в соответствии с социальными нормами, принятыми для данного региона.
Владельцы же приватизированной квартиры получат равноценное по площади жилье. Необходимо учесть: приватизировать новую квартиру, полученную по договору социального найма, вы не сможете, так как потеряли право на приватизацию.
Кроме того, как уже говорилось, квартиры, договор социального найма на которые заключен после марта 2005 г., не могут быть приватизированы.
В законодательстве сейчас нет специальных терминов расприватизация или деприватизация, хотя на практике они используются. Между этими понятиями существует разница.
Расприватизация это признание в судебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способ использовался раньше, когда законодательством не была предусмотрена возможность вернуть квартиру в муниципальную собственность без
суда, и сейчас продолжает использоваться в некоторых случаях. Договор приватизации может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда.
Для этого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен с нарушением действующего гражданского законодательства. Времени эта процедура может занимать очень много.
После признания договора недействительным квартира переходит в государственную или муници -пальную собственность, а бывший собственник становится ее нанимателем. Если жилое помещение было после приватизации продано или обменено, все участники совершенных сделок возвращаются в исходное положение.
Иск о признании договора приватизации недействительным могут подать:
- граждане, принявшие участие в приватизации;
- другие заинтересованные лица (например, члены семьи собственников);
- опекуны, попечители несовершеннолетних детей;
- прокурор, а также органы опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
- органы государственной власти или местной администрации.
Требование о признании приватизации жилья недействительным можно представить в течение трех лет со дня регистрации договора. В случае пропуска срока по уважительной причине суд вправе его про -длить.
Деприватизация принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, основанный на принципе добровольности. Схема его такова: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им в пользование на основании договоров социального найма.
По новому федеральному жилищному законодательству возможность деприватизации жилья ограничена мартом 2010 г.
Возвращаемая в муниципальную собственность квартира должна отвечать нескольким условиям:
- быть единственным местом постоянного проживания человека (семьи);
- быть свободна от каких-либо обязательств, в том числе не иметь долгов по квартплате.
В большинстве случаев далеко не каждый мог рассчитывать на деприватизацию, таким правом обладали до недавнего времени, а точнее до июня 2006 г., только малоимущие граждане. Согласно новому закону, в Жилищном кодексе РФ, ст.
20, слова Малоимущие граждане заменены словом Граждане.
- Процедура передачи приватизированного жилья в собственность города тоже связана со сбором необходимых документов. Вам понадобятся:
- оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство);
- документ, подтверждающий отсутствие ограничений и обременении, например, что ваша квартира не заложена в банке как гарантия возврата кредита;
- выписка из домовой книги с момента заселения помещения;
- копия финансового лицевого счета, если передаются комнаты в коммунальной квартире;
- технический паспорт квартиры;
- ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;
- квитанция об оплате регистрационного сбора.
В определенный срок (12 месяца) исполнительным органом будет подготовлен договор передачи, который подписывается всеми собственниками. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.



    Недвижимость: Рынок - Ипотека - Инвестиции

• Недвижимость
  
• Разновидности недвижимости
  
• Софт для работы с недвижимостью
  
• Законы о недвижимости
  
• Инвестиции в недвижимость
  
• Ипотека
  

---

---