Григорьев П. Н. - Сам себе Риэлтор

Что такое право собственности? В каких случаях человек становится собственником вещи, дома, квартиры и когда он теряет права на эти объекты? В какой момент возникает и прекращается право собственности?
Вопросы чрезвычайно важные. Без их понимания нам не следует пускаться в штормящее рыночное море каких-либо операций с недвижимостью.
Как раз тот хрестоматийный случай, когда именно знание предполагает и обеспечивает все дальнейшие действия...
Итак, что такое право собственности? Это право владения, пользования и распоряжения имуществом.
Слова только издали похожие друг на друга: это вовсе не синонимы, и в юридических определениях, и на предметно-бытовом уровне они имеют совершенно разное значение и смысл.
Владея чем-либо, вы держите это в своей власти, подчиняете только своей воле. Пользуясь чем-либо, вы извлекаете из объекта все его полезные свойства. Есть квартира вы в ней живете, есть гараж - используете как помещение для стоянки автомобиля или как кладовое помещение и т. д. и т. п.
Распоряжаясь чем-либо, вы определяете дальнейшую судьбу объекта или вещи. Вы можете совершать любые (в пределах закона) действия в отношении своего имущества: подарить, продать, сдать в наем и т. д.
Однако прежде чем владеть, пользоваться и распоряжаться как полноправный хозяин, вы должны родиться как собственник. Так, право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству в соответствии с завещанием или законом.
Итак, с возникновением права собственности у одного лица такое же право прекращается у другого. Например, при заключении договора купли-продажи у покупателя возникает, а у продавца прекращается право собственности на объект купли-продажи. При дарении у одаряемого возникает, у дарителя прекращается...
Очень важно определить для обеих сторон момент возникновения и прекращения этого права - права собственности. Согласно гражданскому законодательству право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. При сделках, которые требуют государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации в органах юстиции.
А поскольку мы говорим с вами о недвижимости - сделка которая требует государственной регистрации, право собственности, например у покупателя квартиры, возникнете момента государственной регистрации права и внесения записи в единый реестр прав на недвижимое имущество.
Необходимо также учитывать, что существуют и другие основания возникновения и прекращения права собственности, предусмотренные законодательством: приобретение права собственности на вновь возведенный объект, приватизация недвижимости, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества, принудительное изъятие (конфискация, реквизиция, обращение взыскания на имущество и т. д.).
Помимо вышесказанного существует еще один немаловажный нюанс: зачастую собственником объекта является не одно лицо, а два или более. В этих случаях и разговор, как говорится, особый...

Общая собственность

Общая собственность возникает тогда, когда имущество (вещь, дом, автомобиль, квартира и т. д.) находится в собственности двух или нескольких лиц. Законом закреплено два вида общей собственности на имущество: совместная и долевая.
В чем их сущность и отличия?
В общей долевой собственности каждому сособственнику принадлежит определенная доля. Она может быть выражена в виде дроби - 1/2,1/4, 3/4 и т. д. или в процентах в общем имуществе.
При общей долевой собственности состав участников может быть весьма разнообразным. Например, владельцами одной квартиры могут быть гражданин и юридическое лицо.
В общей совместной собственности доли собственников не определены, Закон определяет случаи возникновения и установления общей совместной собственности между супругами, между участниками крестьянского (фермерского) хозяйства, Такие отношения строятся на личном доверии и взаимном уважении друг к другу, то есть они носят лично-доверительный характер,
Участники совместной собственности сообща владеют, пользуются, распоряжаются общим имуществом, Например, ни один участник совместной собственности не сможет подарить свою долю кому-либо, поскольку ее, эту долю, сначала надо определить и затем выделить из общего состава, Это может быть достигнуто путем соглашения между участниками совместной собственности, а при недостижении такого согласия - в судебном порядке, При общей долевой собственности каждый участник имеет заранее определенную долю, которой может самостоятельно распоряжаться,

Жене кухня, мужу диван

Права супругов на жилые помещения, земельные участки и т.п. зависят от времени и источника приобретения имущества, Так, различается имущество, принадлежавшее каждому из супругов, и имущество, приобретенное в общую совместную собственность, Совместную собственность супругов составляет любое имущество, нажитое в период брака, за исключением имущества:
- принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
- полученное во время брака в дар, в наследство или в процессе приватизации,
Рассмотрим один интересный пример: муж получил в наследство гараж, продал его и на вырученные деньги приобрел в собственность дачу, В этом случае дача будет считаться только собственностью мужа, поскольку имущество, приобретенное на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, или полученное в период брака в дар, наследство и т,п,, составляет индивидуальную собственность того из супругов, который его приобрел,
Следовательно, совместной собственностью супругов следует признать любое имущество, нажитое в период брака, кроме того, которое указанием закона изъято из совместной собственности суп
ругов, При этом не имеет значения, на чье имя внесено или зарегистрировано соответствующее имущество, Например, квартира, зарегистрированная на имя жены в период супружеской жизни, будет считаться совместной собственностью,
Как правило, при распоряжении общим имуществом одним из супругов предполагается, что он действует с солпасия другого супруга, Но для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, В том случае, когда такое согласие не получено, сделку можно признать недействительной в судебном порядке в течение трех лет со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ее совершении,
Редко, но встречаются семейные пары, между которыми заключен брачный договор, Как быть, если брачный договор освобождает одного из супругов от получения согласия у другого на совершение сделки или, наоборот, расширяет круг сделок, при совершении которых необходимо получать подобные согласия? Отвечая на данный вопрос, необходимо отметить, что брачный договор позволяет точно определить собственность каждого из супругов и упростить процедуру развода, а подобные положения договора безразличны для третьих лиц, они установлены только для супругов - мужа и жены, а нарушение установленных норм требует, скорее всего, материального возмещения провинившимся супругом,
И в заключение главы - ответы на наиболее часто возникающие вопросы, которые в той или иной степени связаны с понятием и содержанием права собственности,

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Наша квартира досталась мне по наследству от бабушки. Теперь, при разводе, муж требует свою часть этой квартиры.
Имеет ли муж на нее права?
Полученная в наследство квартира является вашей исключительной собственностью, Однако муж может через суд признать это имущество
совместной собственностью, если в период брака за счет совместно нажитого имущества супругов, или имущества, либо труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.).
" Сможет ли моя бывшая жена претендовать на квартиру, которую я собираюсь приобрести ? Мы живем уже 2 года в разных городах, подавали заявление о разводе в загс (развод по обоюдному согласию), но свидетельство о разводе мне так и не было прислано (в паспорте у меня стоит штамп о том, что я женат).
Если расторжение брака было совершено до 1 марта 1996 года, то брак считается расторгнутым с момента регистрации решения суда в загсе. Если расторжение брака было после 1 марта 1996 года, то брак считается расторгнутым после вступления в законную силу решения
суда. До тех пор, пока вы не уверены в действительном расторжении брака (юридически, а не по факту раздельного проживания), торопиться с приобретением не следует.
Л Объясните, пожалуйста, как я могу стать владельцем бесхозного жилого дома ? К кому нужно обратиться с ходатайством ? Какие документы необходимо собрать?
Согласно ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного само* управления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Ъ Может ли квартира, находящаяся в собственности моего отца, быт% без зарегистрированных в ней жильцов?
Собственник квартиры имеет право не регистрировать на свою площадь жильцов.
"9 Нахожусь в зарегистрированном браке, но с октября 1998 г. мы с женой живем раздельно. В декабре 1998 я купил квартиру.
Будет ли она подлежать разделу при разводе?
Так как при покупке квартиры Вы находились в законном браке, то купленная квартира является совместно нажитым имуществом и подлежит разделу при разводе.
Л Если однокомнатная квартира была куплена мною до брака, но в процессе совместной жизни был переезд в другую однокомнатную квартиру (договор мены), имеет ли в этом случае жена права на половину квартиры ?
Если обмен был совершен без доплаты, то новая однокомнатная квартира не является совместной собственностью супругов.
Л Хочу продать принадлежащую мне часть дома. Соседке 92 года, больна, не встает.
Согласия на продажу не дает из вредности. Какие есть варианты?
Согласно ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки и не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу совершенно независимо от согласия или несогласия других дольщиков.
- Э Имею ли я право на прописку в квартире мужа без согласия свекрови?
Если квартира находится в собственности супруга, то согласие других членов семьи на регистрацию жены не требуется. При регистрации на муниципальную и государственную площадь согласие других членов семьи на регистрацию жены требуется.

БЫЛО ВАШЕ - СТАЛО НАШЕ. ЧТО ТАКОЕ ПРИВАТИЗАЦИЯ?

В настоящее время существует множество способов приобретения жилья в частную собственность граждан, одним из таких способов является приватизация. Приватизация предполагает бесплатную передачу государством в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, а для граждан, забронировавших занимаемые ими помещения, по месту их бронирования. Так, гражданин может стать хозяином той самой квартиры, жилого дома, в котором живет уже много лет.
В свою очередь, этот статус порождает разные возможности, которые предусмотрены российским законодательством.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, а именно: вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, а также совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Помимо осуществления своих прав, собственник несет и обязанности.
Он должен уплачивать налог на недвижимость, нести расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой им площади в этом доме.
Процесс приватизации довольно сложный и долгий. Где появляется сложность, требуется специалист, и лучше доверить дело ему. Но если вы решили сами заняться оформлением, то необходимо запастись терпением и настроиться на хождение по различным инстанциям и учреждениям (а их, поверьте нам, много), на встречу с правилами бюрократии, а лучше сказать, издержками этой системы (и снова, поверьте, это не всегда приятно).
Тем не менее, чтобы разобраться если не во всех хитросплетениях этих вопросов, но получить общее представление об основах и правилах своих действий можно и нужно.

Азбука риэлтора, или Что нужно знать для приватизации жилья?

Чтобы стать собственником неприватизированной квартиры, необходимо учитывать следующие условия:
Во-первых, приватизация осуществляется на добровольной основе. Это значит, что никто не может стать собственником против своей воли.
Если сделка была совершена под влиянием насилия, угрозы, обмана, то впоследствии она может быть признана судом недействительной.
Во-вторых, приватизация носит безвозмездный характер. Государство передает в собственность гражданина жилое помещение бесплатно, не требуя частичной или полной выплаты его стоимости.
В-третьих, каждый гражданин имеет право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения только один раз. Те граждане, которые не участвуют в приватизации занимаемой ими квартиры и которые согласны на приобретение в собственность этой квартиры другими проживающими с ними лицами, сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность другого полученного жилого помещения.
При этом отказ от участия в приватизации должен быть удостоверен нотариусом или должностным лицом агентства (бюро) по приватизации.
Когда собственником стал несовершеннолетний, после достижения им совершеннолетия он имеет право на однократную приватизацию занимаемого им жилого помещения.
Одним из условий приватизации является согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право пользования. Например, тех, кто призван на военную службу или находится в длительной командировке за границей и т.д. Важно учесть, что согласие потребуется и от бывшего супруга, который прописан в данной квартире. Согласие должно быть дано в письменной форме.
На практике такое согласие включается в заявление на передачу жилого помещения в собственность. Несовершеннолетние члены семьи в возрасте от 14 до 18 лет также дают согласие на приватизацию.

Какую квартиру можно приватизировать?

Как говорят юристы, разрешено все, что не запрещено законом. Поэтому мы сначала разберем перечень тех домов и квартир, которые не подлежат передаче в собственность граждан. Данный перечень определен в Законе РБ о приватизации жилищного фонда в Республике Башкортостан. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.
Относительно служебных помещений государственного и муниципального жилищного фонда приватизация разрешена, если гражданин проработал не менее десяти лет в организации, предоставившей ему служебное жилое помещение. Ранее существовал запрет на приватизацию коммунальных квартир.
Но в 1998 году Конституционный Суд РФ признал, что данное положение препятствует реализации права иметь имущество в собственности и ограничивает права человека, живущего в коммунальной квартире. Таким образом, и это ограничение снято.
Существуют особые правила приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах: передача в собственность происходит без каких-либо предварительных условий, в частности, независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Однако те граждане, которые не желают приватизировать свою комнату в коммунальной квартире и не согласны на приватизацию комнат, занимаемых их соседями, имеют право оспаривать реализацию данного права в судебном порядке.
В ст. 1 Закона РБ О приватизации жилищного фонда в Республике Башкортостан сказано, что в собственность граждан передаются занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших эти помещения, по месту бронирования.
Что это значит?
Во-первых, определим границы государственного и муниципального жилищного фонда. К государственному жилищному фонду относят жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности Российской Федерации и в собственности субъектов Российской Федерации; а жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относят к муниципальному жилищному фонду.
Во-вторых, граждане должны постоянно проживать в этих жилых помещениях. Если гражданина направляют на длительное время на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности и т.д., то он имеет право забронировать помещение за собой, и тогда сохраняет за собой квартиру по месту постоянного жительства, а также право приватизировать ее.

Шаг за шагом, или Порядок приватизации

Разговор о процессе приватизации достаточно сложен: необходимо знать, какие органы вправе осуществлять приватизацию, каковы сроки проведения приватизации, какие документы необходимо предоставить для заключения договора, установленный порядок заключения договора, порядок и правила регистрации права собственности в органах юстиции и т.д. Как видите, разговор получается непростой и объемный.
Тем не менее он необходим.
Итак, для начала нам необходимо определить круг органов, в чьи полномочия входит выдача разрешения на приватизацию, право на заключение договора о передаче в собственность жилого помещения и совершение иных действий.
Со стороны государства или муниципалитета передачу жилья гражданам осуществляет соответствующая местная администрация (городская или районная).
Организацию процесса приватизации жилья осуществляет непосредственно агентство (бюро) по приватизации. В г. Уфе такие агентства созданы в каждом районе.
Именно эти организации выступают от имени администрации, они проверяют достоверность информации, дают разрешения на приватизацию, оформляют документы на передачу жилых помещений.
Граждане представляют в местную администрацию (отдел приватизации) следующие документы:
- заявление на имя главы местной администрации в муниципальном жилищном фонде на приватизацию занимаемого жилого помещения.
В заявлении квартиросъемщик должен указать: адрес квартиры, дома; состав всех совместно проживающих и временно отсутствующих членов семьи (с указанием причин временного отсутствия) и их возраст. Временно отсутствующие представляют доверенность, заверенную в нотариальном порядке. Кроме этого, заявление должно содержать письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на приватизацию квартиры, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;
- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением: ордер и договор найма жилого помещения, а также справку о составе семьи (выдается ЖЭУ);
- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано. Если же наниматель проживал с апреля 1992 года без перемены места жительства, то такая справка не требуется;
- технический формуляр на жилое помещение (выдается МХПТИ Уфатехинвентаризация);
- в случаях, когда жилые помещения занимают исключительно несовершеннолетние граждане, необходимо разрешение на совершение сделки, подписанное руководителем органа местного самоуправления;
- документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам;
- если вы забронировали жилое помещение, то необходимо соответствующее охранное свидетельство.
После того как собраны все документы и отданы на рассмотрение, решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов. По просьбе гражданина срок оформления документов может быть сокращен за дополнительную плату, по тарифу, утвержденному местной администрацией района, города (в г. Уфе - мэром).
В настоящее время документы оформляются в месячный срок или десятидневный.
При положительном заключении экспертизы документов заключается договор о передаче в собственность жилого помещения между местной администрацией с гражданином.
Право собственности у приобретателя жилья возникает с момента регистрации договора в установленном порядке. Согласно ст.
131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании Федерального Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.97 122-ФЗ. В г.Уфе таким органом является Регистрационная палата при Министерстве юстиции РБ.
Государственная регистрация является единственным доказательством, что данный гражданин является собственником данной квартиры.
Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в несколько этапов.
На первом этапе необходимо сдать в Регистрационную палату полный пакет документов после заключения договора о передаче в собственность жилого помещения, а именно:
- заявление на государственную регистрацию права собственности;
- договор о передаче в собственность жилого помещения (в двух экземплярах, один экземпляр остается в Регистрационной палате, второй выдается на руки после регистрации);
- акт оценки жилого помещения, также в двух экземплярах;
- выписка из постановления главы администрации о передаче жилого помещения в собственность граждан;
- справка о составе семьи;
- технический формуляр;
- квитанция об оплате регистрации.
При сдаче данных документов регистратор обязан выдать гражданину расписку, в которой перечислены все вышеуказанные документы. По этой расписке гражданин получает документы на квартиру, подтверждающие право собственности.
Далее проводят экспертизу этих документов, устанавливают отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При положительном результате экспертизы регистратор вносит запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация проводится в срок один месяц. Процесс проведения приватизации завершается выдачей свидетельства о праве собственности и учета данного документа в предприятии технической инвентаризации.
Таким образом, по завершении приватизации жилья у вас на руках должны быть следующие документы, подтверждающие право собственности на соответствующее жилье:
- договор о передаче в собственность жилого помещения;
- акт оценки данного помещения;
- свидетельство о регистрации права собственности;
- технический паспорт на данное жилое помещение, выдаваемый предприятием технической инвентаризации.

Собственник с соской

Особая защита законом прав несовершеннолетних заключается и в иной трактовке понятия единственной бесплатной приватизации. Они жили вместе с вами на момент приватизации, приватизировать можно лишь один раз, но простая житейская мудрость подсказывает: решение принимали не они, а вы.
Понимая это, закон определил их последующие права.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на свою однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

Долевое участие в строительстве жилья

Еще раз подчеркнем, что никаких помех в будущем им это не создает.
Прежде при приватизации квартир родители были вправе включать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких, или вообще не включать никого из них. Это приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой.
Однако в настоящее время в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Таким образом, теперь становится юридически невозможным оставить ребенка без крыши над головой. За соблюдением этого важнейшего нормативного требования наблюдают и органы опеки, специальные структурные подразделения в администрациях городов (районов).
При всех операциях с жильем потребуется их официальное письменное разрешение.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до четырнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунов (попечителей) и при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
Таким образом, мы рассмотрели все основные вопросы, в той или иной степени связанные с процессом приватизации жилья. С одной стороны, читатель убедился в том, что при поэтапной и тщательной отработке всех элементов и предлагаемых действий ничего особо сложного в приватизации нет.
Она идет уже не первый год, сложности и неувязки первых этапов в основном преодолены.
Но, с другой стороны, процесс приватизации как по своей сути, так и по технологии действий до сих пор вызывает множество вопросов у граждан, которые столкнулись с практической реализацией своего права собственности на жилье. Свидетельством тому письменные и устные обращения людей в самые различные инстанции, юридические консультации, риэлторские фирмы и средства массовой информации с просьбой помочь, объяснить и ответить на возникающие вопросы.
Мы подобрали наиболее часто встречающиеся группы таких вопросов и предлагаем их вниманию наших читателей.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Что произойдет с правом наследства жилой площади, если смерть квартиросъемщика наступила в процессе приватизации?
Согласно Примерному положению о бесплатной приватизации жилищного фонда РФ, утвержденному Решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству 4 от 18.11.1993 г., если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Обратите внимание: в подобных случаях окончательное решение принимается не административными органами, в том числе и ведающими вопросами приватизации, а находится исключительно в ведении суда.
Ъ По суду было установлено, что один из родственников утратил право на пользование жилым помещением. Как поступить при приватизации жилья?
Если какое-либо лицо утратило право пользования жилым помещением вследствие отсутствия свыше установленного срока (ст. 61 ЖК РСФСР), то оно соответственно теряет и право на приватизацию. Этот вопрос требует детального рассмотрения. Поэтому при возникновении подобной ситуации единственно верное решение - обращение за консультацией к юристу.
Это избавит вас от последующих многочисленных хлопот и судебных издержек.
- Можем ли мы приватизировать квартиру, если она и весь дом тре
буют капитального ремонта ?
Можете. При этом за наймодателем сохраняются обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с Нормами содержания эксплуатации и ремонта жилого фонда.
- трехкомнатная неприватизированная квартира. Ответственный
квартиросъемщик - мать. Сын женится, мать прописывает сноху и их ребенка. Разводится и выписывается сын.
Потом выписывается мать, чтобы жить в наследственном доме, в деревне. Сноха приватизирует квартиру. Сын вновь вступает в брак с бывшей женой, но не прописывается.
Сын умирает. По истечении трех лет после смерти сына, с подорванным здоровьем, 75-летняя мать хочет вернуться в свою квартиру из деревни и прописаться.
Имеет ли мать право на жилую площадь, если сноха против?
Несмотря на кажущуюся сложность и запутанность ситуации с переездами, смертями и разводами, с юридической точки зрения все достаточно просто. Регистрация членов семьи собственника происходит только по заявлению собственника.
Так как мать снялась с регистрационного учета, то она потеряла право пользования и проживания в указанной квартире.
л Я прописан в приватизированной квартире, а в настоящий момент хочу прописаться ужены и приватизировать квартиружены. Можно ли это сделать?
Если Вы не использовали свое право на приватизацию, то Вы можете зарегистрироваться по месту жительства жены (с согласия всех проживающих на данной жилой площади) и приватизировать квартиру (если она до сих пор не приватизирована или не состоит в ЖСК).
Л Я являюсь собственником однокомнатной квартиры, полученной по договору дарения. Кроме меня в квартире прописаны моя жена и двое несовершеннолетних детей.
От государственного предприятия, где работает моя супруга, нам выделяют 3-х комнатную квартиру с условием отчуждения однокомнатной в пользу очередников предприятия.
Никто из моей семьи правом приватизации никогда не пользовался. Для оформления сделки предприятие хочет использовать договор передачи.
1. На предприятии утверждают, что я потеряю право приватизации после отчуждения квартиры в муниципальную собственность. Законно ли это?
Ведь квартира мне досталась уже приватизированной.
2. После получения ордера на 3-х комнатную квартиру имеет ли моя жена право ее приватизации?
3. Кто будет иметь имущественные права на 3-х комнатную квартиру после приватизации ее женой?
4. Нет ли более верных законных способов оформления подобных сделок?
Ответ: Приватизация квартиры - это бесплатная передача государственного, муниципального или ведомственного жилья в собственность граждан. Приватизация возможна только один раз.
Так как Вы не приватизировали квартиру, а получили ее в дар, то право приватизации за Вами сохраняется.
Вам должны выдать ордер на всю семью, и право приватизировать квартиру имеют все лица, проживающие на данной площади на день приватизации.
Никаких дополнительных способов проведения этих действий искать нет необходимости: ваши права ущемлены не будут.
Л Ранее я проживал в комнате в коммунальной квартире, которую приватизировал и продал. В настоящее время прописан и проживаю вместе с женой и дочерью в 2-х комнатной неприватизированной квартире, которую жена с дочерью хотят приватизировать.
Меня ин тересует, как изменятся мои жилищные права после приватизации.
Так как вы зарегистрированы на указанной площади, то Вы имеете право пользования и проживания в квартире до момента снятия Вас с регистрационного учета в органах внутренних дел. Снятие с регистрационного учета осуществляется только по Вашему письменному заявлению.
Л Я был кадровым офицером, за это время мои родители начали приватизацию. Уже после моего возвращения приватизация была закончена, но меня в документы не включили, хотя я был прописан в этой квартире.
Как в данном случае могут быть защищены мои права? (Сейчас я проживаю отдельно, но на момент окончания приватизации жил с родителями).
Как член семьи нанимателя (квартиросъемщика), в квартире своих родителей Вы пользовались наравне с нанимателем теми же правами на совместно занимаемое жилое помещение, что и сам наниматель, в том числе и правом на участие в приватизации (ст. 53, 54.1 Жилищного кодекса РСФСР).
Указанные права сохраняются за Вами в течение пяти лет и после заключения контракта на прохождение военной службы, не считая времени обучения в военном образовательном учреждении (п.
1 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР).
Регистрация (прописка) по месту прохождения службы сама по себе не означает утрату Вами прав на проживание по прежнему адресу. Если в свое время Вы не давали своим родителям отказа от участия в приватизации (совершается в нотариальной форме) и она была проведена без учета Ваших законных интересов, есть смысл в судебном порядке признать недействительным договор приватизации.
Л Мой сын призван на службу в армию. Надо ли его выписывать, чтобы приватизировать квартиру?
Что нужно сделать, чтобы он тоже мог участвовать в приватизации?
Призыв на воинскую службу не лишает гражданина его прав на жилое помещение, в том числе права на участие в его приватизации. Отказаться от участия в приватизации может только он сам, такой отказ подтверждается соответствующим нотариальным документом. Для приватизации квартиры в отсутствие гражданина необходимо получить от него доверенность, в которой он уполномочивает другое лицо совершить от его имени все действия по оформлению этой квартиры в собственность. Такая доверенность также должна быть удостоверена у нотариуса.
Право удостоверить доверенность при отсутствии нотариальных контор имеет также командир воинской части, в которой проходит действительную службу Ваш сын.

Долевое участие в строительстве жилья, жилищно-строительные кооперативы

Покупка квартиры в строящемся доме кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления - все здесь совершенно другое. Первичный рынок всегда предлагает больше возможностей в выборе желаемой квартиры, уровня отделки, а также перепланировки или объединения нескольких квартир в одну.
Помимо этого новая квартира предполагает новые коммуникации, соседей равного социального статуса и новую жизнь. Одним из главных преимуществ является то, что вы можете оплатить стоимость квартиры поэтапно, предварительно согласовав индивидуальный график.
А после окончания строительства вы получаете чистую квартиру, без богатой истории смены собственников.
Осуществляя вклад в строительство, вы должны понимать, что становитесь участником этого строительства и тем самым принимаете на себя все риски, связанные с его реализацией. Естественно, гарантий успешной строительной деятельности никто не дает, но, зная какие действия могут привести вас к печальному исходу дела, можно оградить себя от многих неприятностей.
Итак, что необходимо знать, прежде чем заключить договор:
Во-первых, вы должны оценить лицо, которому доверите свои капитальные вложения. Несомненно, многое о фирме может сказать опыт работы и репутация на рынке, финансовое благополучие и количество построенных объектов, а также соблюдение сроков их строительства и качество выполненных работ.
Внимательно изучите документы, подтверждающие права лица на получение площади в построенном объекте. Тем самым вы сможете проследить всю цепочку от застройщика до лица, с которого рассчитываете получить долю в объекте, и определить, какое место в строительной цепочке оно занимает.
Чем дальше в цепочке от застройщика оно находится, тем рискованнее договор долевого участия в строительстве.
Во-вторых, следует оценить документы о застройщике, подрядчике, иных лицах, которые по цепочке передают вам долю. Это нотариально заверенные копии учредительных документов, свидетельства о государственной регистрации лица, свидетельства о постановке на налоговый учет, лицензии, в том числе строительные.
Обратите внимание, правомочное ли лицо заключает с вами договор.
В-третьих, лучше всего, если вы убедитесь в наличии документов, свидетельствующих о правомерности строительства. Это акт об отводе земельного участка под застройку, разрешение на строительство, согласование проекта с уполномоченными государственными органами.
Если такие документы отсутствуют, согласно статье 222 ГК РФ, построенный дом будет являться самовольной постройкой и подлежит сносу. А вложенные деньги будет очень трудно вернуть, поскольку инвестиции в такие объекты запрещены.
Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме -отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, зачастую индивидуальны.
Несмотря на это, договор будет считаться заключенным в том случае, если соблюдены все существенные условия: предмет, цена, сроки и стороны договора.
1. Любой объект недвижимости уникален, даже если он строится по типовому проекту, особое значение имеет место его строительства, целевое назначение (жилое или нежилое строение) и т.д. Поэтому в договоре должны быть указаны все характеристики квартиры, с указанием общей площади и полезной, подъезда, этажа, наличие балконов, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.д.
2. Ценой договора является тот объем капитальных вложений, который вы должны будете осуществить в строительство дома. При этом вся или большая часть денежных средств обычно подлежит перечислению до момента завершения строительства.
Цена в подавляющем большинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую вы должны будете получить. А поскольку на практике фактический размер переданного имущества обычно не совпадает с проектной, то лучше всего определить порядок расчета по возврату или доплате денежных средств.
3. Основной недостаток покупки новой квартиры - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома у нас начинается в лучшем случае на квартал позднее, чем обещают строители.
Но, несмотря на это, сроки строительства являются важным условием и определяются путем указания календарных дат.
4. В договоре должно быть указано, на каком основании фирма заключает с вами договор, обладает ли правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц, а также записано, что указанный объект строительства на момент подписания настоящего договора никому не продан и на него нет прав третьих лиц.
С регистрацией права собственности ситуация не такая уж и сложная, чем само строительство, при условии, что правильно составлены все документы. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в Государственную регистрационную палату при Министерстве юстиции Республики Башкортостан объемный комплект документов на дом. Так как количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки их количества и качества со стороны регистрационного органа.
Прежде чем подать документы на регистрацию, должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все спорные вопросы между инвесторами, а их в процессе строительства накапливается немало. В результате подготовка документов затягивается на несколько месяцев.
В худших случаях на целый год.
Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно, квартира не оказалась проданной несколько раз, все споры между инвесторами разрешены, можно наконец прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и ЖЭУ.
Возможно прочитав эту главу, вы все же рискнете окунуться в сложное дело покупки квартиры в строящемся доме самостоятельно. Но наш совет все же привлечь специалиста, который бы представлял ваши интересы. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков очень сложное дело, доступное только профессионалам, специализирующимся на этих вопросах. Без поддержки профессионала покупать квартиру в строящемся доме не стоит.
Его задача заключается как в проверке предоставляемых документов, так и в составлении договора долевого участия таким образом, чтобы ваши интересы оказались надежно защищенными. Как говорится, что и требовалось доказать.
И в завершение нашего разговора об инвестировании строительства привлечем внимание читателей к наиболее часто возникающим вопросам. Они приведены в нашем традиционном дополнении к каждой главе Спрашивали- отвечаем.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Что такое право собственности в случае долевого строительства икак его регистрировать?
Цель любого человека, участвующего в долевом строительстве, -получить право собственности на выбранную квартиру. Такое право возникает только с момента его государственной регистрации, которую на территории Республики Башкортостан проводит только Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции РБ.
Если в предлагаемом к подписанию договоре долевого участия указано, что его действие прекращается после подписания акта приема-передачи квартиры, этого не всегда бывает достаточно для успешного получения права собственности.
Поэтому в договоре обязательно должен быть пункт, в котором зафиксирована обязанность компании, реализующей квартиру, предоставить пакет документов, который позволит дольщику произвести долгожданную регистрацию прав собственности.
Существует несколько вариантов регистрации прав собственности: дольщик может заняться этим лично, поручить регистрацию компании, с которой он заключал договор долевого участия (если она готова предоставить такую услугу), или обратиться в какую-либо независимую фирму, занимающуюся данными вопросами.
Л В каких случаях налагается арест на строящийся дом?
По решению суда на строящийся дом налагается арест, если:
- с организации, являющейся заказчиком этого дома, взыскиваются какие-либо штрафы;
- с организации, осуществляющей строительство и инвестирование дома, взыскиваются какие-либо штрафы.
В связи с этим нелишне поинтересоваться у знающих людей (представителей органов государственной власти, специалистов рынка недвижимости и т. д.), что представляет из себя та организация, которая строит или инвестирует ваш дом. Если она, образно говоря, дышит на ладан, лучше искать другие варианты или другие строящиеся объекты.
Л Что такое строительный адрес объекта?
Выделение земельного участка под застройку ведется в соответствии с Генеральным планом города. В разрешительной документации указывается, в каком именно квартале предоставлен участок, на котором будет строиться объект, это и есть строительный адрес.
Строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после сдачи его государственной приемочной комиссии. В ряде документов, в том числе предварительных договорах и другой документации, когда идет речь о будущем или планируемом приобретении вновь построенного жилья, будет наблюдаться подобное разночтение.
Как видим, это вовсе не нарушение, а объективная необходимость в процессе и до завершения строительства. Просто проследите, чтобы при оформлении документов была правильно расставлена юридическая аргументация, о каком адресе идет речь непосредственно в документах.
Ъ Может ли дольщик передать свои права по договору о долевом участии в строительстве другому лицу? Как это оформить юридически?
Для оформления передачи прав дольщика по инвестиционному договору необходимо заключить так называемый договор уступки права требования. Заключается такой договор между дольщиком и лицом, желающим приобрести у дольщика его права по инвестиционному договору.
При этом следует учитывать, что в инвестиционном договоре не должно содержаться условий, запрещающих дольщику передавать свои права третьим лицам.
Какие основные документы должна предоставить уступающая сторона при подписании договора цессии (договор об уступке права требования)?
При подписании договора об уступке права требования уступающая сторона должна предоставить следующие документы:
- оригинал договора, на основании которого уступают право;
платежные документы, подтверждающие выполнение вышеуказанного договора;
полномочия лиц, подписавших договор, на основании которого и по которому уступают право;
документы, подтверждающие регистрацию лица (юридического); документы, подтверждающие правомочность передачи объекта недвижимости по данному договору (учредительные документы).
Две наиболее сложные в практическом написании главы нашей книги как раз и посвящены проблемам продажи и приобретения жилья. Сложность двойственная с одной стороны, технология примерно одинакова при продаже, и при покупке жилья.
Тем более, что в конечном итоге обе стороны сходятся в одном документе - договоре купли-продажи. Но, с другой стороны, интересы у сторон диаметрально противоположны, и некоторые тонкости, как в поиске жилья, так и в поиске вероятного покупателя, неизбежно существуют.
Подобная объективная двойственность вопроса и заставила готовить две внешне независимые, но по своей внутренней сути неразрывно связанные между собой главы - Хочу купить и Хочу продать. Мы не стали дублировать идентичную для обеих сторон информацию, в частности, о необходимых документах или порядке проведения сделки.
Кем бы вы ни были - продавцом или покупателем, для правильной ориентации в предстоящей сделке и для собственного успокоения рекомендуем прочитать обе главы: возможно, это поможет вам избежать ошибок и недоразумений.
Начиная этот разговор с читателем, мы попытались сконцентрировать свое внимание не только на ряде чисто юридических тонкостей и формальностей. Сочетание житейского опыта и опыта проведения множества подобных сделок позволило нам сделать некоторые обобщения и выступить с определенными рекомендациями.
Это вовсе не означает, что все прочитанное здесь является истиной в последней инстанции: рынок изменчив, поведение людей тем более.
Впрочем, к делу.
Самый простой случай, конечно, чистая продажа квартиры, когда в ней никто не зарегистрирован, вы ее хотите всего лишь продать и нет необходимости приобретать другое жилье. Но на практике основная масса сделок (по некоторым оценкам, более 80%) приходится на другой, куда более сложный вариант - встречную по-
купку жилья. Схемы здесь выстраиваются порой очень сложные, и учесть интересы всех сторон зачастую весьма затруднительно.
При самодеятельности наших продавцов и покупателей, а иногда просто из-за элементарного непонимания друг друга срывы сделок происходят сплошь и рядом.
При любых вариантах продажи на старте два этапа - этап оценки квартиры и этап ее подачи на рынок, то есть реклама квартиры. Информацию как правильнее оценить свою квартиру Вы найдете в главе Сколько стоит? К вопросу о рыночной стоимости жилья. Что касается саморекламы, то она имеет существенные недостатки, а самый главный указание домашнего телефона или адреса: есть вероятность пригласить на просмотр квартирных грабителей и бандитов.
По крайней мере, попросите покупателя принести с собой паспорт. Если вам позвонит непосредственно покупатель, скорее всего он привлечет для проведения сделки специалиста.
Покупателю необходимо оценить юридическую чистоту сделки и провести безопасную передачу денег, и в этом деле, конечно же, поможет профессионал. Это означает, что знания и рычаги воздействия на ситуацию будут не на вашей стороне.
Количество возможных неприятностей при самостоятельных действиях продавца настолько велико, что мы даже не будем пытаться развивать эту тему, подыскивая для вас пути безопасной экономии. Да и практически никто из продавцов не встает на этот сложный и полный проблем и неожиданностей путь.
С точки зрения практики, наиболее сложным представляется третий и основной этап действий - показ и торг. Что вас ждет на этом этапе?
Ответы на телефонные звонки, дистанционное, а затем и личное проведение переговоров, сам показ квартиры и наконец - достижение взаимоприемлемого соглашения.

Есть долги? Выметайтесь из квартиры

Он не имел юридического образования и не знал о том, что мёртвые бывают разные. Да, этот возникший жилец был покойником.
Он умер, а точнее был признан умершим, на основании решения суда, т.к. очень долго отсутствовал по месту жительства и о нём не было никаких сведений. (Хотя, возможно, и были, но суду это не удалось установить. Данное обстоятельство именуется юридической фикцией.)
Понятно, что после вынесения решения суда у этого человека сердце не остановилось, а через определённое время он вообще решил вернуться на прежнее место жительства. По закону он восстанавливается во всех своих правах.
Было длительное и дорогостоящее судебное разбирательство.
Особенность подобных судебных дел с недвижимостью состоит в том, что нормы гражданского и жилищного законодательства часто прямо противоречат друг другу, а это порождает запутанность и сложность с точки зрения вынесения однозначного решения суда...
В данном случае всё складывалось в пользу покойника.
Хорошо, что новый владелец коммуналки был и является человеком вполне состоятельным. Он посчитал более разумным купить покойнику однокомнатную квартиру в том же районе, чем делить с ним бывшую коммуналку.

Есть долги? Выметайтесь из квартиры.Обмен с доплатой за плохое поведение

если вы не оплатите долг по коммунальным платежам, вас с сыном скоро выселят из квартиры,- категоричным тоном говорила Валентине Степановне сотрудница одного из ЖРЭУ, которая пришла в квартиру пенсионерки с какой-то девушкой и весьма благополучного вида парнем,- Выселят, выселят,- подхватили ее спутники. Мы же предлагаем вам обменять вашу квартиру на две однокомнатные и получить при этом еще 20 тысяч рублей доплаты.
65-летняя Валентина Степановна жила в трехкомнатной квартире по улице 75-й Гвардейской Бригады со своим взрослым сыном, который долгое время не мог устроиться на работу. Они умудрялись жить вдвоем на пенсию в 370 рублей.
Не удивительно, что при этом у них образовался долг по коммунальным платежам - 500 или 600 рублей.
В случае заключения сделки парень и девушка обещали оплатить все счета.
Она не на шутку испугалась - и согласилась на предложение незнакомцев. Во-первых, рассчитаемся с долгами, рассуждала Валентина Степановна, А во-вторых, благодаря доплате, хоть какое-то время не будем голодать.
Молодому человеку, который представился Андреем П., она отдала все необходимые для заключения сделки документы. И не волнуйтесь, десятки раз убеждали ее потом Андрей и его дама, мы вас не обманем...
Через некоторое время Валентина Степановна распрощалась со своей просторной квартирой и въехала в новые апартаменты, в тесную комнату на подселении. Примерно такое же помещение было отведено ее сыну по другому адресу. Однако позже его вещи оказались в коридоре: Андрей сказал, что оформить комнату не получилось, что теперь она продана другим людям.
А как же доплата? -спросила риэлтора Валентина Степановна. Деньги я отдал вашему сыну.
С этими словами П. окончательно распрощался с пенсионеркой.
На самом деле ее сын получил от Андрея вместо денег крепкий удар по лицу и не более. Как ни странно, этого хватило, чтобы мужчина перестал предъявлять претензии к мошеннику.
Валентине Степановне пришлось жить с сыном в одной комнате. Теснота быстро обострила их отношения: обвиняя мать во всех бедах, сын однажды порезал ее ножом, за что потом на два года переехал жить в колонию...
Людмила Антоновна Н. и ее сын Игорь, которому сейчас было бы 24 года, жили в трехкомнатной квартире. В феврале 99-го, когда Панькин заинтересовался ими, Игорь, пользуясь отсутствием матери (Людмила Антоновна лежала в больнице. Она - инвалид первой группы: парализована половина тела), несколько раз устраивал дома вечеринки с товарищами, чем и привлек внимание мошенников.
Однажды к нему явился оперативник районного УВД и начал стращать выселением из квартиры - за плохое поведение.
Так продолжалось несколько раз. В конечном итоге тот же опер предложил ему выгодный обмен с доплатой. С аналогичными сказками Людмилу Антоновну навещала в больнице какая-то женщина.
Несколько раз хозяева квартиры отказывались от на стойчивых предложений. Но потом, испугавшись выселения, согласились переехать в квартиру в селе под городом и получить при .этом доплату в 50 тысяч рублей.
Преступники сумели убедить хозяев подписать доверенность на право распоряжения квартирой.
- Аргумент прост: это значительно упрощает ход и сокращает сроки 'сделки.
Когда новоселы рассмотрели свое новое жилище, опера и его ,подельницы уже и след простыл. Оказалось, что здесь нет ни газа, (ни воды, ни канализации. Причем преступники исчезли вместе со а.всеми документами, без которых Людмила Антоновна не могла поручать пенсию, а Игорь - устроиться на работу. Чувствуя себя виноватым во всех этих злоключениях, Игорь впал в депрессию и вскоре покончил с собой.
А Людмила Антоновна живет сейчас одна в 5этом подобии квартиры и пьет техническую воду из батарей...

По судам затаскаю!

Наиболее гладко у многочисленных квартирных мошенников Проходят дела с пьющими людьми. Но порой обнаруживается, что ' квартире потенциальной жертвы прописан еще кто-то из родственников. В таких случаях преступники чаще всего бросают начатое: слишком хлопотно возиться с лишней помехой.
Но иные, наиболее упрямые, идут напролом.
- . Например, в сфере внимания одного преступника оказался старичок, который тихо-мирно спивался в своей двухкомнатной квартирке. Его взяли было в оборот: стали подливэть водочки в стакан, рассказывать о прелестях жизни в частном доме и о сберкнижке, на которой якобы будет храниться веселенькая сумма. Клиент размечтался и согласился.
Но тут выяснилось, что у деда прописана его внучка, которая живет с родителями. Мошенник недолго думая отправился к ним и сразу предложил 30 тысяч рублей, чтобы они не препятствовали сделке.
Но здравомыслящие люди усомнились в целесообразности обмена квартиры на частный дом, пусть даже и с доплатой.
Да я вас по судам затаскаю, - перешел на угрозы риэлтор. -У вас элементарно денег на судебные тяжбы не хватит...
Вы не поверите, но этот совершенно абсурдный аргумент (за что по судам?!) сработал и люди согласились подобру-поздорову взять 30 тысяч. Им преступник деньги отдал, а деда попросил подождать...
Вот как расскажет потом на допросе о результате этой сделки один из свидетелей: ...М. купил Кочурову (фамилия потерпевшего) частный дом по улице Седова, а доплату за квартиру так и не отдал... В доме по улице Седова Кочуров жить не стал, так как нечем было отапливать дом.
Он проживал на чердаке того дома, где раньше была его квартира, набрался вшей и в декабре вообще пропал.

Мыльная опера

Произошел интересный случай с шестидесятилетней женщиной. Учитывая свой возраст и одиночество, наша героиня однажды решила продать принадлежащую ей двухкомнатную квартиру и приобрести взамен однокомнатную, оформив ее при этом на племянницу, которая, как предполагалось, станет примерно ухаживать за тетей до конца ее дней. Два года после сделки родственницы жили мирно, пока пенсионерка вдруг не встретила принца, которому решила подарить руку и сердце. Вот тут-то ей и понадобилась квартира.
В исковом заявлении в суд, напоминавшем слащавый сценарий мыльной оперы, женщина ссылалась на психическое нездоровье и молила вернуть ей проданное когда-то жилье. Надо ли говорить, что представители юстиции пошли ей навстречу, во всяком случае, они сделали все, чтобы сообразительная гражданка на склоне лет получила шанс оказаться не только в приятном мужском обществе, но и значительно улучшить жилищные условия.

Комментарий юриста к мыльной опере

В 1994 году, когда на рынке недвижимости царил беспредел, а уголовная статистика свидетельствовала об охоте на одиноких престарелых, распоряжение мэра г. Москвы О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилой площади обязало органы социальной защиты контролировать сделки купли-продажи квартир, в которых принимали участие одинокие пенсионеры. В этом случае последние должны были уведомлять органы опеки о своих намерениях, особенно если от их имени документы подписывало по доверенности третье лицо. Надо отметить, что правительственный документ сыграл положительную роль в стабилизации ситуации.
Число преступлений, направленных против стариков, сократилось, но на этом дело не кончилось.
Как это ни смешно, наметилась другая тенденция, когда пожилые граждане, узнав о положенных им льготах, стали активно пользоваться ситуацией с целью обогащения. Симулируя потерю памяти и неврологические заболевания, некоторые удачно проворачивали аферы с продажей квартиры и последующим ее возвращением через суд, зарабатывая при этом десятки тысяч долларов на счастливую старость. Риэлторы утверждают, что даже плохим артистам удавался этот спектакль.
Ведь в нашем самом гуманном в мире суде бабушке достаточно было пустить слезу, посетовав, что ее ввели в заблуждение. Суд, как правило, удовлетворяет такие иски, так как по статье 178 ГК РФ, п. 1 сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
При этом деньги обманутому покупателю бабушкиного жилья никто не возвращает.

Недетские проблемы

Жила-была девочка, ее мать за пьянство и аморальный образ жизни лишили родительских прав, и законным опекуном несовершеннолетней стал дед, временно зарегистрировавший ребенка в своей квартире. Мать, в свою очередь, приватизировала жилплощадь и, став ее единоличной собственницей, вскоре продала за бесценок. Со временем выяснилось, что в этой ситуации права несовершеннолетней были ущемлены дважды, В результате девочка потеряла права собственности на квартиру и теперь сможет восстановить их только через суд,
Комментарий юриста к проблеме:
Защита несовершеннолетних предусмотрена статьями 35 и 37 Гражданского кодекса РФ, регламентирующими продажу жилья, собственниками которого являются дети, Однако в России наличие законов обычно компенсируется необязательностью их выполнения, В отличие от западных стран, у нас пока отсутствует серьезный контроль со стороны государственных органов, и зачастую о правах и обязанностях сторон вспоминают постфактум, когда дело уже рассматривается в суде,
Наряду с этим риэлторам хорошо известны случаи, когда закон, призванный защищать слабых, превращается в тяжелые оковы, ограничивающие их возможности, Особенно наглядно это проявляется при рассмотрении вариантов обмена, в котором участвуют несовершеннолетние, Например, одинокая мать переезжает из столицы республики в район или даже в пригород Уфы, Несмотря на то, что метраж новой квартиры остается таким же, как и прежде, формально они ухудшают свои жилищные условия: квартиры за городом всегда ценятся ниже, чем в столице, Именно поэтому в органах опеки, которые по закону обязаны защищать интересы ребенка, подобный обмен расценивается как ущемление прав несовершеннолетнего, и инспектор накладывает на документы вето, С позиции здравого смысла он перестраховывается, но придраться к решению не удастся, Свой отказ чиновник мотивирует тем, что впоследствии ребенок непременно обратится в суд с требованием признать сделку недействительной,
Если родители с ребенком продают квартиру в хрущевке и покупают на новостройке, метраж по различным причинам может получиться чуть меньше, и при пересчете окажется, что доля ребенка сократилась на один метр, Как относиться к этому явлению? С одной стороны, всем понятно, что качество жилья в новостройке существенно выше, но формально можно доказать, что права ребенка были ущемлены, Органы опеки выдают разрешение на такую сделку только при условии, что родители внесут сумму, соответствующую стоимости утраченных квадратных метров, на открытый для ребенка банковский счет, Таким образом, интересы малолетнего гражданина оказываются защищены, Правда, возникает вопрос: не ущемляются ли в этом случае права родителей, которые без постороннего вмешательства не могут решать судьбу дочери или сына?

Военные маневры

Военнослужащие срочной службы - любопытная категория, Проблемы и недоразумения, как назло, происходят в момент их отсутствия, когда родственникам вдруг приходит на ум оригинальная мысль об улучшении жилищных условий,
Дело в том, что, покидая родительский дом как минимум на два года, призывники снимаются с учета по месту постоянной регистрации, Цель отъезда указывается в учетной карточке, Эта запись становится гарантией того, что в отсутствие гражданина никто не сможет провести приватизацию или продажу жилья без его письменного согласия, Если паспортистка не забудет внести данные военнослужащего в выписку из лицевого счета, необходимую для совершения любой операции с жильем, то шансов нарушить закон не будет, Однако случается, что о временно выписанном забывают не только паспортистки, но и родственники, И, вернувшись домой, демобилизованный солдат в буквальном смысле стучится в чужую дверь, Надо сказать, что, обратившись в суд с иском о признании сделки недействительной, бывший призывник имеет все основания выиграть дело, Подобные гарантии дает ему статья 60 Жилищного кодекса РСФСР,

Люди с белым билетом

Психически больные граждане в нашем государстве ценятся высоко и чувствуют себя гораздо лучше, чем многие нормальные люди, Это отвечает принципам гуманизма, именно так подобную проблему понимают на Западе, Здесь для душевнобольных строят фешенебельные лечебницы, создают многочисленные государственные программы реабилитации и социальной поддержки,
В России же пока дело не двигается дальше деклараций, Льготы для больных истерией, тяжелыми формами эпилепсии и психоневрозов до сих пор определяет приказ Минздрава СССР 330 от 1928 года, утвержденный с изменениями в 1983 году и в соответствии с которым для группы белобилетников формируется отдельная очередь на жилплощадь, которая движется десятилетиями,

СПАСАТЕЛЬНЫЙ КРУГ -К ВОПРОСУ О ВЫБОРЕ АГЕНТСТВА

Сегодня на рынке недвижимости Башкортостана и особенно в его столице Уфе работает множество риэлторских фирм. Непросто разобраться, кто есть кто. Перед человеком, столкнувшимся с проблемой недвижимости, сразу встает вопрос: С чего начинать?
К кому обратиться за помощью?
Читая главы нашей книги, вы уже убедились, что со специалистами агентств недвижимости работать и выгоднее, и безопаснее, и надежнее. Возникает следующий вопрос: Как выбрать такое агентство, в котором обеспечат профессиональную поддержку и помогут избежать рисков?
Наиболее верным способом поиска агентства недвижимости считается рекомендация знакомых. И, наверное, при определенных условиях это вполне допустимый вариант.
У каждого из нас есть приятели, родственники, которым уже довелось решать жилищные проблемы. После того как человек прошел это испытание, у него осталась масса наблюдений, представление о работе агентов, мнение об агентстве, в котором проходила сделка.
Ему есть что рассказать.
Но это только впечатление, оставшееся у другого человека. Не лишним будет самому прийти в агентство не один раз, ведь личное общение и личное присутствие ничем заменить невозможно. Не поленитесь, обязательно придите в офис агентства, и не только для того, чтобы проверить его существование и убедиться в наличии необходимых документов, но и с целью ознакомления с обустройством офиса, есть ли хорошая передовая техника (ведь это говорит о благополучии фирмы!), как строятся отношения в коллективе, работающем в фирме, как относятся к клиентам, как проводятся сделки, вообще как построена работа... Дайте агенту познакомиться и с вами, вашими требованиями, вашим стилем общения, почувствовать ваше доверие.
Отношения с вашим личным агентом должны быть доверительными. Если вы начинаете нервно требовать изменить пункты договора и искать подвохи - значит, происходит что-то не то. Наоборот, попросите риэлтора раскрыть суть положений договора, в котором скрыт опыт тысяч подобных операций.
Иногда клиенты настаивают на изменении условий прохождения сделки. В этом случае фирма, заботящаяся о своей репутации, возьмет довольно грозную расписку о том, что мы принимаем эти изменения по вашей личной просьбе и снимаем с себя всю ответственность за возможные проблемы.
Надо ли так рисковать? Неужели у вас больше знаний'и опыта в проведении сделок?
Если раньше во всех средствах массовой информации говорилось: требуйте у риэлтора лицензию на проведение работ, то с ее отменой что спрашивать..? Немногие граждане знают, что на смену системе обязательного лицензирования принята система добровольной сертификации. Что представляет собой система сертификации брокерских услуг на рынке недвижимости?
Что такое сертификат и какие преимущества дает он фирме?
Начну с того, что с 11 февраля 2002 года был принят новый закон О лицензировании отдельных видов деятельности, в соответствии с которым обязательная процедура лицензирования риэлторской деятельности отменена. С этого времени на рынке недвижимости не существует так называемых черных маклеров и появляется определенная свобода в выборе средств и методов работы для риэлторов, в том числе и недобросовестных риэлторов. Казалось бы, появляются новые сложности: если раньше за противозаконные, недобросовестные действия можно было поплатиться, то после отмены лицензирования возник правовой вакуум регулирования отношений между риэлторскими фирмами и потребителями предоставляемых ими услуг.
Вот именно этот правовой вакуум, если можно так сказать, и решила заполнить Российская гильдия риэлторов. Была разработана определенная правовая база и механизм сертификации брокерских услуг, согласно которой добросовестному риэлтору выдается свидетельство, так называемый сертификат, удостоверяющий, что его обладатель оказывает услуги в соответствии с требованиями Национального Стандарта Риэлторская деятельность. Услуги брокерские.
Общие требования. Данный сертификат призван заменить ранее выдаваемую лицензию.
Естественно, для того, чтобы заменить в сознании людей слово лицензия на слово сертификат требуется масштабная PR-акция, которая требует времени, финансовых вложений и сил.
Отметьте, пожалуйста, что это не замена одной бумажки на другую.
Кто выдает сертификат, какая процедура и какие плоды всего этого?
В масштабе всей страны - России организацией, выдающей сертификат, является РГР, а в регионах России ее региональные представители, т. е. в Башкортостане - АПУРН РБ. В системе АПУРН РБ создан орган сертификации, который проводит работу по экспертизе документов фирмы и проверку фирмы, желающей получить сертификат; Управляющий совет, который принимает решение о выдаче сертификата фирме, Конфликтная комиссия, которая разбирает сложные спорные ситуации.
Сертификат является единым стандартом требований, которые предъявляются к фирме, оказывающей брокерские услуги на рынке недвижимости. Для того чтобы получить сертификат, фирма
- должна быть зарегистрирована по определенному адресу;
- иметь оборудованные и удобные помещения, в которых происходит обслуживание клиентов (организованные рабочие места, отдельные комнаты, где ведутся переговоры с клиентами, расчеты с клиентами, в фирме должна быть представлена наглядная информация о ней; заходя в фирму, клиент должен увидеть стенд или информационную доску, содержащую информацию о наличии членства в общественных объединениях, свидетельство о государственной регистрации, тарифы и расценки на оказание брокерских услуг, сертификат соответствия оказываемых исполнителем брокерских услуг требованиям Стандарта);
- в штате должны работать квалифицированные сотрудники, прошедшие обучение по утвержденной программе, имеющие квалификационный аттестат, профессиональная ответственность штатного персонала должна быть застрахована. То есть фирма должна иметь гарантии по возмещению ущерба потребителю при осуществлении брокерской деятельности.
Анализируется содержание договора на оказание брокерских услуг.
То есть сертификат соответствия качества оказываемых услуг должен стать верным доказательством, что фирма стабильна и надежна.
Сертификат выдается на три года. В течение трех лет проводятся проверки, не реже одного раза в год.
А если поступили жалобы на фирму, прошла какая-либо негативная информация, то проводится неплановая проверка без предупреждения, и если информация подтверждается, то сертификат аннулируется, ну и фирма в черном списке.
Не любая фирма может получить сертификат. Вообще процедура получения сертификата намного сложнее, чем при получении лицензии, да и сама суть между ними различна.
Лицензирование просуществовало 7 лет, и за это время сложилась следующая ситуация: фирма получает разрешительные документы и осуществляет свою деятельность, она может не совершать противозаконных действий, но быть недобросовестной может. За это ее никто не лишит лицензии. Т.е. суть лицензии сводится к тому, что она регулирует отношения между участниками рынка по принципу: есть черные маклеры и белые маклеры.
Сертификат призван не только урегулировать отношения на рынке, но и защитить потребителя брокерских услуг.
Преимущества фирмы, получившей сертификат:
Профессионализм - агентство недвижимости укомплектовано профессиональным, обученным персоналом, прошедшим аттестацию.
Надежность - качество услуг гарантировано системой сертификации. Агентство недвижимости имеет подтвержденный опыт работы и дает финансовые гарантии потребителям.
Конфиденциальность - агентство недвижимости обеспечивает конфиденциальность всей полученной информации.
Ответственность - АН несет ответственность перед потребителем за качество, точность, полноту, безопасность, своевременность, конфиденциальность оказанных услуг, в том числе и по возмещению расходов потребителя по оплате брокерских услуг.
Возмещение ущерба - АН гарантирует потребителю возмещение ущерба при оказании брокерских услуг, используя возможности ведущих страховых компаний России или иные законные способы.
Типовые договора.
Этичность обслуживания - потребителю гарантировано вежливое и доброжелательное отношение.
Рассмотрение споров - все споры могут быть рассмотрены в комиссии по разрешению споров органа сертификации, и агентство недвижимости должно исполнить решение комиссии, даже если оно будет не в его пользу.
Это были общие положения, если хотите - некоторые рекомендации по выбору действительно надежного агентства. Многие наши рассуждения на тему выбора агента и агентства нуждаются в практических советах и рекомендациях.
Вовсе не претендуя на роль истины в последней инстанции, мы позволили себе заострить внимание читателя на некоторых общепринятых нормах и правилах.

БЕЗ БУМАЖКИ ТЫ - БУКАШКА

Перечень и образцы некоторых основных документов, необходимых в процессе оформления покупки и продажи, аренды, дарения, мены, ренты, узаконения жилого дома и построек.Список документов, представляемых на государственную регистрацию при отчуждении жилых помещений:
1. Документы, удостоверяющие личность заявителей.
2. Заявление о государственной регистрации сделки и права.
3. Квитанция об оплате регистрации.
4. Подлинные экземпляры договоров - представляются по количеству сторон сделки плюс один экземпляр для ГРП при МЮ РБ.
5. Акт приема-передачи квартиры/жилого дома, если иное не предусмотрено договором.
6. Технический паспорт.
7. Правоустанавливающие документы на квартиру/жилой дом отчуждателя (продавца, дарителя, стороны по договору мены) -подлинники и копии. Если право на квартиру/жилой дом зарегистрировано в Регистрационной палате, представляется подлинник свидетельства о государственной регистрации права.
8. Справка о гражданах, зарегистрированных в отчуждаемой квартире/жилом доме - выписка из домовой книги или справка из администрации района.

ЭТО СЛАДКОЕ СЛОВО «РАНТЬЕ» Что такое рента?

Если стоимость освобождаемого жилого помещения окажется выше стоимости предоставляемого, то разница в их стоимости возмещается собственнику. Если стоимость предоставляемого жилого помещения окажется выше стоимости освобождаемого, то разница в их стоимости при переселении взимается с собственника жилого помещения.
Если квартира является единственным жильем собственника, то, в отличие от собственника не единственного жилья, ему предоставляется равноценное возмещение в натуральной либо денежной форме, соответствующей рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения и соответствующей компенсации за непроизведенный ремонт жилого дома.
Таким образом, вся система переселения и отселения в настоящий момент обладает и определенной стройностью, и наличием Целого комплекса предусмотренных законом льгот и гарантий для различных категорий лиц.
Конечно, в каждом конкретном случае ситуации (равно как и личные пожелания каждого собственника, нанимателя) могут в значительной степени отличаться. Но не следует забывать, что обращение к профессиональному юристу, квалифицированная консультация помогут вам не заблудиться в лабиринтах современного законодательства.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Проживаем в коммунальной квартире. Наша квартира была признана аварийной, но дом в целом аварийным не признан.
Администрация требует нашего немедленного выселения, но предлагает нам лишь выселение на время капитального ремонта, без изменения договора найма. Причем отселиться предлагает в комнату в коммунальной же квартире маневренного фонда, метраж которой на 10 метров меньше занимаемой мною сейчас. Все жильцы нашей квартиры согласны выехать из квартиры, но мы просим отселить нас на постоянное место жительства и предоставить нам постоянное жилье согласно существующим нормам.
Как нам отстоять свои права?
Согласно действующему законодательству, при переселении из жилого помещения в связи с реконструкцией, капитальным ремонтом, сносом и по иным основаниям граждане обеспечиваются равнозначными или равноценными жилыми помещениями либо им предоставляется денежная компенсация. Подробнее об этом рассказано в нашем разделе Избушка под снос.
л Сейчас я проживаю в неприватизированной двухкомнатной квартире в пятиэтажке-хрущевке, попадающей под план реконструкции жилого фонда. Семья - четыре человека (жена, муж, дочь - 12лет, сын 2 года).
На какое жилье я могу рассчитывать при расселении нашего дома? На какую минимальную жилую или общую площадь квартиры я могу рассчитывать ?
При выселении вашего дома (при условии, что квартира у вас не приватизирована) жилье будет предоставляться в пределах нормы жилья, которая составляет в Башкортостане 12 кв. м., но не менее 9 кв. м. общей площади на человека. При этом положено предоставлять отдельную комнату супругам, отдельную детям.
л Есть ли разница между процессом предоставления другого жилого помещения в связи с выселением граждан, проживающих в приватизированной квартире и муниципальной, а именно в том, какое новое жилье будет предоставлено ?
Если вы проживаете в муниципальной квартире, то при выселении вам предоставляется жилье из расчета социальной нормы, вне зависимости оттого, сколько у вас было кв. м. общей площади в данной квартире, т. е. не учитываются излишки. Если квартира была приватизирована, то вам предоставляется равноценное жилое помещение, либо выплачивается денежная компенсация.
* Какое жилье по существующим нормативам считается непригодным?
К непригодным для постоянного проживания жилым домам и помещениям относятся: каменные дома с физическим износом свыше 70%, деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%. Также признаются непригодными для проживания следующие помещения:
1. Размер жилой комнаты менее 9 кв. м - если комната такого размера является предметом самостоятельного договора о найме жилого помещения.
2. Ширина прямоугольной комнаты менее или равна 2 м - если такая комната является предметом самостоятельного договора о найме жилого помещения.
3. Высота жилой комнаты менее 2,3 м.
4. Окно (окна) комнаты выходит в замкнутый световой дворик площадью до 25 кв. м.
5. Если расстояние между окнами жилого помещения и другого дома менее 3 метров - если комната является предметом самостоятельного договора найма.

ЭТО СЛАДКОЕ СЛОВО РАНТЬЕЧто такое рента?

Слой рантье, то есть получателей доходов от вложенных в акции или недвижимость денег, образовался во Франции и Голландии на рубеже XVIIIXIX веков. С тех пор рента зачастую становится синонимом безоблачного, безбедного существования, приятного ничегонеделания при стабильном и гарантированном получении определенных денежных средств...
В нашем случае понятие рента носит несколько иной характер, поскольку существует в сфере не общеэкономических, а четко определенных жилищных отношений. Тем не менее сама суть не изменилась: взамен принадлежащего имущества человек на долговременной основе получает денежные суммы.
На юридическом языке это звучит так: По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В зависимости от вида ренты выделяют три вида договора:
- договор постоянной ренты;
- договор пожизненной ренты;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
Все три договора по своей сути совпадают в существенных признаках, но в то же время имеют и различия, которые выделяют их в три разных вида.
Относительно общих положений необходимо сказать следующее:
1. Закон требует определенной формы договоров, а именно: он должен быть удостоверен нотариусом, а договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
2. Имущество может быть передано получателем ренты в собственность ее плательщика за плату или бесплатно. В случае бесплатной передачи имущества применяются правила о договоре дарения.
А если оно передается за определенную плату, то применяются правила купли-продажи.
3. Плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения своих обязательств (это может быть залог на имущество, задаток и т.д.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты таких обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещение убытков, вызванных расторжением договора.
4. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса России, или тот размер процентов, который установлен самим договором.

Договор постоянной ренты

Постоянная рента выплачивается гражданам бессрочно, т.е. не ограничивается определенным периодом. Как правило, она выплачивается по окончании каждого календарного года.
Рента выплачивается в деньгах в размере, который определен договором. Выплата ренты может производиться путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Но такое условие должно быть оговорено в договоре: иными словами, если вы договаривались о получении денег, а вам предлагают вагон памперсов, вы вправе отказаться от такой бартерной замены.
Любые виды и формы расчетов, кроме общепринятых денежных, специально оговариваются в тексте основного документа - договора постоянной ренты.
Относительно имущества, которое отчуждается под выплату ренты, закон не устанавливает никаких ограничений. Чаще всего в такой роли выступают земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и иные объекты недвижимого имущества.
Это единственный вид договора ренты, где наряду с гражданами получателем ренты могут выступать некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Прекращение обязательства постоянной ренты возможно лишь при условии уплаты ее плательщиком выкупной цены, указанной в договоре. Если такая цена не указана, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты. В случае, если имущество передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.
Следует иметь в виду, что выкуп ренты является правом ее плательщика. Условие договора постоянной ренты об отказе ее плательщика от права на ее выкуп ничтожно.
Однако законом предусмотрены случаи, когда выкуп ренты может требовать ее получатель. Этих случаев немного, но они описывают практически все возможные негативные варианты:
- просрочен срок выплаты ренты по вине ее плательщика более чем на один год, если иное не установлено договором;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
Данный перечень является открытым, т.е. стороны могут предусмотреть в договоре иные случаи права требования получателем ренты ее выкупа.
При постоянной ренте важным моментом является определение лица, на котором лежит риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты. Так, если имущество передано плательщику ренты бесплатно, то риск случайной гибели или повреждения несет он.
Если имущество передано за плату, то плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания в отличие от договора постоянной ренты устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или граждан. То есть договор может быть заключен в пользу третьих лиц.
Как правило, в пользу супруга, родителей, детей и т.д.
Пожизненная рента выплачивается только в деньгах, размер ее является существенным условием, и поэтому должен быть указан в договоре. При этом месячный размер ренты должен быть не менее минимального размера оплаты труда. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Расторжение договора возможно в случае существенного нарушения его условий. Получатель ренты в такой ситуации вправе требовать от ее плательщика выкупа ренты на тех же условиях, которые предусмотрены для постоянной ренты.
Следует иметь в виду, что по договору пожизненной ренты ее плательщик обязан выплачивать ренту, несмотря на случайную гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением во многом схож с договором пожизненной ренты, и можно даже сказать, является его разновидностью. Но в то же время он имеет отличительные черты. Так, например, по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщика ренты передается только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.).
В свою очередь он обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты и (или) указанного им третьего лица. Плательщик ренты обязан обеспечить потребность в жилье, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг.
В договоре может быть определена стоимость всего объема содержания, но она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда в расчете на месяц. По согласию сторон вместо предоставления содержания в натуре возможна выплата ренты в деньгах.
Практика показала, что трудноразрешимые вопросы по поводу ренты возникают нечасто. Свидетельством тому - и небольшой поток обращений граждан, которые интересуются теми или иными деталями получения (выплаты) и оформления ренты.
Одними из наиболее характерных стали вопросы, которые мы приводим ниже.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Продала фирме квартиру на условиях пожизненного содержания с иждивением, а фирма уже полгода ничего не платит. Что делать?
По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты (в данном случае фирма, которой передана в собственность квартира) обязан периодически выплачивать получателю ренты денежную сумму в течение всей его жизни (либо обеспечить потребности в жилье, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним, в зависимости от условий, на которых заключен договор). Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Если иное не установлено договором, то рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.
В случае если плательщик ренты существенно нарушает свои обязательства (нарушение сроков выплаты ренты является существенным нарушением), то получатель ренты вправе потребовать возврата квартиры либо выплаты ему покупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им на содержание получателя.
*9 Моя тетя продала мне свою квартиру на условиях пожизненного содержания. Сейчас в этой квартире мы проживаем вместе.
Могу ли я продать эту квартиру и купить другую?
Хотя при оформлении договора пожизненного договора с иждивением право собственности у нового владельца возникает, но с определенными ограничениями: для отчуждения квартиры требуется предварительное согласие бывшего собственника. Кроме того, даже если есть согласие бывшего владельца квартиры, достаточно трудно будет найти покупателя на эту квартиру, так как эта квартира имеет обременение.
При продаже этой квартиры к новому покупателю перейдет обязанность предоставлять содержание бывшему владельцу (в данном случае тете) на условиях заключенного договора пожизненного содержания. Условия о наличии такого обременения обязательно должно быть включено в договор купли-продажи квартиры.

АРЕНДА: ДВЕ СТОРОНЫ ОДНОЙ МЕДАЛИ.Как сдать жилье...

В этой главе речь пойдет об основных этапах и условиях аренды жилья, которая, с одной стороны, позволяет собственнику квартиры грамотно и спокойно распорядиться ею с максимально возможной выгодой, а с другой стороны, позволяет нанимателю надеяться на совершенно законное, гарантированное и порядочное разрешение всех вопросов, связанных с наймом жилых помещений.
Итак, вы полны решимости сдать свою квартиру в аренду. Что для этого нужно сделать?
Вариант первый. Вы можете доверить агентству недвижимости, специалисты которой работают и по вопросами аренды помещений, поиск арендаторов на вашу излишнюю жилплощадь. Именно этот вариант имеет множество положительных моментов. Отношения между вами и агентом фирмы оформляются договором, в котором оговариваются все условия по поиску клиентов, права и обязанности сторон договора.
Этот договор будет прочной защитой от посягательств на вашу квартиру нечистоплотных клиентов и гарантирует вам, что для арендодателя услуги риэлторской фирмы по сдаче недвижимости бесплатны.
По этому договору агент берет на себя все хлопоты по поиску клиента на вашу квартиру, подает объявления, при случае упомянет о вашей квартире, организовывает показ, обговаривает стоимость аренды квартиры, которую вы хотите получить и т.д. и т.п. И лишь в том случае, если вас все устраивает, дело доходит до заключения договора аренды.
Второй и пока еще наиболее распространенный способ сдачи жилья в наем - самостоятельная риэлторская деятельность. Начинается она с подачи объявления в соответствующее рекламное издание.
В Башкортостане к ним относятся газеты Из рук в руки, Курьер, Евразия и некоторые другие, регулярно публикующие на своих полосах объявления по поводу жилплощади. Казалось бы, это так просто подэть объявление в газету и ждэть звонкэ от потенциальных клиентов...
На самом деле реклама - это тонкое искусство, которое позволяет красиво и грамотно преподнести товар, при этом при правильном подходе к делу дает возможность сэкономить и использовать дистанционный способ контакта с клиентом.
Третий вариант отличается от второго не намного, и зачастую они используются вместе. Здесь не включаются в работу средства массовой информации.
Вы пишете объявление от руки. Затем готовое объявление вы также самостоятельно расклеиваете на рынках, возле институтов и университетов или у рабочих общежитий, в зависимости оттого, какой контингент или социальную группу людей вы хотели бы видеть временными жильцами своей квартиры.
Но второй и третий варианты, естественно, накладывают все возможные риски на вас, и исключительно на вас... Снижение вероятных рисков состоит (пусть мы повторяемся в сотый раз, но...) в обращении к риэлторам.
Когда в риэлторскую фирму или агентство недвижимости приходит заинтересованное лицо, которое хочет взять в аренду недвижимость, оно заполняет заявку, в которой указывается, сколько лет он проживает по тому или иному адресу, где работает, сколько человек в семье, причина переезда и т. п.
После приема заявки производится оценка этого заявителя. Проводится проверка рекомендаций предыдущих хозяев, т. к. после того как клиент взял в аренду недвижимость, впоследствии его бывает очень трудно выселить.
Проверяется его кредитная история, которая позволяет определить своевременность расчетов, остаток задолженности и сроки погашения по кредитам и займам. Все это свидетельствует о его реальной платежеспособности и служит показателем степени возможного доверия к клиенту.
Если вы все же решили самостоятельно заняться поиском и сдачей жилья в аренду, то примите во внимание несколько советов, которые предостерегут вас от неприятностей. Сдавая квартиру в аренду, вы должны быть полностью уверены, что предъявленные вам паспорта подлинные и действительно принадлежат пришедшим снимать квартиру гражданам. Постарайтесь получить информацию о своих клиентах: где работают и какой там контактный телефон, чтобы вы могли обеспечить себя необходимой и быстрой связью с ними в непредвиденных ситуациях.
Время от времени проверяйте состояние своей квартиры, но желательно делать это по согласованию с арендатором, а не методом внезапного проверочного налета. На всякий случай держите запасной комплект ключей от сдаваемой квартиры.
И никогда не храните правоустанавливающие документы на квартиру в сдаваемой квартире.

Как снять жилье...

Мы недаром назвали главу об аренде - две стороны одной медали. Очень многое сходится для описания действий обеих сторон, участвующих в процессе аренды жилого помещения, - как арендодателя, так и арендатора.
Не повторяясь, во второй части рассказа поведем разговор уже с позиций арендатора жилья. Здесь также имеется несколько вероятных способов действия.
Первое, самое простое и короткое. Можно просто обзвонить всех знакомых, однако это ограниченный круг людей, да и не часто кто-то из них именно в этот момент хочет сдать одну из своих квартир.
Второе, можно купить газету Из рук в руки или иную и посмотреть, что предлагается там. Однако сразу оговоримся, что телефоны частных объявлений зачастую представляют собой определённую рекламу риэлторских фирм.
Вам могут сказать, что эта квартира уже сдана, но сразу предложат помощь в поиске аналогичной.
Можно позвонить в службу, которая за весьма умеренную плату предложит вам информацию о сдаваемых квартирах. На практике подобная услуга не всегда приносит свои плоды, так как данная информация очень сырая, то есть она просто взята из компьютерной базы данных и требует дополнительного отбора, прозвона и обработки полученных данных.
Шанс есть, но только в том случае, если вы готовы потратить время, терпение и некоторые деньги.
Последнее, что можно предпринять, расклеить объявления сниму квартиру. Но не стоит рассчитывать на шквал звонков с предложениями.
Подобных объявлений множество, и пишут их тоже в основном риэлторы, ведь это их хлеб.
Таким образом, есть два основных способа: с риэлторами или без них. Рассмотрим каждый.
Риэлторский способ имеет много плюсов. Обратившись в фирму, вы позволяете себе спокойно заниматься делами и ждать звонков от риэлторов, они договорятся с хозяевами о просмотре квартиры в удобное для вас время. Помимо этого вы можете быть спокойны за чистоту документов на арендуемое помещение, поскольку, если вы человек юридически не подкованный, есть вероятность попасть впросак.
Поясним некоторые моменты: сдать в аренду можно только помещение, находящееся в собственности гражданина или граждан. В последнем случае потребуется согласие всех собственников.
Право собственности состоит из прав: пользования, владения и распоряжения имуществом. Подписав договор аренды, собственник ограничил себя за плату во владении и пользовании, - эти права теперь принадлежат вам.
Муниципальная квартира является собственностью муниципалитета, а не граждан, в них проживающих, поэтому лучше всего воздержаться от желания снять неприватизированную квартиру. Эта сделка не соответствует закону, и никаких прав на это жилье у вас не возникает.
Если вы нашли себе квартиру, которая вам по душе, до временного вселения предстоит подписать договор аренды квартиры. При принятии решения об аренде данной квартиры, попросите свежую выписку из домовой книги, ведь кроме собственников в этой квартире могут быть и иные лица, имеющие право пользования данным помещением.
И последнее, убедитесь, что хозяева понимают аренду правильно, т. е. как процесс отказа от собственности на время аренды и передачи этой собственности арендатору во временное пользование, ведь существует множество нюансов, которые необходимо учитывать при аренде....
Итак, выбор за вами.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

У Какие документы следует проверить при снятии в наем комнаты? Прежде всего вам необходимо проверить:
1. Правоустанавливающие документы на квартиру, т. к. только собственник имеет право сдавать в наем квартиру.
2. Кто зарегистрирован в квартире (лица, зарегистрированные на этой площади имеют право пользования и проживания наравне с собственником).
3. Зарегистрированы ли несовершеннолетние дети на сдаваемой в наем площади (в этом случае необходимо разрешение органов опеки и попечительства для сдачи в наем квартиры).
л Можно ли нежилое помещение (квартира, ранее переведенная в нежилой фонд) при необходимости использовать как жилое? Я хотел арендовать такую квартиру для проживания в ней.
Нежилое помещение используется только по своему функциональному назначению. Регистрация в такой квартире произведена не будет.
л Могут ли соседи по коммунальной квартире не разрешить сдачукомнаты в наем, и если могут, то в каких случаях и как с этим бороться ?
Нет, не могут. Сдача квартиры в наем допускается только с согласия собственника комнаты. Разрешение соседей на это действие не требуется .
- Кто и в какой степени отвечает за недостатки арендованной мноюквартиры?
Собственник квартиры отвечает за те недостатки сданной им квартиры, которые полностью или частично препятствуют вам пользоваться этой квартирой для проживания. Неосведомленность арендодателя о таких недостатках не снимает с него ответственности за них.
Исключение составляют те недостатки, которые были оговорены вами в тексте договора найма, а также те, которые были вам заранее известны либо должны были быть обнаружены вами во время осмотра квартиры (явные недостатки).
При обнаружении существенных недостатков вы вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя безвозмездного их устранения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

К вопросу о рыночной стоимости жилья

Потребность в услугах независимого оценщика, специалиста по определению рыночной стоимости жилья и других объектов недвижимости, возникла в начале 90-х, в период активного становления рынка недвижимости и возникающих рыночных отношений. До этого периода в отношении недвижимости пользовались несколько иными понятиями: балансовая стоимость, инвентаризационная стоимость, остаточная стоимость. Эти термины и понятия по своей природе совершенно не учитывали экономические особенности объекта.
То есть, упрощенно говоря, по ним нельзя было понять, сколько за квартиру и жилой дом можно получить живых денег.
Сейчас профессия эксперт по оценке недвижимости уже не является столь экзотической, как несколько лет назад. Сегодня существуют проверенные технологии и алгоритмы определения рыночной стоимости жилья и других объектов недвижимости.
Рыночная стоимость определяется сейчас довольно сложной формулировкой: это наиболее вероятная цена объектов оценки, которая устанавливается на конкурентном и открытом рынке при наличии всех типичных условий, необходимых для совершения справедливой сделки, без учета личностных и чрезвычайных обстоятельств. Но для простоты понимания сведем к житейскому алгоритму: усредненная цена, зависящая от спроса и предложения. Даже для совершенно одинаковых квартир она может колебаться в очень значительных пределах.
Начинается квартирный ажиотаж -цена растет. Переизбыток предложений на рынке - цена падает.
И это далеко не все условия, которые реально и очень ощутимо могут влиять (и повлияют!) на рыночную стоимость вашей квартиры или стоимость того жилья, которое вы собираетесь приобрести.
Несколько лет назад технология самостоятельной оценки была Достаточно проста. Вы могли взять подшивку рекламных или специальных изданий, где публикуются сводные таблицы от агентств не-
гополучия. Кто-то разъезжается, кто-то сумел накопить на дешевенькую квартиру для молодоженов, кто-то продал Жигули, перезанял тыщу-другую зеленых и хочет перебраться с тещей, женой, детьми и собакой из однокомнатной хрущевки в просторноизолированную двухкомнатную, да еще и с балконом... Нетрудно догадаться, что самым ходовым товаром в этой ситуации в этих районах будут полуторки всех типов и дешевые двушки, что автоматически означает завышение требований владельцев этого товара.
Разумное, в грамотных пределах, это завышение все-таки ощутимо, но на скорость продажи не влияет: людям все равно нужно и они возьмут...
Анализ рынка показал и такую тенденцию: строительство в непосредственной близости дома улучшенной планировки в престижном районе снижает стоимость предлагаемых трешек примерно на 30 процентов, а такое же строительство в спальном районе резко снижает цену на однокомнатные.
Не так уж безнадежно, как кажется на первый взгляд, обстоит дело с хрущевками. Едва ли не основным контингентом их покупателей являются приезжие из районов и пригородов: они не связаны еще с городом никакими условностями, они расценивают хрущевку как плацдарм, стартовую позицию для будущего. И правильно делают: многие из этих домов в обозримом будущем неизбежно пойдут под снос и их обладатели в качестве компенсации получат просторное и благоустроенное жилье.
Для тех, кто смотрит в будущее своих детей, вариант очень удачный. Как только хозяева хрущевок попадут в волну подобной рыночной реалии, это мгновенно скажется на цене квартир.
Для многих покажется странным, что два одинаковых дома могут существенно разниться в цене. Но это правда.
Один дом находится чуть дальше от шумной магистрали или развернут так, что в окна попадает меньше пыли, другой - абсолютная противоположность.
Покупатель квартиры - человек, скорее всего, состоятельный, а потому имеет право на капризы. Еще больше капризничают те, кто небогат: для них приобретение нового жилья зачастую цель многих лет жизни. Поэтому, накопив нужную для приобретения жилья сумму, они будут привередничать и бороться за каждый рубль. Недостаточно красивый вид из окна - довольно частая причина для отказа сделки.
Иным клиентам жилище не подходит потому лишь, что рядом с домом негде выгуливать любимую собаку. Очень сложный вопрос - близость к оживленным транспортным развязкам и пересечениям маршрутов общественного транспорта.
Приятно, когда любой транспорт близко. Но слишком близко - тоже нехорошо: пересечение пассажирских маршрутов и транспортные развязки располагаются, как правило, на пересечении шумных улиц, к тому же сейчас их окрестности превратились в базары.
Оптимальное расстояние 5-7 минут пешком.
Как видите, сложностей, вариантов и колебаний предостаточно, причем далеко не все они видны невооруженным глазом. Многие имеют не столько ближний, сколько стратегический характер, и просчитать их последствия может только профессионал.
Современная точечная методика оценки квартир, с одной стороны, усложнила жизнь дилетантам и самодеятельным спецам, а с другой стороны, практически сняла с повестки дня вопрос, нужно ли обращаться для проведения оценки к специалисту.
Наиболее часто в среде профессионалов применяются три метода оценки: затратный, сравнительный и доходный. Поскольку наше издание рассчитано не на профессиональных участников рынка недвижимости, специфических пояснений каждой методики мы давать не будем. В практических жизненных ситуациях наиболее распространенным является метод сравнения.
Хотя бы потому, что наиболее прост для понимания.
Рыночная стоимость определяется не с потолка, а начиная с исходных данных: например, сколько заплатила за новую двухкомнатную квартиру тетя Валя или за сколько продала свою хрущевку бабушка Мила. При проведении оценки настоящий профессионал ограничен куда более жесткими требованиями, именно поэтому он и является профессионалом.
И его оценка, хотим мы того или нет, будет куда ближе и точнее соответствовать реалиям рынка, чем наши самые радужные расчеты и ожидания.
В большинстве случаев контакт профессионального оценщика с клиентом начинается с вопроса сколько стоит?. Задавая этот вопрос, уточните, стоимость чего вы имеете в виду: своего объекта или услуг оценщика. К сожалению, профессионалы сетуют на большую редкость клиентов, которые изначально понимают, зачем и к кому обратились.
Иногда разговор переходит в небольшую лекцию, но мы настоятельно советуем вам эту лекцию выслушать. Поверьте, от профессионала даже за несколько минут разговора вы узнаете больше, чем сумели рассказать о своем опыте соседи и знакомые.
В практике оц?нщиков нас интересует та часть работы, которая возникает из необходимости в оценке квартир, как в частной собственности, так и в аренде. Поводы различные: судебные дела и обычный раздел имущества, представление в консульства для выезда на постоянное место жительства за рубеж, залог.
Иностранные предприниматели, вложившие деньги в жилье в России, также желают узнать текущую стоимость своих активов.
Бывает, что результаты оценки очень значительно отличаются от представлений клиента. Это может быть как приятной, так и неприятной неожиданностью, но такое изменение не является причиной для неоплаты работы оценщика.
Соответствующие оговорки приводятся как в договоре, так и в отчете, также предусматривается типичный процент предоплаты работ.
За что же клиент платит деньги?
Главное содержание отчета - обоснованное и мотивированное мнение профессионала о рыночной стоимости. Расчеты проводятся всеми тремя указанными выше специальными методами.
В заключение проводится анализ и сведение результатов в окончательную цену. Мнение специалиста относительно рыночной стоимости вашей квартиры или дома, земельного участка формируется в результате трудоемкой и высокопрофессиональной работы, требующей многих специальных знаний.
Чтобы оценить объект, требуется быть строителем, экономистом, риэлтором, вести базы данных.
Если вы чувствуете в себе все эти скрытые возможности, остается лишь пожелать вам удачи. Если же вы желаете быть уверенным в оценке и последующих действиях в штормящем море рынка, то обращайтесь к профессионалу.
Ко всему прочему, это не только спокойнее и надежнее, но и выгоднее.

ЖИЛЬЕ В РАССРОЧКУ. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.
Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. Сформировался и быстро развивается рынок жилья.
В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности.
В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства, В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство,
При резком сокращении бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы, Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов,
Задача в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств,
Необходимо отметить, что за государством, безусловно, остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья,
Тем не менее, давайте рассмотрим основные положения долгосрочного ипотечного жилищного кредитования,
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства, Далее говоря об ипотечном жилищном кредитовании, мы в основном будем вести речь о кредите, выдаваемом банком, У каждого участника на рынке ипотечного жилищного кредитования есть свое название, а соответственно и функции, например:
1) Заемщики физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья, Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека),
2) Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению,
3) Кредиторы - банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы),
Основными функциями кредитора являются:
предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
обслуживание выданных ипотечных кредитов,
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору Получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя,
4) Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
Основными функциями этих органов являются:
- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного кредитования,
5) Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
6) Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
7) Риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.
8) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Сумма кредита составляет не более 60-70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Это означает, что заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило в сумме 30-40 процентов его стоимости, за счет собственных средств. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период).
Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания.
Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Рассмотрим стандартную процедуру получения ипотечного кредита.
Если вы действуете через риэлторскую фирму, которая специализируется на ипотечном кредитовании, независимо оттого, кем являетесь - продавцом или покупателем, можно быть уверенным, что вы получите гарантированное качественное обслуживание. Например, в такой фирме уже сформирована база данных по продаже жилых помещений в кредит, и вам помогут подобрать квартиру, соответствующую вашим желаниям. По каждому объекту проведена экспертиза документов на предмет возможности продажи квартиры, согласована ее стоимость, согласно проведенной оценке. Оценка жилья проводится с целью определения его рыночной стоимости и осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.
При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание Уделяется методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития. Это очень важно для кредитора, поскольку покупаемое жилье обеспечивает возврат денежных средств, ранее выданных покупателю.
Кроме проверки чистоты объекта и его оценки, в фирме предоставят развернутую консультацию по всем интересующим вопросам в области недвижимости, в том числе и по вопросам продажи уже имеющегося недвижимого имущества, а также по вопросам получения кредита, сбора документов для подачи в банк, помогут рассчитать возможный размер кредита.
Покупатель может подобрать себе жилье как до обращения в банк (самостоятельно или через агентство недвижимости), так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае банк оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.
Во втором случае потенциальный заемщик, т.е. покупатель, уже зная сумму кредита, рассчитанную банком, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Второй вариант обычно бывает, когда потенциальный покупатель действует самостоятельно.
В любом случае, действуете вы в сопровождении сотрудника риэлторской фирмы или нет, настанет момент подачи документов покупателя в банк для рассмотрения вопроса выдачи кредита. Банк рассматривает документы в течение установленного срока, но не больше месяца.
Все зависит от того, с каким банком вы сотрудничаете. Кредитор проводит оценку вероятности погашения ипотечного кредита и определяет максимально возможную сумму ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.
Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Банк проверяет информацию, предоставленную покупателем, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
Можно быть уверенным, что если вы заключили договор с риэлторской фирмой о сопровождении, то окончательное решение банка будет положительным, поскольку вся работа по экспертизе документов, расчету размера кредита на покупаемую квартиру проведена.
За положительным ответом далее следует заключение договора купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком (покупателем) и кредитором. Жилье приобретается покупателем в собственность, но оно переходит в залог банку. Обеспечение кредита может быть оформлено:
- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи. Такой вариант обычно и используется на практике.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
Расчеты с продавцом жилого помещения производятся после проведения государственной регистрации сделки и ипотеки и получением покупателем документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Покупатель осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита.
В том случае, если вы действуете самостоятельно, целесообразно, чтобы банк непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.
Существенным условием выдачи кредита банком является страхование предмета ипотеки, т. е. квартиры, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Подготовка сделки, сбор документов

Это описано схематично: по той простой причине, что невозможно дать советы на все времена года, каждый случай по-своему уникален и обязательно индивидуален.
К настораживающим моментам можно отнести тот случай, если клиент сразу же соглашается купить квартиру по первой же предложенной вами цене. Это означает, что вы либо недооценили свою квартиру, либо не исключена возможность встречи с нечистым на руку человеком.
Довольно редко (но не исключено!) бывает, чтобы покупатель вот так, с ходу, именно у вас нашел то, что искал.
С другой стороны, можно не бояться, если весь осмотр предлагаемой вами квартиры прошел в предельно короткие сроки, скажем всего за 10-15 минут. Практика показывает, что значительная часть клиентов подбирает себе квартиру чисто интуитивно, по внутреннему убеждению и по схеме подходит - не подходит, практически не обращая внимания на существующую отделку, ремонт или состояние сантехники.
Просто понравилось - и все тут...
Так что интуитивное решение будущего покупателя вас смущать не должно. Будет куда полезнее, если вы заранее настроите себя на решение весьма щекотливого момента как для вас, так и для потенциального покупателя.
Дело в том, что покупатель может продолжить поиски более выгодного для себя варианта и неизвестно, вернется ли он к вам снова. Если достигнута устная или предварительная договоренность, вам лучше предпринять меры по обеспечению обязательства купить именно вашу квартиру. С другой стороны, и вы можете вдруг найти более выгодный по условиям или по цене вариант продажи, в этом случае уже ставший почти покупателем человек упускает понравившуюся ему квартиру.
Чтобы избежать подобной неопределенности и вариантов непредсказуемого обоюдного отказа, рекомендуем заключить соглашение о задатке, или авансовое соглашение, или подготовить иное обеспечение обязательств. Но вы должны понимать, что если в качестве продавца вами подписано соглашение о задатке, то ваш немотивированный отказ может повлечь возврат аванса в двойном размере.

Подготовка сделки, сбор документов

Первое, что вам необходимо сделать, - собрать полный пакет документов на соответствующую квартиру. Лучше всего поручить это агентству.
Так вы сможете получить полноценную юридическую консультацию и в качестве продавца (чтобы удостовериться, можно ли по вашим документам действительно продать жилье), так и в качестве покупателя (чтобы знать, насколько представленные документы соответствуют требованиям закона).
Сбор документов является весьма сложной процедурой, и пройти ее приходится в сжатые сроки, особенно в том случае, если вы заключили соглашение о задатке и выполнить все формальности вам необходимо к четко определенной дате.
Очень важный момент в оформлении купли-продажи - договор. Следует сказать, что существует строго определенный образец это-
го документа, которого придерживаются все без исключения, В договоре купли-продажи должны быть отражены следующие условия:
- договор составляется в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации, Несоблюдение формы договора влечет за собой его недействительность;
- указываются стороны, то есть участники договора: полностью фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т, д,;
- в договоре должен быть четко определен его предмет, То есть должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить квартиру (жилой дом), которая подлежит продаже, Это адрес, по которому находится жилое помещение, метраж, этаж и т, д.;
- цена квартиры (жилого дома), Она может быть указана в денежном выражении либо по иным показателям, по которым ее можно установить;
- указываются лица, которые имеют право пользования квартирой (жилым домом), то есть лица, официально зарегистрированные по данному адресу,
При заключении договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую недвижимость, Например, правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т, д, За неисполнение такого обязательства покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением,
И последнее - в соответствии со ст, 556 ГК РФ передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется подписанием сторонами передаточного акта,

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Необходимо ли согласие бывшего супруга на продажу (обмен) квартиры (приватизирована на мое имя, зарегистрированы только жена и несовершеннолетние дети) после развода?
Если квартира приватизирована на ваше имя, то при продаже указанной квартиры согласие супруга не требуется, т, к, указанная квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, но требуется уведомление жены, как лица, имеющего право пользования данной квартирой и разрешение роно на совершение сделки продажи (обмена) квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние дети,
л Каким образом можно продать неприватизированную комнату, если прописан в ней один человек, уже использовавший ранее свое право на приватизацию?
Неприватизированную комнату можно продать путем обмена неприватизированной комнаты на приватизированную площадь,
л Для чего и почему применяется при купле-продаже квартир залог? Кто выступает инициатором залога в сделке?
Залог - один из способов обеспечения исполнения обязательств стороной договора, В силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения должником своего обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, Залог может возникать по соглашению сторон (в силу договора) или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств,
Буквальное применение указанной нормы к ситуации купли-продажи квартиры означает возникновение у продавца права залога на квартиру, переданную им покупателю по передаточному акту до момента оплаты последним полной стоимости приобретаемого имущества, Регистрация залога произойдет одновременно с регистрацией права собственности покупателя в органе, осуществляющем государственную регистрацию, о чем в свидетельстве о государственной регистрации права будет сделана соответствующая отметка, Снятие залога после полного расчета производится по заявлению сторон в том же учреждении,
л Я решил продать квартиру, нашел покупателя и начал готовить необходимые для сделки документы. Покупатель предложил мне на этот период заключить предварительный договор.
Что это за документ и для чего он нужен?
Предварительный договор - это соглашение, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор), Если речь идет о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, то предварительный договор должен быть заключен в письменной форме (простой или нотариальной) и содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора: адрес и параметры
квартиры, цену, наличие обременении и др., а также срок его заключения, Согласованные сторонами условия не могут быть изменены в одностороннем порядке, все последующие изменения и дополнения производятся по соглашению сторон, в письменной форме. Предварительный договор может быть составлен как в виде самостоятельного документа, так и входить в состав каких-либо соглашений, например в соглашение о задатке.
у Я живу в кооперативной квартире, имеется ордер на нее. Надо лиее приватизировать для продажи?
Член жилищно-строительного кооператива вправе распорядиться (продать, подарить и т. д.) принадлежащей ему на праве собственности квартирой по своему усмотрению. Поскольку квартиры кооператива не являются государственной или муниципальной собственностью, приватизировать их не нужно. Право собственности на квартиру член ЖСК приобретает после полного внесения своего паевого взноса. Указанное право подлежит государственной регистрации в органах юстиции.
После чего можно будет совершать сделки с этим имуществом. Ордер, который вы в свое время получили, являлся основанием для вселения в квартиру указанных в нем лиц.
Распоряжаться своим жильем на основании этого документа нельзя.
При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть лишь две схемы поиска и покупки квартиры. Это самостоятельная деятельность или же заключение того или иного договора с агентством недвижимости.
Первый, то есть самостоятельный, способ - самый привычный в силу распространенного мнения, что ничего сложного в покупке жилья нет. Дескать, немного больше внимательности, осторожности, и все проблемы потихоньку решатся сами собой.
Покупатель начинает с изучения рынка - регулярно покупает Из рук в руки и другие подобные издания, вчитывается в объявления, иной раз заводит целый блокнот, в котором уже к концу второй недели скапливается солидная база данных: кто, где, почем и как продает. Кроме газетных объявлений, потенциальный покупатель уже по привычке обшаривает глазами столбы и стенды на остановках общественного транспорта, отрывает телефончики, прислушивается к советам родных, близких, знакомых и почти знакомых.
Не будем утверждать, что подобная методика не имеет права на жизнь; она существует, она действует, она живуча. Проблема лишь в том, что при дилетантском изучении рынка мимо покупателя могут пройти (и зачастую действительно проходят!) незамеченными и хорошие варианты, и сниженная стоимость, и срочная продажа и немало других весьма выгодных или благоприятных вариантов.
Объявления в газетах и на столбах отнюдь не охватывают всю рыночную нишу, к тому же проблема искажения информации (пусть даже ненамеренного, опять же по неопытности) создает проблемы по всей цепочке -от подателя объявления до завершения сделки.
Сортируя и совершенствуя свою личную базу данных, потенциальный покупатель самостоятельно повисает на телефонах, созванивается с владельцами (проживающими), сам смотрит квартиры. Сам торгуется, сам оформляет и проверяет документы, сам стоит в очередях и уплачивает многочисленные пошлины, снимая килограммы ксерокопий и обивая пороги нотариусов. Самостоятельно придется решать и проблему взаиморасчетов, что зачастую очень затруднительно, опять же в силу неопытности той и другой стороны. Покупателям, пошедшим по этому пути, не стоит рассчитывать на серьезную экономию денег, особенно при поиске в газете прямого телефона продавцов.
Их там очень немного, а цена всегда сравнима с предложениями агентств.
Не спасает даже внешне благопристойная фраза продам без посредников или похожие на нее: написать можно все что угодно, но вам предстоит иметь дело не с объявлением, а с реальной квартирой и реальными людьми, которые все чаще отказываются от самостоятельных действий. Кроме того, как отмечают многие профессионалы, экономии не гарантирует и действительное попадание по телефону на реального владельца: если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон, торговаться с ним будет непросто.
Распространенность первого способа - в силу привычки. В надежде на то, что сам все сделаю не хуже риэлтора и наверняка дешевле.
Этот подход - наследие социалистического натурального хозяйства, когда каждый и все вместе самостоятельно ремонтируют свои машины, квартиры, телевизоры, заборы на дачном участке и т. д. Пути развития ведущих стран мира однозначно показывают, что успехи в развитии любой сферы деятельности возможны только при профессиональном подходе и разумной специализации. Каждый занимается тем, что умеет.
Не менее важная причина - это незнание или неверие в возможность получения подобных услуг на профессиональном уровне. Действительно, у нас только-только появились первые островки цивилизованного рынка недвижимости, но большинство покупателей даже не подозревают об этом.
Поэтому сложно упрекать их в том, что они начинают поиск квартиры не так, как это видится профессионалу.
Дело не только в звонках и разговорах, но, главное, сам процесс поиска оказывается очень длительным и рыхлым. Хотя бы потому, что методика поиска и умения понимать недосказанное или попросту плохо высказанное нарабатывается только большим опытом.
Для того, чтобы понять в результате телефонного разговора что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от вас скрыть.
Если вы ищете квартиру строго определенной или хорошо известной вам стандартной планировки в четко обозначенном или огра-ничейном месте, то профессиональные советчики в момент поиска, может быть, и не особо нужны. А поиск например, квартир в центре города, в старом фонде, в районах с новыми типами застройки и планировки - очень сложное занятие.
Процесс поиска квартиры, особенно в центре города или районах старой, не очень старой и типовой застройки, превращается в устойчивое изменение сознания самостоятельного покупателя. Вы неизбежно начинаете вести не выбор квартиры, а тех недостатков, с которыми можно смириться.
И в этом состоит ваша главная психологическая, а в дальнейшем - и жилищная, если хотите, экономическая ошибка. Чтобы купить квартиру, советуют нам опытные специалисты, необходимо закрыть глаза на ее состояние!
Необходимо научиться видеть состояние дома в целом, вид из окон, расположение капитальных стен, входа и межкомнатных дверей капитального типа, форму и размеры балконов или лоджий.
Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо. Нужно уметь абстрагироваться от нынешнего состояния квартиры: согласитесь, что в любом случае вам придется делать ремонт или даже перепланировку по собственному вкусу и усмотрению.
Так стоит ли нервничать из-за оборванных обоев и подтекающего кухонного крана?
Нервничать, конечно, не стоит, но неухоженный внешний вид жилья может вам многое сказать и о хозяевах, и о вероятной ценовой политике, причем не только продавца, но и вашей собственной -вполне понятно, что квартира со свежим ремонтом будет стоить дороже обшарпанной.
Вас в первую очередь должен интересовать не косметический ремонт, а состояние основных и наиболее важных элементов будущего жилья. К ним относится сантехника причем не ее внешние проявления типа щербатой раковины, а внутреннее, то есть состояние труб и базовых кранов. Если дом находится в эксплуатации больше 10-15 лет, эти внутренние коммуникации наверняка находятся в изношенном состоянии, наверное, нет нужды говорить о качестве подаваемой воды с ее накипью и многочисленными солевыми отложениями.
Стоит поинтересоваться у соседей снизу, были ли случаи прорыва воды, а заодно посмотреть и на свой будущий потолок: есть ли следы протекания сверху.
Еще один из важных элементов - электропроводка. Редко попадается настолько умелый и рачительный хозяин, который в свое время сумел заменить всю электросистему с алюминиевых на медные провода. Но даже беглый осмотр розеток и выключателей покажет: если заметны следы плавления или замыканий, то, вероятно, повреждена и скрытая проводка.
Понятно, что такой недостаток относится к очень серьезным и должен влиять на стоимость.
Следующий по важности элемент, на который неопытный покупатель сгоряча может и не обратить внимания, - это состояние оконных блоков. Дело не в покраске; рассохшиеся створки и наглухо забитые шпингалеты несколько позже (когда вы станете хозяевами) попортят вам немало крови.
Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому очень многие покупатели, ринувшиеся вначале к историческим центрам и наиболее престижным районам Старой Уфы, вскоре увеличивают ценовую планку раза в два. Или приходят к мысли, что ничего особенного в этом центре-то и нет.
И покупатели постепенно смещаются в такие районы, где они могут найти добротные квартиры по приемлемым ценам.
Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистая парадная, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадную проблематично.
Кроме денег нужны еще организаторские способности и время.
Итак, в каких случаях нужно насторожиться при покупке квартиры на вторичном рынке:
- большое количество предыдущих сделок с квартирой;
- продавцы низкого социального статуса (алкоголики);
- квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
- наличие доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
- агенты, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону.
Умудренный жизненным опытом покупатель справедливо полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение. Каждый должен заниматься своим делом.
Возможно, он считает неразумным, неэкономным или даже ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т. д. А хочет получить цивилизованный, профессионально выполненный и гарантированный комплекс услуг: подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, поиск и обнаружение подводных камней, выбор оптимальных решений, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка.
Такой по-житейски мудрый покупатель находит агентство или человека, на которого может положиться в этом важном деле.
Риэлтор, к которому вы решите обратиться, еще и во многом консультант. Часто вы и сами не представляете, что бы хотелось получить в итоге покупки. Не отталкивайте профессиональную помощь, которая поможет вам понять ваши истинные желания.
Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость.
Самостоятельно отыскав подходящую квартиру, вы фактически вынуждены подчиняться требованиям ее собственников или, что зачастую куда сложнее и проблематичнее, требованиям агента, представляющего этих собственников. У каждого частного продавца свои требования и причуды, у каждого агентства свои правила (у крупных фирм одни стандарты, у средних другие, у маленьких, мягко говоря, эластичные).
Таким образом, вы изначально попадаете в невыгодное положение, вас вынуждают играть по чужим правилам, и не всегда эти правила будут соблюдаться до конца игры или станут по отношению к вам приемлемыми и действительно партнерскими.
Допустим, покупатель самостоятельно нашел квартиру по объявлению в газете, посмотрел, решил купить, пришел в агентство, представляющее продавца. Наиболее вероятны два варианта завершения такой полусамостоятельной сделки. Покупатель идет на поводу агентства, делает то, что ему говорят, веря, что в этот-то раз все кончится хорошо.
Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а агент продавца действительно профессионал, умеющий соблюсти интересы обеих сторон, то никаких проблем скорее всего не возникнет. Однако такое удачное сочетание встречается довольно редко.
Если с вами нет человека, понимающего мотивы поведения агентов и продавца, специалиста, который после нескольких минут разговора может вам в получасовой беседе разъяснить, что происходит, какие формулировки в документах что обозначают и для чего предназначены, почему сделано или предлагается сделать именно так и чем это может кончиться, на вас могут повесить лишнее. Вместо приятных ощущений от покупки долгожданной квартиры, вы будете постоянно ловить себя на мысли не обманывают ли меня?
Вполне вероятно (и мы искренне желаем вам этого!), что сомнения будут ошибочными или беспочвенными и вас не обманут даже в мелочах, А если нет? Если действительно подставят по-крупному? Еще и еще раз напомним: жилье для подавляющего большинства наших сограждан - это единственное реальное и крупное имущество, которым они располагают, На кон ставится куда больше, чем просто квадратные метры,,,
Агенты нужны с обеих сторон, Их цель - найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными и равномерно распределенными между сторонами рисками, Задача, которая вполне по плечу специалистам, Тем более, что они говорят между собой на понятном обоим профессиональном языке, оба владеют необходимыми тонкостями и нюансами юридических формулировок и практических подходов к решению возникающих проблем, Более того, для вас покупка квартиры, скорее всего, первая, для них - сотая или трехсотая сделка, В этих сделках набирался опыт, оттачивалось и практическое, и дискуссионное мастерство, искусство убеждения и видения проблемы в целом, В конце концов, поиск взаимоприемлемого решения не просто их работа, они изначально знают, убеждены и прекрасно понимают, что в конечном итоге компромисс будет достигнут, Следовательно, оба изначально настроены не на нервный спор, а на плодотворный обмен мнениями, дискуссию равных профессионалов с заранее определенным паритетным исходом, Отсюда и скорость, и качество, и надежность,

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

- Э Какие нюансы должен содержать договор о покупке квартиры, если эта 3-хкомнатная квартира приватизирована на пенсионерку(75 лет) и 14-летнего ребенка? Оба там прописаны.
Квартира общей площадью 66 кв. м., приватизирована в равных долях на обоих?
Продажа этой квартиры возможна только после получения разрешения из органов опеки и попечительства над несовершеннолетними детьми, Права несовершеннолетнего не должны быть ущемлены, Необходимо учитывать, где будут проживать бывшие собственники квартиры, Если у них нет равноценной благоустроенной жилой площади, вам на этот вариант лучше не рассчитывать,
л Возможно ли купить квартиру моему ребенку (несовершеннолетний)?
Да, вполне возможно, При покупке квартиры на имя несовершеннолетнего ребенка до 14 лет за него действует его законный представитель: отец или мать, Несовершеннолетний проживает вместе со своими родителями,
? Продавец квартиры предложил указать в договоре цену значительно меньше реально уплачиваемой суммы. Какие последствия для меня как покупателя это может иметь?
К формальному уменьшению продажной цены прибегают в тех случаях, когда намереваются скрыть от заинтересованных лиц или государства размеры суммы, действительно полученной от сделки, Орган юстиции, регистрирующий сделки с недвижимостью, не может отказать в приеме документов на регистрацию на том основании, что цена продаваемой квартиры ниже цен, сложившихся на рынке, Однако в результате такой сделки вы рискуете оказаться наедине с проблемами, которые сами и создали, Например, серьезные неприятности вас будут ожидать при расторжении договора купли-продажи или признании сделки недействительной: вероятнее всего, вам возвратят только ту сумму, которая была указана в договоре, вернуть остальное будет очень сложно, даже через суд,
л Вправе ли одно и то же лицо действовать по доверенности от обеих сторон при совершении сделки, подлежащей регистрации, при подаче документов на регистрацию сделки и регистрацию перехода прав ?
Во-первых, не следует путать полномочия на совершение сделок (подписание договоров) и полномочия на представление интересов при государственной регистрации, Пункт 3 ст, 182 ГК РФ запрещает представителю совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, Этот запрет распространяется и на представительство на стадии подачи документов на государственную регистрацию сделки, Иначе решается вопрос при подаче Документов на регистрацию перехода права, в этом случае возможно представительство интересов обеих сторон одним лицом (представи-
тельство в отношениях с учреждением юстиции по регистрации прав, а не в отношениях между сторонами сделки).
л Как регистрировать сделку купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом, если в техническом паспорте есть сведения о наличии самовольных построек: пристроек к дому, надворных построек?
На основании ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой, в частности, признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Следовательно, предметом договора может выступать только объект, на который имеется соответствующий правоустанавливающий документ.

Порядок и правила совершения акта дарения

Страховой полис оформляется на банк, но страховые взносы оплачивает покупатель.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от покупателя, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга банку (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.
Оставшиеся средства получает заемщик.
Несмотря на длительность всей процедуры получения кредитных средств, покупки жилья и уж тем более выплаты кредита, каждая сторона (не будем затрагивать интересы банка, страховой компании и т.д.) имеет свои преимущества.
Преимущества для продавца квартиры:
- быстрая реализация собственности;
- гарантированное получение денег;
- безопасность сделки.
Преимущества для покупателя:
- первоначальный взнос - 30%;
- длительный срок выплаты кредита;
- возможность сразу получить жилье.
Конечно же, если вы действуете через риэлторскую фирму, то одним из преимуществ будет юридическое сопровождение сделки со стороны риэлтора.

Порядок и правила совершения акта дарения

Вы решили показать свое расположение одаряемому? Помочь ему? Отблагодарить за что-либо или даже инициировать ответный дар?
Независимо от мотива, побуждающего вас совершить, казалось бы, очень простое действие -дарение, этот процесс регламентируется правилами со стороны государства.
Собственник может подарить свое имущество любому лицу. Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями).
Увы, столь приятная процедура для обеих сторон не может ограничиться торжественным вручением ключей от квартиры. Необходимо пройти весь этап по смене собственника недвижимого имущества, начиная от составления письменного договора, сбора необходимых документов и заканчивая регистрацией права в органах юстиции.
Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т. д.).
Нельзя на одаряемого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.
В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей (письменной, нотариально заверенной!) форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.
В силу ст. 575 ГК не допускается дарение жилых помещений:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.
В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.
В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни.
Второй случай - когда одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную (то есть моральную или нравственную) ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
Согласно ст. 580 ГК вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Требуется ли согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартиру подарили мне родители во время брака?
Нет, не требуется, поскольку подаренная квартира будет составлять вашу личную собственность.

МАХНЕМ НЕ глядя.МЕНА И ОБМЕН ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

На первый взгляд, в том числе из-за схожести слов мена и обмен, кажется, что существенных различий нет. Однако договор мены следует отличать от договора обмена жилыми помещениями.
В первом случае договор заключается между собственниками квартир и права собственности регистрируются в регистрационной палате. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.
Поскольку каждого из участников договора мены можно представить в качестве продавца и одновременно покупателя, то к договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (ст.567 ГК РФ). Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму, то по договору мены с обеих сторон передается имущество.
Так, во многом схожая по внешним признакам с куплей-продажей схема привела к тому, что договор мены жилыми помещениями на практике нередко оформляется не путем договора мены, а путем составления двух договоров купли-продажи.
Так же, как и другие договоры, оформляющие сделки с недвижимостью, договор мены должен быть зарегистрирован в органах государственной регистрации (ГРП при МЮ РБ). Документы, необходимые для заключения договора мены такие же, как и при договоре купли-продажи, только лишь с той разницей, что документы должны быть собраны в комплекте на каждый из объектов недвижимости.
В случае если в обмениваемом помещении проживают лица, не являющиеся собственниками, но имеющие право пользования данной квартирой, необходимо заручиться их письменным согласием, выраженным в договоре мены, о смене собственника.
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже. Это довольно широко встречается на практике, причем самыми распространенными случаями являются:
мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой разницы в стоимости этих помещений. Величина доплаты определяется переговорами между сторонами проводимой мены и законодательно не регулируется;
- мена жилого помещения, расположенного в престижном районе (городе) на помещение, расположенное в менее престижном районе (городе) с доплатой разницы в ценах, которые складываются в этих районах (городах).
В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры). Этот же вопрос обсуждается в качестве одного из условий доплаты, если одна из сторон обладает жильем повышенной комфортности или в подлежащем мене жилье сделан дорогостоящий, весьма качественный и долговечный ремонт.
Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. С одной стороны, никакого запрета законодательство не содержит, более того, исходя из ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах жилищной политики объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от формы собственности.
В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант: в случае если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимат7елей, эта квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключает договор мены или купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади. И вариант с точностью до наоборот: собственник квартиры расприватизирует ее, а затем производится обмен.
Вследствие этого администрация района выносит постановление о том, что за бывшим собственником сохраняется право на дальнейшую приватизацию: то есть участник обмена - собственник в проигрыше не остается.
Второй вид схемы ты мне - я тебе - это уже не мена, а обмен жилыми помещениями. По договору обмена жилыми помещениями наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального жилых фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Это положение устанавливается ст. 67 ЖК РСФСР и ст.
20 Закона об основах федеральной жилищной политики.
Правоустанавливающим документом на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов служит ордер, и соглашение об обмене жилых помещений вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия. Это объясняется тем, что в результате такого обмена происходит смена пользователей жилыми помещениями, что может быть небезразлично для наймодателей (например, администрации завода, которая несет затраты на коммунальное обеспечение не только своих работников, но чужих жильцов, попавших в заводские дома путем обмена).
Вместе с тем надо помнить, что отказ в даче согласия на обмен также может быть обжалован в судебном порядке.
Существует ряд ограничений, то есть условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается:
- если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
- если обмен носит корыстный или фиктивный характер;
- если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, или передается для государственных или общественных нужд;
- если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
- если помещение является служебным или находится в общежитии;
- если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

* Хотим поменять однокомнатную приватизированную квартиру (квартира приватизирована в общую долевую собственность в равных долях на мужа и годовалого ребенка, на равноценную по площади, но с лучшими бытовыми условиями. Обмен нашли без доплаты.
Даст ли разрешение роно на такой обмен?
На момент заключения договора обязаны ли мы и те, с кем меняемся, быть выписаны из своих квартир или выписка происходит после подписания договора мены, если да, то каким образом?
Важным условием при вынесении разрешения роно на совершение сделки является неущемление прав несовершеннолетних. Поскольку ребенок ранее имел 1/2 доли в праве собственности на квартиру, то при обмене ему должна быть предоставлена такая же доля в общей долевой собственности на квартиру.
Снятие с регистрационного учета, как правило, происходит после заключения договора мены и его регистрации в Государственной регистрационной палате.
* Могу ли я обменять принадлежащие мне 3 комнаты (60 кв. м) в семикомнатной (120 кв. м.) коммунальной квартире (не приватизированы) без согласия соседей?
Так как вы являетесь нанимателем трех комнат, то вы имеете право совершить обмен указанных комнат без согласия своих соседей. При снятии с регистрационного учета от соседей понадобится расписка, что они не имеют претензий к вам по ремонту мест общего пользования.
* В каких случаях расселение коммунальной квартиры возможно без согласия соседей? Дело в том, что когда я в очередной раз вызывала милицию, чтобы утихомирить соседа, мне сказали что-то насчет ходатайства о таком расселении.
Сам сосед возражает.
Вы имеете право без согласия соседа совершить обмен своей жилой площади на другую жилую площадь (если комната не приватизирована).
л Можно ли разменять нашу трёхкомнатную квартиру на двухкомнатную и однокомнатную?
Возможно, вы помните мультфильм, в котором хозяин спрашивал скорняка, можно ли сшить из куска каракуля две шапки. Услышав положительный ответ, спросил: А три? И так далее. В итоге получил семь шапок, однако они могли налезть разве что на палец.
В данномслучае ситуация подобная. Нельзя говорить об абстрактных квартирах. Мы с вами живем в XXI веке, где имущество, каковым является квартира, имеет вполне определённую цену, Разумнее всего оценить рыночную стоимость вашей квартиры, а затем посмотреть, что можно купить на эту сумму, Поступая таким образом, вы будете знать:
1, Рыночную цену вашей квартиры,
2, Цену на квартиры, которые вам необходимы для разъезда,
3, Сколько и каких квартир имеется в нужном вам районе,
4, Можете ли вы себе это позволить,
Однако самым важным здесь является то, что вы сами имеете возможность широкого выбора нужных квартир, Вам уже не смогут предлагать очень выгодные варианты разъезда, так как вы уже вполне ориентируетесь в ценах на рынке жилья,

ИЗБУШКА ПОД СНОС, ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ДОМОВ, ПОДЛЕЖАЩИХ РЕКОНСТРУКЦИИ ИЛИ СНОСУ

Разница между выселением в связи с капитальным ремонтом (реконструкцией) и выселением в связи со сносом дома очевидна, эти понятия различаются по фактическим последствиям: капитальный ремонт дома связан с восстановлением (изменением) его состояния, а снос дома связан с физическим разрушением и прекращением его существования, Соответственно между капитальным ремонтом и сносом имеются существенные отличия по правовым последствиям,
Если в вашем доме проводится реконструкция или капитальный ремонт, то на время реконструкции или ремонта вам предоставляется жилье, относящееся к маневренному жилищному фонду города, при условии сохранения жилого дома в жилищном фонде и без расторжения договора найма на ремонтируемое помещение, После ремонта ваша прежняя квартира должна быть возвращена вам, Именно этот вопрос, об обязательном возвращении вам ранее занимаемой жилой площади, и является определяющим в вопросе вашей личной предполагаемой собственности, Попросту говоря, выселить не означает отнять,
Но зачастую возникают конфликтные ситуации и разногласия из-за нежелания жильцов переезжать в маневренное жилье, С точки зрения закона, единственными основаниями для вашего отказа могут быть явные несоответствия с нормами жилищного законодательства,
В соответствии с ними жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать всем необходимым санитарным и техническим требованиям, При разрешении спора о выселении из занимаемого помещения на время капитального ремонта дома необходимо выяснить, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте, пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности ремонта,
Так, людям преклонных лет не может быть предоставлена квартира на последних этажах дома, если нет лифта. По одному делу суд отказал в переселении нанимательницы, поскольку ее сын болел хроническим воспалением почек и не мог проживать в предоставленном помещении, так как уборная находилась во дворе, а само помещение было сырое.
Кроме того, переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании капитального ремонта) производится жилищно-эксплуатационной организацией, в ведении которой находится подлежащий ремонту жилой дом, за счет этой организации.
Если предоставляемое вам на время капитального ремонта дома помещение не устраивает вас, то вы можете не переезжать. Выселить вас без вашего согласия никто не имеет права, а ремонт не начнется, пока не уедут все жильцы.
В этом случае решение о вашем выселении может принять только суд.
Несколько иная ситуация наступает в случае, если дом подлежит сносу в связи с аварийным состоянием либо в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, или в случае, если дом выведен из состава жилищного фонда.
В этой ситуации жильцам дома при выселении должны быть предоставлены соответствующие компенсации (денежная компенсации или альтернативное жилье). Условия компенсаций разнятся в зависимости оттого, являетесь ли вы собственником или нанимателем жилья.
Если вы являетесь собственником (то есть официально признанным владельцем квартиры или жилого дома), то вам предоставляется возмещение (компенсация).
1. Если в собственности находится жилой частный дом, то по вашему желанию предоставляется:
- квартира по установленной норме по договору найма в домах государственного, муниципального жилого фонда, то есть неприватизированная квартира. При этом вам по выбору может быть выплачена стоимость сносимого дома, строений и устройств или предоставляется право использовать материалы от разборки дома по своему усмотрению;
- равноценная квартира в собственность в пределах нормы, но не менее ранее занимаемого жилого помещения. Материалы от разборки дома вам в этом случае не предоставляются и компенсации за них не выплачивается. Вами могут быть использованы только материалы от разборки хозяйственных построек, сараев и т. д.;
- равноценный земельный участок, на котором организацией, производящей снос, строятся жилые и хозяйственные постройки взамен изымаемых, а также возмещаются другие убытки, включая упущенную выгоду.
Следует знать, что при возмещении вам в любой форме будут учитываться только те жилые дома и земельные участки, на которые у вас есть надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие ваше право собственности.
Если по документам вам принадлежит деревянный жилой дом, а вы построили (или пристроили) без разрешения уполномоченных органов мраморный дворец и права собственности на него не оформили, то возмещаться вам будет только стоимость деревянного жилого дома. Кроме того, при изъятии земельного участка будет учитываться и его стоимость, которая определяется по соглашению сторон или в судебном порядке согласно земельному законодательству, если этот участок был надлежащим образом оформлен.
2. Если у вас в собственности приватизированная или иным способом приобретенная квартира (купля-продажа, дарение и пр.), при наличии правильно оформленных документов, подтверждающих право собственности на эту квартиру, выселяемым собственникам с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение либо иная компенсация. При этом, если сносимая квартира была вами приватизирована, то при предоставлении вам квартиры по договору найма в доме государственного, муниципального жилищного фонда права повторно приватизировать новую квартиру вам предоставлено не будет.
Если квартира или жилой дом вам на праве собственности не принадлежат, то для вас действует иная схема. Согласно действующим нормам вам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение.
Любое жилое помещение, предоставляемое вам в связи со сносом жилого дома, должно отвечать установленным.санитарным и техническим нормам, иметь площадь из расчета не менее 9 квадратных метров на человека, в пределах установленной нормы 12 кв. м. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
Жилое помещение большего размера из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется по письменному заявлению гражданина с доплатой стоимости за площадь, превышающую социальную норму, на основании решения органа исполнительной власти.
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан (инвалиды, участники Великой Отечественной войны и т. п.) предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или квартира в размере 20 кв. метров.
Переселению собственников из домов, подлежащих сносу, предшествует подписание договора между собственником жилого помещения и инвестором (при наличии инвестиционного контракта) либо соответствующим административным органом.
Предварительный договор не заключается:
- при достижении устного соглашения сторон по всем условиям предоставления возмещения (компенсации);
- при переселении собственников из аварийных жилых домов.
Предварительный договор является основанием для заключения
в установленные соглашением сторон сроки основного договора о прекращении права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещение, находящееся в жилом доме, подлежащем освобождению, и предоставлении собственнику предварительного и равноценного по стоимости натурального возмещения (компенсации), а также об установлении прав сторон на освобождаемое и предоставляемое в порядке возмещения жилые помещения.
В предварительном договоре определяются:
- формы возмещения (компенсации);
- размер и условия предоставления денежного возмещения, существенные характеристики жилого помещения (общая/ жилая площадь квартиры, количество комнат, наличие отделки, место расположения и др.), предоставляемого в порядке натурального возмещения;
- участие в инвестиционном проекте, вид основного договора (договора мены, иного договора, предусматривающего переход права собственности) и ряд других условий.
Кроме того, предварительный договор содержит условия, ограничивающие совершение сделок по отчуждению принадлежащего собственнику жилого помещения, подлежащего освобождению, а также влекущих ограничение или прекращение права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещение и нарушающих обязательные условия предварительного договора.
Условия предоставления квартир собственникам различаются в зависимости от того, является ли данная квартира единственным жильем ее собственника или же у него есть еще иная жилплощадь.
Главное требование: предоставляемая квартира должна быть равноценной по стоимости прежней квартире. На стоимость квартиры влияют такие критерии, как район, местоположение квартиры, метраж, тип дома, учет инфляции цен на жилье и т. д. Лучше всего в данном случае - обращение к профессионалам, в том числе оценщикам, для проведения полноценного и аргументированного анализа реальной рыночной стоимости жилья. Вопросов будет множество, сама постановка этой проблемы лишь верхушка айсберга.
Вся подводная часть скрыта от взгляда непрофессионала и неизбежно приведет при самостоятельных действиях к ошибкам, просчетам, и самым мягким последствием станет потеря времени.
Мы уже сказали, что по желанию одной из сторон рыночная стоимость жилых помещений может быть определена профессиональными оценщиками недвижимости.
Расходы по оценке жилых помещений несет юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной инвестиционного контракта, либо (в случае определения стоимости профессиональными оценщиками) сторона, выразившая желание произвести такую оценку.

Самовольная постройка

Акт ввода в эксплуатацию утверждает глава администрации района. Возможен и такой вариант: когда вам в администрации выдадут бланк с указанием всех специалистов, а вам придется вывозить каждого специалиста отдельно, и каждый из них будет самостоятельно осматривать ваш дом, ставить подпись и печать.
Во-вторых, на основании этого акта необходимо получить в Главархитектуре г. Уфы справку о присвоении почтового адреса вашему дому.
В-третьих, с актом ввода в эксплуатацию, справкой Главархитектуры и документами на земельный участок вы направляетесь в предприятие технической инвентаризации и заказываете технический паспорт на дом. К вам выезжает техник, производит обмеры, подсчеты (выезд техника организовываете вы сами - так быстрее).
По истечении определенного времени (как правило, не менее трех недель) вы можете получить технический паспорт. Заказывать желательно не менее 2-х экземпляров.
С документами на дом (актом ввода в эксплуатацию, справкой о присвоении почтового адреса, техническим паспортом, документом земельный участок) вы уже можете направляться в ГРП МЮ РБ и подать документы на регистрацию права собственности на жилой дом.

Самовольная постройка

Существует и такой вариант строительства, как самовольная постройка. Вы самостоятельно строите дом без всяких разрешений и согласований. Но при этом не стоит забывать о существовании 222-й статьи Г ражданского кодекса РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, может приобрести на нее право собственности только в судебном порядке, при условии, что земельный участок, на котором произведен самовольный застрой, будет в установленном порядке предоставлен под возведенную постройку. А до оформления права собственности на самовольную постройку она подлежит сносу.
А также таким строением вы не вправе распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, Чтобы такого не произошло, самовольно построенный дом необходимо узаконить. Что для этого нужно?
Как и в случае решения земельного вопроса, а также оформления разрешенного строительства, разобьем наши действия на несколько этапов.
Во-первых, необходимо заказать и получить в предприятии технической инвентаризации технический паспорт на самовольную постройку. При заказе технического паспорта с вас могут потребовать план границ земельного участка и справку о присвоении почтового адреса.
Во-вторых, одновременно с этим вам необходимо обратиться в Главархитектуру г. Уфы с заявлением дать заключение по самовольно построенному дому. В этом заключении будут указаны необходимые дополнительные согласования, которые также будет необходимо получить.
При этом вы можете быть подвергнуты штрафу за осуществление самовольного строительства.
В-третьих, после окончания строительства необходимо подтвердить, что дом пригоден для проживания. Для чего собирается комиссия из представителей ГАСН, районной администрации, пожарной части, санэпидемнадзора и составляется акт о приеме в эксплуатацию самовольно построенного индивидуального жилого дома.
В-четвертых. Со всеми имеющимися заключениями и актом вы направляетесь в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы, который готовит для суда гарантийное письмо о предоставлении земельного участка. Такое письмо необходимо на основании той же статьи 222 ГК РФ, которая гласит, что право собственности за самовольным застройщиком может быть признано при условии предоставления земельного участка.
Такого письма не потребуется, если земельный участок был вам предоставлен ранее.
В-пятых. Со всеми собранными документами вы направляетесь в районный суд (по месту нахождения дома), предварительно оплатив госпошлину, с заявлением об узаконении самовольной постройки.
Шестое: дождаться решения суда и, если оно будет в вашу пользу, свободно вздохнуть... а затем зарегистрировать в ГРП при МЮ РБ.
Чтобы самостоятельно произвести оформление документов на земельный участок, оформить разрешенное строительство или тем более провести узаконение самовольной постройки, вам будет необходимо потратить на это отпуск и еще пять месяцев (при условии, что вы свободны от работы). Если же у вас есть желание сохранить
свое время и избежать многих проблем при оформлении, можете обратиться в агентство, которое профессионально занимается юридическим сопровождением и сможет помочь вам в минимальные сроки оформить любые документы.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Мы решили приобрести дом с участком в собственность. Фирма, а точнее предприниматель без образования юридического лица, берет на себя все хлопоты с оформлением дачи и участка. У нас, одна -ко, возникло сомнение. Нам предлагают оформить сделку у нотариуса, оплатить ее, а уже через неделю нам предоставят весь пакет документов.
Как нам следует поступить в этом случае, какие документы следует потребовать после заключения сделки и какие документы нам потребуются для гарантии права собственности на дом и участок?
Право собственности на дом и земельный участок возникает с момента регистрации договора купли-продажи в органах, осуществляющих государственную регистрацию (ГРП при МЮ РБ), а не у нотариуса. Основными документами, подтверждающими право собственности, являются свидетельство о праве собственности на дом и свидетельство о праве собственности на землю.
л Какие документы должна предоставить риэлторская фирма покупателю коттеджа с земельным участком при заключении сделки купли-продажи?
Основными документами, необходимыми для продажи коттеджа и земельного участка, являются:
1. Свидетельство о праве собственности на землю.
2. План земельного участка.
3. Акт об оценочной стоимости земельного участка.
4. Свидетельство о собственности на коттедж и правоустанавливающий документ на коттедж.
5. Технический паспорт на коттедж.
6. Справка на отчуждение коттеджа, выдаваемая МХПТИ Уфатехин-вентаризация.
7. Справка о том, кто зарегистрирован по адресу, где расположен коттедж, т.е. документ, удостоверяющий права третьих лиц на коттедж или об отсутствии таких лиц.
8. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, если участок или коттедж были приобретены в порядке наследования или дарения.
Л Требуется ли при продаже дома с участком согласие соседей, если земля оформлена в долевую собственность ?
В соответствии с гражданским законодательством, отчуждение недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, допускается с согласия сособственников. Их согласие должно быть заверено нотариусом.
Л Мы с соседями живем в частном доме на 2 семьи. Земля оформлена в долевую собственность.
Возможно ли отделить наш земельный участок в собственность от соседского?
В соответствии с земельным законодательством земельный участок выделяется для обслуживания индивидуального частного дома. Поскольку дом у вас один, то и земельный участок юридически один, предоставленный вам и вашим соседям в долевую собственность.
Делению на два независимых участка он не подлежит.

МИННОЕ ПОЛЕ, ИЛИ ПОУЧИТЕЛЬНЫЕ ИСТОРИИ

У тех, кто решил купить или продать свою квартиру, обязательно возникает масса проблем и искушений. Успешно разрешить их помогут интересные факты и советы, изложенные в материалах этой подборки.
Мало оценить состояние жилья, нужно реально оценивать и ваши силы при его купле-продаже. Необходимо сразу сказать: риск при совершении сделок на недвижимое имущество существует для всех лиц, занятых в этом деле.
И он тем больше, чем более привлекательной кажется осуществляемая сделка. И для продавцов, и для посредников, и для покупателей. Однако чаще всего при продаже квартиры в дураках оказывается покупатель.
Особенно, если желающий обзавестись новой квартирой совсем не смыслит в тонкостях купли-продажи. А выходит это примерно так.
Взял и раздумал!
Вообще же деньги лучше отдавать, только когда из квартиры выпишется прежний ее владелец и физически освободит жилплощадь. Случается, что человек, продав квартиру, не выписывается из нее и не съезжает, хотя ранее намеревался. Раздумал!
Суд в таком случае, как правило, встает на его сторону, руководствуясь неотъемлемым правом человека на жилье, и обязывает его выплачивать уже истраченную сумму с зарплаты. Нет нужды пояснять, что подобного рода выплаты будут тянуться долго и нудно.
Без вины виноватый
Жилье понравилось. Сделка состоялась: владелец квартиры получил деньги, а новый обладатель жилья - долгожданную крышу над головой. Проходит время, и вдруг выясняется, что бывший вла-
делец неправильно оформил приватизацию этой квартиры (не учел, предположим, интересы детей). В результате сделки дети бывшего хозяина оказались (по документам) без жилья. В такой ситуации сделка аннулируется, и новый обладатель квартиры оказывается опять без угла и чаще всего без денег. Суды буквально завалены делами о признании сделок купли-продажи недействительными.
Специалисты утверждают, историю квартиры необходимо проверять весьма тщательно, поскольку срок исковой давности по этой группе сделок составляет 10 лет.

Поддельная... квартира

В последнее время в крупных городах России участились случаи продажи квартир с так называемыми поддельными адресами. Предлагается квартира, явно не пользующаяся спросом. Но при осмотре покупателю показывают не эту квартиру, а снятую на время по соседству, более престижную и комфортабельную. При этом для того, чтобы покупатель ничего не заподозрил, меняют даже таблички с номерами домов и квартир.
Когда же сделка совершается, новые хозяева неожиданно выясняют, что им продали совсем не то, что показывали. Поэтому прежде, чем подписывать договор и отдавать деньги, желательно проверить со специалистами все документы, не фальшивые ли они, да и на адрес предлагаемой квартиры стоит обратить внимание.

Не доверяй кому попало

Чаще всего липовый продавец надувает покупателя, используя генеральную доверенность. Поэтому, если при покупке квартиры вы имеете дело не с хозяином, а всего лишь с доверенным лицом, не стоит испытывать судьбу. Лучше подыскать что-нибудь понадежнее.
Действия по доверенности могут гарантировать вам надежность только в случае обращения в официально зарегистрированные и лицензированные агентства недвижимости.

Проблема толстого конверта

Еще одна мина замедленного действия - вопрос передачи наличных средств. Факт совершения сделки необходимо фиксировать в двух местах.
Сначала - в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса, затем в Государственной регистрационной палате. Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель.
Квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. В этом случае оставшийся без денег клиент фактически не имеет права на купленную жилплощадь.
Если же передать деньги при регистрации договора в ГРП, рискует продавец. Нотариально оформленный договор сам по себе уже является документом, по которому можно засвидетельствовать (или в дальнейшем отстоять в суде) права собственности.
Покупатель, уже получивший соответствующую подпись нотариуса на этом документе, в принципе может и вовсе не платить за квартиру.
Проблема расчетов стоит очень остро. Поэтому участники сделки как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением.
Мы можем сколь угодно долго говорить о морали и нравственности, чистоте и порядочности, но в данном случае люди рискуют не только толстой пачкой денег. Ситуация в стране такова, что жилье -это, пожалуй, единственная крупная и реальная собственность в руках у каждого из нас. И при таких рисках, когда на кону стоит дело многих лет и едва ли не всей трудовой биографии, подозрительность оправдана.
Если вам не нравится это слово, назовем ее необходимой осторожностью...
И не забывайте, в подавляющем большинстве случаев покупатель и продавец видят друг друга второй-третий раз в жизни. Если вы не уверены в своем психологическом мастерстве и способностях мгновенно раскуситьчеловека, то не стоит надеяться на авось. Береженого Бог бережет, применяйте такую схему взаиморасчетов, которая устроит обе стороны.
Простейший способ - производить расчет в том агентстве недвижимости, которое занималось вашим делом. Если же вы совершили весь путь купли-продажи самостоятельно, можно рекомендовать передачу денег при свидетелях или на нейтральной территории.
При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы денег, что привлекает всякого рода мошенников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, связанных с убийствами продавцов или покупателей приватизированных квартир.
Для того чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при заключении договоров купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор.
В соответствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство перевести в банк в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца.
Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных намерений, продавец и покупатель начинают оформление и регистрацию договора.
После чего продавец имеет право получить договорную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.

Аренда с последствиями

Примеров, когда обманывают честных людей, - бесчисленное множество. Вот еще один прецедент. К владельцу неприватизированной квартиры, которых по-прежнему достаточно много, приходят люди с предложением на очень выгодных условиях взять в аренду приглянувшуюся жилплощадь, например, на год или полгода по очень привлекательной цене.
Услышав цену, профессионал бы сразу почуял неладное. Обывателю предложение кажется более чем заманчивым.
Причем потенциальные наниматели квартиры готовы заключить с хозяином договор и деньги за арендуемую ими площадь выплатить наперед до копеечки. Проявляя заботу о времени и спокойствии арендодателя, его просят (очень вежливо, доброжелательно и корректно) дать паспорт на время регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе.
Получив кругленькую сумму, которая свидетельствует о серьезности намерений клиентов, паспорт человек отдаст не колеблясь. У него и в мыслях нет, что похожий на него человек с его же подлинным паспортом вначале приватизирует квартиру, после чего продаст ее в течение нескольких дней.
Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а человек, купивший ее, чувствует себя, вполне закономерно, ее хозяином.
По истечении срока действия договора аренды или даже раньше появляется законный владелец. Суд, конечно, будет защищать его права и квартиру, скорее всего, ему же и возвратят.
Хотя и это весьма проблематично...
А теперь попробуйте представить себя на месте того, кто ее купил. Что ему дальше делать?
С кого спрашивать за ситуацию, в которой безвинно оказался?
Так однажды было, когда одна покупательница обратила внимание, что у женщины, якобы продававшей свою квартиру, что-то не в порядке с фотографией в паспорте: на предыдущей фотографии лицо чистое, а на последней по счету родинка на щеке. Этот, казалось бы, пустяк заставил ее обратиться в милицию.
В результате выяснилось, что истинная владелица продаваемой квартиры утоплена, а от ее имени действует небрежно загримированный двойник.

Страхование

В нашей стране существуют страховые компании, которые за 1-3% от реальной стоимости квартиры после проверки истории предыдущих продаж выдают покупателю страховой полис.
В случае оспаривания права собственности страховая компания берет на себя все расходы по ведению дела в суде и предоставлению адвокатов. А в случае решения суда о лишении покупателя права собственности компания выплачивает полную стоимость, указанную в договоре страхования.
Страхование - это самый цивилизованный путь защиты своей собственности, а точнее средств, затраченных на ее покупку.
Стоимость страхования зависит от срока страхования. Самый дорогой - 10 лет.
Это максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Страхование на год, по нашему мнению, бессмысленно, так как обычно судебные дела по жилищным спорам не длятся менее года. Существуют промежуточные сроки страхования, например, 3 года. Считается, что если в течение этого времени не возникли споры, то вероятность появления их в будущем практически минимальна.
К сказанному необходимо добавить, что страховые компании, действующие на территории Башкортостана, не всегда предоставляют клиентам такой род услуг. Но тем не менее это весьма возможно, и спрос, если он появится, обязательно породит и соответствующее предложение.

Подведем итоги

Что же нужно делать для того, чтобы не остаться в дураках?
1. Безопаснее всего продавать жилье через большое и надежное агентство недвижимости со стажем работы на рынке несколько лет. Услуги такой фирмы вам обойдутся дороже, но лучше потерять на малом, чем влететь по-крупному.
2. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке.
З.Обязательно убедитесь в полномочиях нотариуса, к которому вы обратились.
4.Проверьте, все ли жильцы квартиры согласны с ее продажей и все ли они заблаговременно выписались. Оплачены ли продавцом коммунальные услуги и телефон.
Б.Постарайтесь все официальные учреждения, из которых нужны справки для оформления документов отчуждения, посещать вместе с продавцом.
б.Прежде чем подписывать договор отчуждения, внимательно его изучите.

Почему черный маклер черный?

Сколько бы юристы, риэлторы и журналисты не говорили об опасности черных маклеров, сколько бы газеты бесплатных объявлений не заносили их телефоны в черные списки, маклеры остаются на рынке и продолжают действовать. Сейчас кругом говорят, что черные маклеры - это зло и с ними нужно бороться. Если что не так, то и спросить с них нечего.
Мол, они не соблюдают интересов клиентов. А низкими ценами, которые частники устанавливают за оформление сделки, они еще и подрывают ситуацию на рынке недвижимости.
От такой конкуренции в первую очередь страдают крупные фирмы, где процент за оформление сделки довольно приличный. Да, они берут дорого, делают иной раз долго, но зато качественно.
Черные же маклеры быстро, дешево, но... с проколами.
Даже такое обычное житейское дело, как размен квартиры, может порой привнести в нашу жизнь большие проблемы. Однако есть почти стопроцентная вероятность того, что это произойдет лишь в том случае, если при размене жилья вы обратитесь не к признанным на риэлторском рынке компаниям, а к черным маклерам, которые, кстати, часто действуют под вывеской этих компаний.
Вот конкретный случай, который произошел в Уфе.
Обмен на... улицу
Женщине понадобилось в мае прошлого года разменять свою трехкомнатную квартиру в доме на Первомайской. Об этом узнал один ее знакомый и, пообещав посодействовать при размене, привел своего приятеля-коммерсанта. Тому очень понравилась квартира. Предложенные им варианты обмена (2- и 1-комнатная квартиры) при осмотре хотя и не очень, но все-таки устроили женщину.
При следующей встрече коммерсант заявил, что обмен будет делать через известную в городе риэлторскую компанию, и познакомил с пришедшей к ним Еленой Н., представившейся сотрудницей фирмы (никаких подтверждающих сей факт документов Елена Н. не предъявила). Поехали оформлять сделку якобы в отделение агентства, которое находилось за кинотеатром Искра. Там хозяйке квартиры предложили подписать договор обмена, написанный... от руки (?!).
Та поначалу никак не хотела подписывать такой договор, но в конце концов все же подписала. Бумагу даже не заверили у нотариуса и посчитали сделку совершенной.
Наняв китайцев, коммерсант уже затеял ремонт в квартире дома на Первомайской, хотя хозяева еще не съехали. Но сделка все-таки расстроилась, из-за жены коммерсанта, которой вдруг разонравилась новая квартира.
Поэтому незадачливый супруг предложил бывшей хозяйке квартиры другие варианты, на которые она не согласилась. Помимо угроз и оскорблений, коммерсант требовал выплатить ему неустойку в размере нескольких тысяч долларов за то, что обмен не состоялся не по его вине.
С огромным трудом удалось урегулировать отношения. К тому же женщина обратилась в центральный офис риэлторской фирмы, где немало удивились ее истории. Оказывается, никакого филиала у агентства не было, впрочем, как и сотрудницы по имени Елена Н.
Специалист, к которому обратилась несчастная женщина, пояснил, что ее попросту пытались обмануть мошенники и она имела все шансы вообще оказаться на улице.
Начальник отдела реализации агентства недвижимости САН Р. Батыршин по просьбе авторского коллектива комментирует ситуацию:
К сожалению, такие случаи далеко не редкость. Черные маклеры играют на доверчивости людей.
В общем-то, большинство из нас уже давно осознало, что экономия на услугах профессионального агентства может обернуться потерей не только времени и сил, но и квартиры.
Если вы нашли вариант по телефону, не поленитесь проверить: во-первых, действительно ли существует такая фирма, во-вторых, имеется ли лицензия на осуществление риэлторской деятельности, и в-третьих, необходимо узнать в службе кадров, работает ли на самом деле такой агент. В данной же ситуации мошенники воспользовались именем фирмы и ее имиджем, наработанным в течение нескольких лет, чтобы усыпить бдительность клиента.
Что, несомненно, подтверждает их неблаговидные намерения. (Не говоря уже о вреде, который они наносят репутации компании). Этой женщине просто повезло, что в данном случае не она оказалась инициатором отказа от сделки, для нее все могло закончиться гораздо хуже.
Черных маклеров нужно лишить хороших условий для жизни, чтобы, например, доверчивые граждане не считали бесплатные объявления истиной в последней инстанции. В своем информационном бюллетене мы не даем ни одного объявления, не проверив документов на квартиру или лицензию агентства.
Это, кстати, и ограждает нашу базу от недостоверной информации.
А отличить недостоверное объявление довольно просто по его содержанию. Оно приблизительно следующее: Меняю двухкомнатную квартиру на однокомнатную или Срочно продается квартира. На самом же деле никакой квартиры у маклера (такие объявления дают именно они) нет, он просто собирает информацию.
Затем узнает, что и кому нужно, и делает сделки.
Однако речь идет не только о том, что деятельность черных маклеров попросту незаконна - у них нет ни лицензии, ни страхового полиса. Просто рынок становится сложнее, и черные маклеры часто не могут правильно оформить все документы.
Например, продавая свою квартиру, один гражданин по рекомендации знакомых обратился к черному маклеру. Квартира ничего особенным не отличалась, как и большинство квартир. Этот маклер объяснял, что покупателя на нее он искал целый год.
А когда, наконец, нашел и все уже было готово для совершения сделки, они не смогли договориться с покупателем о том, как передавать деньги.
Нелепость? Может быть. Но из-за таких непродуманных, зачастую просто дилетантских действий и состоит главная опасность черных маклеров.
Даже если у них нет злого умысла, связываться с ними, право же, не стоит.
Однако существует целый ряд случаев и житейских историй, которые по свой сути основаны именно на злом умысле и мошенничестве.

Продается расселяемая коммуналка

Схема в этом случае традиционная: на деньги будущего владельца коммуналки покупаются отдельные квартиры для жильцов комнат. Затем все они продают свои комнаты одному лицу, и тот становится единственным хозяином бывшей коммуналки.
Итак, потратив определённое время и вполне определённые деньги на покупку и ремонт этой недвижимости, покупатель начинает обживаться в своей новой квартире. Через некоторое время у порога он встречает человека, у которого в паспорте стоит штамп о регистрации по данному адресу ....
Оказалось, что риэлтор, который представлял интересы покупателя в этой сделке, не очень глубоко копнул историю квартиры.

В НАСЛЕДСТВО ОТ БАБУШКИ

- непосредственно удержать из арендной платы сумму расходов, понесенных на устранение недостатков, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Если удержание из арендной платы не покрывает ваших расходов, вы вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Обязанностью арендодателя является также производство за свой счет капитального ремонта квартиры.
Со своей стороны, вы обязаны поддерживать квартиру и имущество, которым она укомплектована, в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на их содержание, если по договору найма эта обязанность не лежит на арендодателе.
Проще говоря, вы обязаны за свой счет устранить те недостатки, которые возникли в арендованном имуществе в результате его использования вами, и оплатить расходы на его содержание за период аренды.
Не могут наследовать по закону родители после детей, в отноше-

В НАСЛЕДСТВО ОТ БАБУШКИ

нии которых они были лишены родительских прав и не восстанов
лены в этих правах на момент открытия наследства, а также родители и совершеннолетние дети, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя, если это обстоятельство подтверждено в судебном порядке.

Порядок и правила наследования жилых помещений.

Современная трактовка понятия наследования достаточно проста и не требует специальных разъяснений. Под наследованием понимается переход прав и обязанностей умершего лица - наследодателя к его наследникам в соответствии с установленными нормами гражданского законодательства.
Российское наследственное право признает два основания наследования: по закону и по завещанию. Часто встречаются и пограничные случаи, когда часть наследства (например, квартиры) переходит к наследникам по закону, а другая часть - к наследникам по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием.
Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем своего наследства, то имущество умершего по праву наследования переходит к государству.
Закон устанавливает круг лиц, которые могут быть наследниками.
При наследовании по закону ими являются граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся в течение 300 дней после его смерти.
При наследовании по завещанию - граждане, которые были указаны в завещании. Это могут быть лица как входящие, так и не входящие в круг наследников по закону.
Это могут быть юридические лица, государство или отдельные государственные, кооперативные и иные организации.
Не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими противозаконными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали призванию их к наследованию, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке.

Кто за кем?

Согласно ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследники каждой последующей очереди наследуются, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют или никто из них не имеет права наследовать, или все они отстранены от наследования, или лишены наследства и т.д.
Законодатель устанавливает очередность наследования имущества по закону и каждой очереди дает свой номер. Каждая очередь определяется степенью близости родства к наследодателю:
Наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя; внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Наследниками второй очереди являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери; дети братьев и сестер наследодателя - его племянники и племянницы наследуют по праву представления.
Наследниками третьей очереди являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети умершего), двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.
Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. В качестве наследников четвертой очереди названы родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя.
В качестве наследников пятой очереди выступают родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).
Наследниками шестой очереди являются родственники пятой степени родства дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
Наследники седьмой очереди по закону пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти независимо оттого, проживали они совместно с наследодателем или нет. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.
При отсутствии других наследников нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют самостоятельно в качестве восьмой очереди.
Наследство открывается со смертью гражданина. Временем открытия наследства является день смерти наследодателя, в случаях, если гражданин признается умершим в судебном порядке, то днем его смерти признается день вступления в силу соответствующего решения суда либо день, который непосредственно указан в таком решении.
Это касается и места открытия наследства, им является последнее место жительства наследодателя, а если оно не известно, то место нахождения наследства или основной его части.
После открытия наследства наследники по завещанию или по закону должны в течение шести месяцев принять наследство либо отказаться от него. В случае пропуска шестимесячного срока по уважительным причинам он может быть продлен в судебном порядке.
Как же происходит оформление прав на наследство? После истечения шестимесячного срока с момента открытия наследства нотариальная контора по месту открытия наследства на основании заявления наследника выдает ему свидетельство о праве на наследство.
Помимо подачи заявления, законом признаются другие способы принятия наследства. Это следующие действия:
- вступление во владение или в управление наследственным имуществом;
- принятие мер по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
- оплата за свои счет расходов на содержание наследственного имущества...;
- оплата за свой счет долга наследодателя или получение от третьих лиц причитающихся наследодателю денежных средств.
Свидетельство о праве на наследство является промежуточным этапом, например, при наследовании квартиры. Наследник может сказать, что он собственник этой квартиры, только после регистрации права собственности в органах юстиции.
Определение места открытия наследства имеет важное практическое значение, поскольку именно по этому месту устанавливается круг лиц, призываемых к наследованию, происходит принятие наследства или отказ от него, а также совершаются иные действия по оформлению наследственных прав.

Завещание

Прежде чем говорить об осуществлении и оформлении наследственных прав, следует поподробнее остановиться на вопросах, связанных с оформлением завещания.
Завещание - это по своей природе акт распоряжения имуществом либо иными благами на случай смерти. Воля завещателя может быть самой разной.
Он может лишить в завещании права наследования всех наследников или их часть, или оставить все свое имущество лицам, являющимся или не являющимся наследниками по закону. Кроме того, завещатель в любое время может отменить завещание либо составить новое.
Завещание, составленное позднее, отменяет ранее составленное полностью или в части, в которой оно противоречит завещанию, составленному ранее.
Закон устанавливает нотариальную форму для составления завещания. В отдельных случаях завещание может заверить не нотариус, а должностное лицо, которому предоставлены такие права в особых условиях.
Это может быть лечащий врач, капитан судна или начальник экспедиции (если завещатель, соответственно, находился на излечении, в плавании или экспедиции) и т. д. При составлении и нотариальном удостоверении завещания по желанию завещателя может присутствовать свидетель, данные которого указываются в завещании и который ставит свою подпись.
При составлении завещания должна быть соблюдена тайна завещания, никто не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся содержания завещания, его совершения, изменения или отмены. В случае нарушения тайны завещания завещатель вправе потребовать компенсацию морального вреда.
Завещатель вправе совершить завещание, не представляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием. Такое завещание называется закрытым. Оно должно быть собственноручно написано и подписано завещателем, несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность завещания. Закрытое завещание в заклеенном конверте передается завещателем нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи.
Конверт, подписанный свидетелями, запечатывается в их присутствии нотариусом в другой конверт, на котором нотариус делает надпись, содержащую сведения о завещателе, от которого нотариусом принято закрытое завещание, о месте и дате его принятия, указываются фамилии, имена, отчества и местожительства каждого свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим личность. Нотариус сообщает завещателю об обязательной доле при наследовании, которая может изменить данное завещание в той или иной мере, и делает надпись на втором конверте.
Он выдает завещателю документ, подтверждающий принятие закрытого завещания.
Вскрытие закрытого завещания возможно только в случае смерти завещателя. Только по представлении свидетельства о смерти лица, совершившего закрытое завещание, нотариус не позднее чем через пятнадцать дней со дня представления вскрывает конверт с завещанием в присутствии не менее двух свидетелей и заинтересованных лиц из числа наследников по закону.
Следует отметить, что при составлении завещания может возникнуть такое обстоятельство, как право на обязательную долю в наследстве, согласно ст. 1149 Гражданского кодекса РФ.
Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них в том случае, если бы не было завещания и наследование производилось бы по закону.
Несмотря на вполне четкое законодательное регулирование, сложности с передачей и принятием наследства остаются. Свидетельством тому - достаточно обширная почта обращений, наиболее характерные из которых мы приводим в нашей традиционной рубрике, завершающей главу.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л В приватизированной квартире (общая совместная собственность) прописаны мать, отец и сын. У сына есть ребенок, прописанный у своей матери в другом месте.
Какие права на вышеуказанную квартиру будут у ребенка в случае смерти отца? Кто будет наследником первой очереди?
В случае смерти отца и отсутствия завещания происходит наследование по закону. Наследниками первой очереди являются родители умершего, его супруг и дети.
Таким образом, ребенок будет обладать равными правами на наследство с оставшимся в живых родителем и родителями отца.
Л Хочу приватизировать отдельную двухкомнатную квартиру, в которой зарегистрирован еще мой пожилой отец. Есть еще родной брат, живущий отдельно.
Какую форму собственности (общую без определения долей или совместную долевую) лучше выбрать, чтобы потом, когда отца не станет, проще и дешевле переоформить квартиру на себя?
Наследство открывается и при долевой и при совместной собственности. Только при совместной собственности вам необходимо будет оформлять соглашение о разделе долей.
В связи с вышесказанным вам необходимо оформить квартиру в общую долевую собственность.
Э Какая цена квартиры берется при расчете налога на наследство (рыночная или какая-нибудь другая)?
Согласно ст. 5 Закона РФ от 12.12.91 г. О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения оценка жилого дома (квартиры), переходящего в собственность физического лица в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями. В настоящий момент используются данные инвентаризационной оценки предприятия технической инвентаризации (МХПТИ Уфатехинвентаризация).
Такая стоимость называется инвентаризационной.
Л Я был прописан бабушкой в ее приватизированной двухкомнатной квартире. Она умерла, завещана эта квартира ее сыну (моему отцу) и дочери отца от первого брака в равных долях.
1. Могутли новые владельцы продать квартиру без моего согласия?
2. Могут ли выписать меня без моего согласия?
3. Могу ли я в такой ситуации прописать в эту квартиру свою жену?
Так как вы зарегистрированы на этой жилой площади, вы имеете право пользования и проживания в этой квартире до момента снятия вас с регистрационного учета. При продаже квартиры вы это право сохраняете согласно 292 ГК РФ. Снятие с регистрационного учета осуществляется только на основании вашего письменного заявления.
Зарегистрировать жену по вашему месту жительства вы можете только с согласия собственников квартиры.
Ъ Квартира была приватизирована без определения долей мной, матерью, отцом и дедушкой по линии матери. Мать и дедушка скончались, и мы хотим продать квартиру.
Какие документы надо при этом оформлять, с учетом того, что у дедушки остался сын, проживающий отдельно и устно не претендующий на наследство?
Вам необходимо оформить свидетельство о праве на наследство в государственной нотариальной конторе, где будут официально определены все наследники, и только после продавать свою квартиру.
л Мы втроем получили в наследство от отца квартиру. Двое из нас проживают в других городах. В унаследованной квартире проживает моя дочь, студентка.
Продавать квартиру пока не собираемся. Как нам правильно урегулировать между собой отношения по поводу этой квартиры?
Являясь собственниками, вы имеете право пользоваться, владеть и распоряжаться этой квартирой в соответствии с ее назначением. Вы можете проживать в ней сами, сдать ее в наем, передать на время в безвозмездное пользование, продать или распорядиться иным образом.
Поскольку собственников несколько, реализация вами своих прав должна осуществляться по соглашению всех участников собственности. Видимо, какие-то устные договоренности между вами уже существуют, сейчас можно их оформить документально в соответствующее соглашение, в котором определить порядок владения и пользования квартирой, права и обязанности лиц, временно в ней проживающих, вопросы их регистрации (прописки), распределить коммунальные и иные расходы по содержанию квартиры.
Желательно ограничить действие соглашения каким-то разумным сроком, например в один год, и впоследствии корректировать содержание этого соглашения в зависимости от изменения интересов сторон и других факторов.

ДОМ НА ЗЕМЛЕ, КОТОРЫЙ ПОСТРОИЛ Я...

Дома, как известно, в воздухе не висят, поэтому, идет ли речь о приобретении (продаже) роскошного коттеджа или сколоченного на скорую руку садового домика, обязательно должен решаться и вопрос о земельном участке, на котором расположено ваше строение. В соответствии с действующим законодательством при переходе права собственности (иного права) на здание, сооружение или строение от одного лица к другому к новому владельцу переходят и все права на земельный участок. Договор купли-продажи (мены, дарения и т. п.) отдельно стоящего здания, сооружения или строения обязательно должен содержать пункт о земле.
Если земля принадлежит продавцу на праве собственности, то желательно заключить отдельный договор купли-продажи на землю.
Для дальнейшего разговора нам очень важно определить, какие виды прав существуют на землю. Итак, ранее, до введения нового Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г., земельные участки предоставлялись гражданам в собственность, в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. В настоящее время земельные участки предоставляются гражданам в собственность или (и) в аренду, и после введения в действие Кодекса не предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, а ранее предоставленные сохраняются с правом бесплатного приобретения их в собственность. Обратите внимание, что по действующему законодательству земельные участки предоставляются в собственность граждан платно и бесплатно.
Форма приобретения земельного участка зависит от того, на основании чего принадлежал вам земельный участок или как фактически вы его использовали, рентабельности района, где расположен участок, учитывается и ваш социальный статус (пенсионер, работник бюджетной организации и т.д.).
Например, гражданин, который имел в фактическом пользовании под жилым домом и не оформил в установленном порядке.
имеет право приобрести участок в собственность бесплатно. При этом если гражданин имеет несколько земельных участков, то бесплатно приобретается только один участок, остальные за плату.
Причем в собственность предоставляются земельные участки размером до 0,15 га (15 соток), а дополнительно может быть выделен прилегающий земельный участок в аренду.
Если же вы решили построить дом, то необходимо для начала оформить право на земельный участок под строительство. В этом случае участок будет предоставлен на праве аренды сроком, обычно, на три года.
А по окончании строительства индивидуального жилого дома, участок предоставляется либо в собственность, либо в аренду для обслуживания дома.
Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок - дело достаточно сложное, долгое и дорогостоящее. Вам заранее необходимо настроить себя на долгие хождения по различным инстанциям и службам.
Разобьем процесс оформления земельного участка под строительство индивидуального жилого дома условно на несколько этапов.
1 этап. Необходимо собрать определенный пакет документов:
1. Заявление на имя главы администрации г. Уфы с просьбой о предоставлении земельного участка.
2. Заключение Главархитектуры г.Уфы о выделении земельного участка под строительство, копия с генплана города.
3. Ходатайство администрации соответствующего района города, акт отвода границ.
4. Справка о составе семьи и занимаемой жилой площади, справка с места работы членов семьи гражданина.
5. Договор с дирекцией строящегося поселка.
6. Заключение необходимых инстанций города.
7. Паспортные данные, подтверждение гражданства РФ.
Указанный перечень документов представляется в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы (следует учесть, что перечень документов в каждом случае устанавливается индивидуально, т. е. могут быть добавлены и иные документы).
2 этап. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы рассматривает документы в течение 1 месяца, проводит геодезическую съемку участка (за ваш счет) и выдает проект постановления главы администрации г. Уфы о предоставлении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома (вместе с землеустроительным делом) вам на руки для согласования с не
обходимыми службами города. В перечень согласователей, как правило, включаются: глава администрации района г. Уфы, Главархитектура г. Уфы, санэпидемнадзор, пожарная часть и т.п. Согласование необходимых условий предоставления земельного участка осуществляется своими силами за свой счет (некоторые заключения и согласования платные).
Каждое согласование включает в себя 24 подписи различных должностных лиц и занимает от 3 до 10 дней (каждое).
3 этап. После согласования земельное дело вновь представляется в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы, и после проверки всех согласований и подписания проект постановления направляется председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы в администрацию г. Уфы на подпись главе администрации города.
До подписания постановления главой администрации г. Уфы проект проходит через 4 отдела и управления уже в администрации города.
4 этап. В случае если земельный участок предоставлен вам в аренду под строительство, вы заключаете договор аренды земельного участка.
5 этап. На заключительном этапе вам необходимо зарегистрировать свое право в Государственной регистрационной палате МЮ РБ.

Разрешенное строительство

Решив вопрос с землей, можно приступать к решению той проблемы, ради которой все и затевалось теперь мы начинаем строить дом. Но не спешите искать строителей и погружаться в поиски стройматериалов.
Сначала необходимо получить разрешение на строительство...
В соответствии с действующим законодательством любое строительство на земельном участке должно производиться только с учетом градостроительных и строительных норм и правил, а также с разрешением уполномоченных органов. В Уфе - это Госархстрой-. надзор г. Уфы и Главное управление архитектуры и градостроитель-i ства г. Уфы (Главархитектура г. Уфы).
§ Итак, до начала строительства необходимо произвести ряд дей-I ствий, чтобы строительство было признано разрешенным, а пост-I ройка - не самовольной.
1 этап. Главархитектура г. Уфы на основании разрешения на разработку проекта готовит проект постановления главы администрации г. Уфы о проектировании индивидуального жилого дома (или зональное свидетельство, или градостроительное заключение - по ситуации) и выдает его вам на руки для согласования со всеми необходимыми инстанциями (глава районной администрации, Горкомзем, УГСЭН, УГПС и т.д.).
После сбора всех согласований, как правило, аналогичных с оформлением земельного участка, проект постановления возвращается в Главархитектуру и направляется в администрацию г. Уфы на подписание главе администрации города.
2 этап. С постановлением о проектировании вы направляетесь в любую архитектурную или дизайнерскую организацию (государственную или частную, важно, чтобы фирма имела лицензию на проектирование данной категории зданий) для разработки проекта вашего будущего дома.
Здесь учтут все ваши пожелания и мечты, связанные с вашим будущим домом.
3 этап. Готовый проект необходимо согласовать в том же Управлении архитектуры г. Уфы, для чего вам необходимо написать заявление на имя начальника Главархитектуры города с просьбой согласовать ваш проект.
После изучения вашего проекта различными специалистами начальник Главархитектуры г. Уфы, вероятнее всего, его согласует (при условии, что соблюдены все строительные нормы и правила).
4 этап. На данном этапе настал черед получения разрешения на строительство.
Но перед его получением, скорее всего, понадобится организовать выезд инспекторов ГАСН на место вашего будущего дома, которые должны будут убедиться, что земельный участок, предназначенный под застройку, пуст.
5 этап. Все разрешения получены, все документы согласованы, можно начинать строить.
Через определенный период времени строительство закончится и перед вами появится другая задача - оформить право собственности на ваш дом. Что для этого требуется?
Во-первых, необходимо обратиться в администрацию вашего района в отдел индивидуального строительства (отдел может называться и иначе) и написать заявление с просьбой принять дом в эксплуатацию, который подтвердит, что дом пригоден к проживанию.
На основании вашего заявления собирается приемочная комиссия (выезд которой вам будет желательно организовать самостоятельно): представитель районной администрации, пожарной части, ГАСН, санэпидемнадзора, службы газа и т.д. Эта авторитетная комиссия после осмотра вашего дома который, конечно же, построен в соответствии с проектом составляет акт ввода в эксплуатацию объекта законченного строительства.





    Недвижимость: Рынок - Ипотека - Инвестиции

• Недвижимость
  
• Разновидности недвижимости
  
• Софт для работы с недвижимостью
  
• Законы о недвижимости
  
• Инвестиции в недвижимость
  
• Ипотека
  

---

---