Афонасова О. Д. - Экономика недвижимости
Понятие недвижимости. Инвестиции в недвижимостьВ странах с рыночной экономикой недвижимость это объект вложения денег, объект инвестиций. Это часть капитала. Приведём несколько необходимых терминов.
Финансовые ресурсы денежные средства, имеющиеся в распоряжении хозяйствующего субъекта, т.е. у организаций, компаний, предпринимателей. Финансовые ресурсы могут направляться хозяйствующими субъектами на развитие производства, на содержание объектов непроизводственной сферы (детские сады, школы, санатории и т.п.), на потребление и в резерв.
Часть финансовых ресурсов, используемая на развитие производственно-торгового процесса (покупка сырья, товаров, оборудования, рабочей силы и т.п.) представляет собой КАПИТАЛ в его денежной форме. Таким образом, капитал это часть финансовых ресурсов, это стоимость, приносящая прибавочную стоимость.
Только вложение капитала в хозяйственную деятельность, его инвестирование создаёт прибыль.
Формула кругооборота капитала: Д Т Дi , где Д - денежные средства, авансируемые инвеYтором; Т- товары (закупленные товары, сырьё, материалы средства производства и т.д.); Дi - денежные средства, полученные инвестором от продажи продукции, включающие в себя прибыль (доход инвестора).
Капитал должен постоянно совершать кругооборот.
Чем больше за год будет совершено оборотов капитала, тем больше у инвестора будет годовая прибыль.
Финансовые ресурсы могут применяться как для финансирования текущих расходов, так и инвестиций. Инвестиции представляют собой используемые финансовые ресурсы в форме долгосрочных вложений капитала.
Так вот, недвижимость это часть капитала, это объект для долгосрочных вложений денег. Недвижимость. Недвижимость это земельные участки, строения и сооружения, которые настолько связаны с землёй, что не могут быть отделены от неё без существенного ущерба. 21 июня 1997 года принят закон Российской Федерации О частной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это основной закон, регулирующий все отношения по поводу недвижимости.
Согласно этому закону: НЕДВИЖИМОСТЬ это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые связаны с землёй так, что перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, концентрации земли в руках немногочисленных владельцев, выделения земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышение цен.
Интерес для инвесторов представляют, прежде всего, те объекты недвижимости, которые активно обращаются на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригодные жилые дома с земельными участками, а в ближайшей перспективе свободные земельные участки под застройку и для других целей.
К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых ещё не сформировался.
Объект недвижимости это любой товар, который жёстко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без утраты его потребительной стоимости (полезности).
Классификация объектов недвижимости.
Признаки классификации По происхождению: естественные (природные) объекты;искусственные объекты (постройки);
По назначению:
свободные земельные участRи (под застройку);
природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;
постройки:
для жилья;
для офисов;
По масштабу:
земельные массивы;
отдельные земельные участки;
комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорай- он, гостиничный комплекс);
многоквартирный жилой дом;
одноквартирный жилой дом (коттедж);
секция (подъезд);
квартира;
комната и т.д.
По готовности к использованию:
готовые;
требующие реконструкции или капитального ремонта;
требующие завершения строительства
(незавершенное строительство).
Зарубежная классификация
А Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса.
1. Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса (дела) и обычно продающаяся вместе с ним (нефтеперегонные заводы, химические предприятия).
2. Неспециализированная недвижимость обыкновенные здания: магазины, офисы, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
B Недвижимость для инвестиций. Ею владеют с целью получения дохода и извлечения прибыли на вложенный капитал.
C Избыточная недвижимость земля со зданиями или свободными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому являются избыточными.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам нужна для более успешного исследования рынка недвижимости, для обеспечения разработки и применения методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.
Виды прав на объекты недвижимости
Право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрацию осуществляют органы юстиции местных (региональных) администраций субъектов федерации. Регистрации подлежат следующие права:
- Собственности.
- Хозяйственного ведения.
- Оперативного управления.
5) Постоянного пользования.
6) Ипотека.
7) Сервитуты.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Участники рынкаРынок недвижимости это совокупность потенциальных и существующих покупателей недвижимости.
С другой стороны, рынок недвижимости это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными коUкурирующими вариантами землепользования.
Рынок недвижимости это сложная структура, цель которой свести вместе покупателей и продавцов.
Основные факторы, характеризующие рынок недвижимости
Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Все участки земли дифференцированы. Это значит, что каждый участок имеет уникальные черты.
Рынок недвижимости в Москве отличается от рынка в Томске.
Сделки с недвижимостью регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях. Сделки с недвижимостью по природе носят частный характер.
Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами. Напомню, что сегментирование это разбиение покупателей на четкие группы, заметно отличающиеся друг от друга. Основные параметры сегментирования рынка недвижимости По использованию. Существует недвижимость для жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения.
По географическому фактору. Каждый район города может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие.
Пример: Черемошники Центр.
По цене. Покупатели домов стоимостью 200 тысяч долларов будут иными, чем домов 50 тысяч долларов.
По качеству продукта. Офисные помещения класса.
А принадлежат к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба объекта могут находиться на одной улице.
По инвестиционной мотивации. Один инвестор заинтересован в собственности, не приносящей денежного дохода (для использования), другие приобретают недвижимость с целью перепродажи, для увеличения денежного потока.
По типу прав на недвижимость. Для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Правами на недвижимость могут быть:
а) неограниченное право собственности;
б) сервитут право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например: для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута*. Для собственника недвижимости, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;
Обременение наличие установленных законом условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и другие). в) права на недра;
г) права на аренду;
д) участие в кондоминиуме (это форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности).
В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитываются всего несколько покупателей и продавцов. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов единственного назначения (планетарий).
Неэластичный спрос и низкая эластичность предложения на объекты недвижимости. Напомню: спрос - это платежеспособная потребность.
Спрос называют эластичным, если при незначительном изменении цены спрос претерпевает значительные изменения. Если же спрос почти не меняется под влиянием небольшого изменения цены, то говорят, что он неэластичен . Низкая эластичность предложения означает, что если даже спрос возрастет, и цены пойдут вверх, очень трудно будет увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке.
Аналогично в случае избытка недвижимости цены могут оставаться низкими в течение нескольких лет, до тех пор, пока не исчезнет избыточное предложение. Спрос может быть очень изменчивым. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества спрос претерпевает значительные изменения.
Если же спрос почти не нового жилья, торговых точек, рекреационных объектов. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.
Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Это привело сегодня к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Так, в Санкт-Петербурге, в 1996 году на одного покупателя приходилось примерно 15 продавцов квартир. Однако при таком явно избыточном соотношении продавцов к покупателям спрос на квартиры зачастую остается неудовлетворенным.
Операции на рынке недвижимости осуществляют агентства недвижимости, число которых постоянно растет. Например, в Санкт-Петербурге, в 1996 году было более 200 агентств по недвижимости.
Рынок недвижимости характеризуется высоким уровнем криминализации.
СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ. ВИДЫ СТОИМОСТИ
В рыночной экономике понятие стоимость это отражение цены, за которую владелец хочет продать свое имущество (активы), а также цены, которую покупатель согласен заплатить за него. Владелец недвижимости может не занимать приобретенное здание непосредственно, а получать доход от приобретенной недвижимости в форме арендной платы. Эти денежные поступления являются доходом на инвестированный капитал, вложенный владельцем для приобретения здания.
В этом случае смею утверждать, что стоимость недвижимости не связанна напрямую с затратами по его строительству, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимость, отсюда следует, что стоимость недвижимости соотносится как со стоимостью строительства, так и с предлагаемой доходностью.
В условиях рыночной экономики наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость.
Рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, которую достигает недвижимости на конкурентном открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.
Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Если нет покупателя на недвижимость, независимо от затрат на строительство, текущая рыночная стоимость данного объекта равна нулю.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые были ранее при функционировании объекта и прогнозируется в будущем.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа полученного и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость рассчитывается исходя из текущего использования объекта (сегодня).
Инвестиционная стоимость означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.
Капитализация преобXазование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость.
Восстановительная стоимость определяется издержками (затратами) в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же количеством строительно-монтажных работ, то есть воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения издержками на создание объекта функционального аналога.
Страховая стоимость рассчитывается на основе восстановительной стоимости (или стоимости замещения) объекта, который подвержен риску разрушения или уничтожения. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.
Налогооблагаемая стоимость для целей налогообложения аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо (как сейчас в России) такая оценка производится формально по нормативной методике (без привлечения экспертов-оценщиков).
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
3.2.1 Местонахождение. Для торгового дела это главный фактор успеха. Центральная часть любого города всегда ограниченна.
И различие в местонахождении всего на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания так же располагаются в центре города.
Определенная часть города может иметь репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения однотипных видов деятельности. Наличие общего транспорта, мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемой недвижимости.
3.2.2. Архитектурно-конструктивные решения проекта.
Конструкция здания имеет большое значение при оценке стоимости. Не движимость (здания, сооружения) должны соответствовать климатическим условиям, должна быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид.
Все это влияет на стоимость здания. Кроме названного, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости (особенно в сейсмоопасных районах).
3.2.3. Планировочные решения проекта.
Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей и других пользователей.
3.2.4. Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества).
Надежность и количество снабжения должны быть учтены при оценке стоимости.
3.2.5. Состояние здания.
Текущее состояние здания является очень важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки.
Однако, если требуется только косметический ремонт (покраска стен), это существенно не влияет на стоимость недвижимости.
3.2.6. Экологические факторы.
Должно учитываться влияние многих факторов окружающей среды. Во- -первых, необходимо выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы.
Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации (износа).
Во-вторых, при оценке экологической ситуации может быть два варианта выводов:
а) источник загрязнения может быть успешно устранен с минимальными затратами;
б) загрязнение или его потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине стоимость недвижимости может быть существенно снижена.
3.2.6. Факторы спроса и предложения.
Спрос это платежеспособная потребность. Перед оценкой стоимости всегда сначала проводится анализ спроса и предложения на определенный вид собственности в определенном секторе рынка.
Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.
3.2.8. Отчуждаемость объекта недвижимости это возможность передачи права собственности на данный объект другому лицу.
3.2.9. Дефицитность.
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. КУПЛЯ-ПРОДАЖАНЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Сделки с недвижимостью. Риэлтерская деятельностьСделка коммерческий обмен ценностями между двумя сторонами. Центральное звено этого определения понятие обмена и взаимной выгоды. Посредством обмена люди удовлетворяют свои нужды и запросы.
Обмен это акт получения от какого-либо желаемого объекта с предложением чего-либо взамен.
Обмен это лишь один из способов, посредством которого человек может получить желаемый объект (самообеспечение, отъем, попрошайничество, обмен).
Пример сделки: Иванов отдает Петрову 5 тысяч долларов и получает взамен квартиру в центре Томска.
Сделка предполагает наличие нескольких условий:
- не менее двух ценностно-значимых объектов;
- согласованных условий ее осуществления;
- согласованного времени свершения;
- согласованного места проведения;
- условия сделки поддерживаются и охраняются законодательством.
Риэлтер предприниматель, занимающийся операциями с недвижимостью.
Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью. 23 ноября 1996 года принято Положение о лицензировании риэлтерской деятельности.
Действие этого положения не распространяется на должностных лиц, органы исполнительной власти, участвующие в продаже недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также на лиц, организующих продажу недвижимости в соответствии с решениями органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.
Права на недвижимость и сделки с ней подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Порядок государственной регистрации объектовнедвижимости. (Установлен статьей 13.1 ГК РФ)
Процесс регистрации состоит из трех этапов: - формирование объекта недвижимости;- присвоение кадастрового номера;
- выдача свидетельства о собственности. Формирование объекта недвижимости предусматривает прежде всего его индивидуализацию, то есть придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделять объект из всех других объектов. Процесс формирования зданий, сооружений, квартир осуществляют бюро технической инвентаризации, которые изучают земельные паспорта, поэтажные планы и т.д. Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект, который заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
В нем содержится вся юридическая информация об участке, об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке, информация об обременениях и сервитутах, сведения по сделкам, залогам объекта и т.д. Присвоение кадастрового номера объекту недвижимости, то есть происходит регистрация. Регистрация осуществляется в соответствии с так называемым базисным планом города, который делится на базисные кварталы (в Санкт Петербурге 7 тысяч базисных кварталов). Каждый квартал имеет свой номер, поэтому любому объекту недвижимости присваивается свой кадастровый номер. Нет ни одного даже самого маленького неучтенного объекта.
Если вдруг появляется (неучтенный, не пронумерованный), то он подлежит сносу без всяких предварительных условий. Первые две цифры кадастрового номера это обозначение Томска как субъекта федерации (70), Санкт Петербурга 78 и т.д. (как у автомобилей).
После регистрации осуществляется поиск так называемой формы титула. Если объект недвижимости уже был однажды зарегистрирован, то в последствии его статус может меняться хоть по несколько раз в день, так как это уже чисто техническая операция по изменению фамилий и адресов собственника.
Например, на рынке квартир, квартиры могут продаваться до 10 раз в сутки.
После этого информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости, то есть в соответствующую карту, которая существует как в электронном, так и в бумажном виде, что упрощает любую проверку информации об этом объекте.
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству изготавливает и выдает собственнику земельного участка свидетельство о собственности.
Вся эта процедура о регистрации закреплена в законе РФ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (21.07.97г.)
Купля-продажа недвижимости. Ипотека
Купля-продажа недвижимости осуществляется на основе договора продажи.
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
По договору продажи покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами, обязательно содержит цену продаваемого имущества. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Жилищные сертификаты. Для приобретения недвижимости (жилья) согласно Указу Президента от 10.06.94г. в РФ производится выпуск и обращение жилищных сертификатов особых видов облигаций с индексируемой номинальной стоимостью.
Сертификаты удостоверяют право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов (в порядке предусмотренном положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов).
Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке.
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
5.1. Оценка объектов недвижимости. Основные принципы оценки
Оценка недвижимости это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости + оценку права собственности или права пользования землей или зданиями. Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости.
Цена объекта недвижимости это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи данной недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости это наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.
На величину ценны и стоимости объекта недвижимости влияют разные факторы, которые мы уже рассматривали. Основные принципы оценки недвижимости: Принцип спроса и предложения: заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него.
При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.
Принцип изменения предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.
Принцип замещения предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители.
Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.
Принцип конкуренции означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости единовременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса).
Принцип наилучшего и наибольшего интенсивного использования означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.
Процесс оценки недвижимости. Основные методы оценки
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы: - постановка вопроса об оценке;
- отбор информации, необходимый для оценки;
- анализ информации;
- расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов, и - выбор одной оптимальной величины стоимости;
- составление отчета об определении стоимости; Постановка вопроса об оценке включает: определение объекта недвижимости. Объект недвижимости определяется, прежде всего, адресом улицы, размещением на ней. Затем представляется полное описание, указывающее точные границы собственности;
определение прав собственности. При определении права собственности на объект недвижимости главное внимание уделяют оценке самого объекта недвижимости;
определение цели оценки. Оценка стоимости может быть использована для определения:
- цены продажи или покупки;
- суммы ссуды;
- условий аренды;
- вклада в УК при совместном предпринимательстве и т.д.
Внезапные изменения в бизнесе и на рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
Отбор информации для оценки. информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложения.
Общая информация это информация об экономических, социальных, экологических, политических факторах, которые влияют на стоимость собственности (вообще без конкретного ее объекта).
Специфическая информация это информация, относящаяся к собственности, которая оценивается и к аналогичной собственности. Это юридическая информация, сведения о местоположении объекта, стоимости, расходах на содержание объекта недвижимости, продажах аналогичной собственности.
Это также информация об использовании этой недвижимости в прошлом, кто и когда ею владел.
Информация о спросе и предложении эта информация относится к конкуркентноспособности недвижимости на ее будущем рынке.
Анализ собранной информации. Анализ недвижимости, приносящей доход, часто просчитывается с использованием различных финансовых коэффициентов: 1) коэффициент валовой арендной платы (КВА) измеряется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к общему месячному доходу, приносимому сдаваемой в аренду недвижимость:
с ,
Д
где С - рыночная стоимость, Д - месячный рендный доход; 2) коэффициент валового дохода (КВД) определяется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к годовой сумме валового дохода, приносимой данной недвижимостью:
С ,
ВД
где С - рыночная стоимость,
ВД - годовая сумма валового дохода ВД включает в себя арендный доход и доходы, полученные от других источников, не связанных с арендой данной недвижимости. КВА и КВД могут быть использованы как средства оценки стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке: ПС = ВД x КВА; ПС = ВД x КВД, где ПС ориентировочная стоимость объекта недвижимости; 3) коэффициент плотности застройки участка (К ЗП ) определяется как отношение площади застройки к площади земельного участка:
S1 ,
S0
где S1 - площадь застройки (м. кв.);
S0 - площадь земельного участка (м. кв.). Пример 1. На земельном участке площадью 400 м.кв. построено здание, общая площадь всех этажей в котором составляет 2000 м.кв.Коэффициентплотности застройки равен: К ЗП = S1 /S0 =2000 /400 =5, На первом участке земли разрешенная плотность, то есть К=12 единиц на 1 ар земли. Цена за 1 единицу =50 млн. рублей.
Тогда цена за 1 ар=12x50= 600 млн. рублей.
На втором участке земли разрешенная плотность = 8 единиц на 1 ар земли, отсюда следует, что при цене за 1 единицу=50 млн. рублей цена за 1 ар земли составит: 8x50= 400 млн. рублей.
Итак первый участок дороже второго на 50% ( 600 /400x100% ) 4) коэффициент емкости рынка недвижимости (КЕР) это отношение количества объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду, к общему количеству объектов недвижимости, предусмотренных для продажи или сданных в аренду: n ,
n0 где n -количество сданных объектов; n0 - количество объектов предназначенных к сдаче или продаже. Этот коэффициент позволяет определить, сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано в аренду в течение определенного времени в данном районе.
5) коэффициент проникновения на рынок (КП) измеряется отношением количества объектов недвижимости, сданных в аренду, к общему количеству конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду:
na , nk
na - общее количество конкурирующих объектов, сданных в аренду за отчетный период (ед.),
nk -количество объектов, сданных в аренду за тот же период. Величина КП зависит от рыночной конкурентности объекта и от умения менеджера сдавать собственность в аренду (т.е. от его профессионализма, деловой активности).
4. Расчет конкретной стоимости объекта недвижимости. Существует 3 основных метода определения стоимости недвижимости:
1) затратный метод; 2) метод сравнения продаж;
3) доходный метод (капитализация дохода). Использование более одного метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, затратный метод не применяется при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенно накопленную амортизацию (физическое, функциональное, внешнее устаревание, которые трудно оценить). Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециальным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения.
Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, для оценки промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере 2 метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.
Более подробно эти методы будут рассмотрены далее.
5. Составление отчета об определении стоимости. Этим этапом завершается процесс оценки недвижимости. Отчет это материальное выражение работы оценщика.
Оценка стоимости это мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Естественно, оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. (Например, вместо продажи недвижимости он может сдать ее в аренду или подарить).
Оценка это обоснованное мнение независимой стороны о реальной рыночной цене собственности.
В мае 1993г. было создано Российское общество оценщиков (РОО). Рынок услуг по оценке недвижимости все больше расширялся.
РОО разработало Стандарты по оценке недвижимости и Кодекс профессиональной этики. Оно так же проводит рецензию отчетов об оценке стоимости.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
6.1. Сущность и сферы применения затратного методаЗатратный метод основан на предположнии о том, что:
1. Основанием для определения стоимости недвижимости являются затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится.
2. Совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом. Примером может служить район улицы Сретенки в Москве, где в центре города на дорогих земельных участках ставят двух- и трехэтажные дома. Если принять, что стоимость земельного участка соответствует 1.5 млн. $, а жилого дома 700 000 $, то это здание почти ничего не прибавляет к стоимости земельного участка.
В будущем инвестор, который захочет построить многоэтажную гостиницу, будет покупать этот жилой дом лишь за 1.5 млн. $, то есть за цену земельного участка, так как необходимо учесть затраты на снос жилого здания. Таким образом, если земельный участок, на котором стоит объект недвижимости, используется не наилучшим способом, то издержки на строительство объекта не совпадают с рыночной стоимостью объекта, то есть нарушается постулат, на котором основан затратный подход. Сферы применения затратного метода 1) Для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости, когда надо выделять часть имущества, на которую будет наложен арест.
2) Для целей налогообложения прибыли, так как износ объекта недвижимости уменьшает величину доходов, полученных с данного объекта.
3) Для технико-экономического обоснования нового строительства
Предположим: цена строительства нового офисного здания составляет 500 000 $, годовая прибыль которая будет получена в результате функционирования данного офиса, равна 30 000 $. Минимально приемлемый коэффициент капитализации 13%. Вопрос: будет ли строительство данного офиса эффективно?
Решение: Минимальная прибыль, которую должен приносить новый офис с данными коэффициентами капитализации = 500x13= 65 000 $. По условиям задачи П =30 000 $, отсюда следует ответ: нет, не эффективно.
В данном случае определение стоимости нового строительства затратным методом позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
4) Для выбора наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка.
Имеется земельный участок стоимостью 50 000 $. Коэффициент капитализации на земельном рынке 12%. Тогда годовая прибыль, которую должен приносить земельный участок составит 50000x12%= 6 000 $. Предположение, что жилой двухэтажный дом, построенный на этом участке, приносит лишь 5 000 $, то есть не оправдывает затрат.
Однако десяти этажный жилой дом, построенный на этом земельном участке может принести прибыль 100 000 $, то есть в 20 раз больше. Это позволит покрыть затраты нна строительство жилого дома и обесппечит требуемый от земли доход в 6 000 $. И наоборот, 70-этажный дом из-за высокой стоимости строительства, высоких жилищных издержек и низкой заселенности может не обеспечить достаточную прибыль, что бы оправдать инвестиции.
Отсюда следует, что эффективный вариант использования земельного
участка предполагает строительство жилого дома с эталонностью от 10 до 50.
4) Для выбора профиля объекта недвижимости. Предположим, необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него 500 000 $, или при тех же затратах переформировать его в оптово-торговый центр.
При этом ежегодный доход от офиса составляет 25 000 $., а от оптово-торгового центра 100 000 $. Коэффициент капитализации на рынке 13%.
Первый проект дает следующую прибыль равную 25/500x100=5%, что не удовлетворяет требованию рынка (13%).
Второй проект приносит прибыль равную 100/500x 100=20%, что удовлетворяет требованию рынка. Отсюда следует, что переформирование офисного здания в оптово-торговый центр эффективное решение.
5) Для оценки зданий специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Поскольку на региональных рынках недвижимости обычно трудно найти информацию об аналогичных проданных объектах.
6) Для оценки в целях страхования (поскольку страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяется часто, исходя из затрат страхователя).
7) Для оценки в целях страхования (поскольку страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения часто определяются исходя из затрат страхователя).
Алгоритм затратного метода оценки недвижимости
Оценка земельного участка Этапы затратного подхода- Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
- Рассчитывается стоимость замещения или восстановленная стоимость недвижимости.
- Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.
- Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получится стоимость объекта Недвижимости без износа.
- Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.
1 ЭТАП. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям. И нормативная стоимость земельных участков рассчитываетсg исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 20.
Однако с развитием земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
б) физические характеристики участка;
в) данные о взаимосвязи участка с окружение;
г) экологические факторы, характеризующие участок.
Существует 5 основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков. 1. По сопоставленным продажам. Заключается в сравнении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. 2. Метод соотношения (метод переноса) Оценивается сначала стоимость зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитается стоимость зданий и сооружений, и получается стоимость земельного участка.
3. Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Не применяется так как отсутствуют сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации (нет арендного земельного рынка).
4. Техника остатка для земли. Этот метод отличается от метода капитализации земельной ренты тем, что доход, который капитализируется, расчитывается исходя из доли прибыли, полученного с учетом наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости.
5. Метод развития земельного участка применяется тогда, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Применяется достаточно часто.
Технология оценки методом развития участка:
- определение размеров и количества индивидуальных участков;
- расчет стоимости освоенных участков (определение величины выручки);
- расчет издержек на освоение участков и их продажу, графика освоения и периоде продаж;
- определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;
- определение ставки дисконта;
- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
Отсюда следует, что для разбиения общего участка на индивидуальные мы выбираем участки по 12 соток.
Освоенными называются земельные участки, к которым подведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам. Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.
Издержки освоения включают в себя: расходы по расчистке, планировке и разметке участка, на строительство дорог, тротуаров, коммуникаций, накладные расходы (содержание управляющего персонала, охрана), страхование, налоги и т. п. В издержки включается так же предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором в случае успешной реализации проекта.
Ставки дисконта, принимаемые для дисконтирования денежного потока, должны быть довольно высоки ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.
Пример
Расчет стоимости земельного участка методом развития. Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером
8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома и дачи, затем продать и получить прибыль.
1. Общая выручка от продаж всех индивидуальных участков составляет:
Вр = 25 000 $ x 32 участка = 800 000 $.
2. Издержки на освоение составили 530 000 $.
3. Разработать график продаж, в котором предусмотрена одна продажа участка
в месяц.
4. Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 32-месячный период.
Первый месяц: 25 000 $ x 112% = 28 000 $.
Второй месяц: 28 000 $ x 112% = 31 360 $.
Третий месяц: 31 360 $ x 112% = 35 120 $ и т.д.
За 32 месяца выручка равна 681 740 $.
5. Стоимость неосвоенного земельного участка равна
681 740530 000=151740 $. 2 ЭТАП. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости. Существует 4 основных метода определения восстановительной стоимости или стоимости замещения.
1) Метод сравнительной единицы (метод удвоенной стоимости). По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта.
Единицами измерения могут быть 1м.кв., 1м.куб., 1 место и прочее. Для определения текущей стоимости обычно пользуются справочником по удвоенным показателям стоимости на единицу строительной продукции.
Это самый простой способ оценки объекта недвижимости.
2) Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении стоимости отдельных элементов объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат. То есть определяются отдельные компоненты.
Затем все суммируется и определяется стоимость недвижимости.
3) Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении сметы строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Это самый трудоемкий метод определения стоимости недвижимости Он значительно упрощается лишь в случае, если от оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился.
4) Индексный метод оценки объекта недвижимости. Суть метода: балансовая стоимость оцениваемого объекта умножается на соответствующий индекс, рассчитанный для переоценки ОФ.
Эти индексы утверждаются правительством и периодически публикуются в печати. 3 ЭТАП. Определение износа объекта недвижимости. Износ это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.
Учет износа объекта это корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определяется с помощью затратного подхода).
Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости стечением времени. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.
Физический износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Этот вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в удобстве его планирования, инженерном обеспечении и т. п. Он так же называется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым (как и физический).
Срок службы здания в целом зависит от долговечности составляющих его элементов. Физический износ элементов здания ( ИФi ) рассчитывается по формуле:
Удельный вес конструктивного элемента (i ) x Процент износа (i ) . 100
Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Это так называемый экспертный метод.
На практике чаще используют нормативный (бухгалтерский) метод определения физического износа. Он предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление, утвержденных Правительством РФ.
Амортизация - систематический способ погашения стоимости активов в продолжение их ожидаемых сроков службы.
Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Этот вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в удобстве его планирования, инженерном обеспечении и т.
ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ДОХОДНОГО МЕТОДА ОЦЕНКИ НЕВИЖИМОСТИ
Он также называется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым (как и физический). Для расчета функционального износа определяют поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного или эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.Внешний (экономический) износ это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими факторами. Причины внешнего износа: общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и т. п.
Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к болотам, очистным сооружениям, ж/д станциям, бензоколонкам, танцплощадкам и т.п. Этот вид износа в большинстве случаев неустраним.
Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставляемых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего износа здания.
Пример
1) Цена продажи 4-х комнатной квартиры вдалеке от школы 192 000 $ 2) Цена продажи 3-х комнатной квартиры вблизи от школы 178 000 $
3)Разница 14 000 $
в том числе между стоимостью квартир 8 000 $
4) Разница в стоимости из-за близости школы 6 000 $
5) Потеря в стоимости, связанная с близостью школы, 80% 4 000 $
- Процент износа, вызванный близостью к школе
Общий износ объекта =физический + функциональный + внешний износ. 4 ЭТАП. Определение стоимости объекта недвижимости без износа. На этом этапе из восстановленной стоимости объекта, определенной на втором этапе, необходимо вычесть величину совокупного износа. Таким образом, получают стоимость объекта недвижимости без износа. 5 ЭТАП. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка. Общая стоимость объекта недвижимости определяется путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа (4 этап) и стоимости земельного участка (1 этап).
Пример 1.
Определить затратным методом стоимость дачи, если известно: Площадь дачи 100 м. кв.
Площадь гаража 60 м. кв.
Стоимость 1 м. кв. дачи =200$.
Стоимость 1 м. кв. гаража 100 $.
Стоимость всех других сооружений на даче 2 000 $.
Устранимый физический износ дачи 3 000 $.
Неустранимый физический износ дачи 2 000 $.
Устранимый функциональный износ дачи 1 000 $.
Рыночная стоимость земельного участка 5 000 $. Решение
- Полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений на ней:
А) 100х200=20 000 $; Б) 60х100= 6 000 $;
В) 2000+20000=26000$;
Г) 26000+2000=28000$.
- Суммарный накопленный износ:
3 000+2 000+1 000= 6 000 $.
- Общая стоимость дачи, исчисленная затратным методом:
28 000-6 000= 22 000+5 000= 27 000 $.
Пример 2.
Определить стоимость офиса затратным методом, если: стоимость земельного участка 180 000 $;
полная стоимость воспроизводства здания офиса 1 500 000 $;
общий износ здания 20% от восстановленной стоимости.
Решение:
- Величина износа И = 1 500 000 х 0.2 = 300 000 $.
- Восстановленная стоимость без износа
- 1 500 000 300 000 = 1 200 000 $.
- Стоимость офиса = 1 200 000 + 180 000 = 1 380 000 $.
ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ДОХОДНОГО МЕТОДАОЦЕНКИ НЕВИЖИМОСТИ
7.1. Дисконтирование капитала и доходовФинансовые ресурсы имеют временную ценность, которая рассматривается в двух аспектах. Первый аспект вязан покупательной стоимостью денег. Деньги сегодня и через определенный промежуток времени при равной номинальной стоимости имеют совершенно разную покупательную стоимость. Так, 1 000 руб. через некоторое время при условии инфляции 60% будут иметь покупательную стоимость всего 400 руб.
При современном состоянии экономики и уровня инфляции денежные средства не вложенные в инвестиционную деятельность или на хранение в банк, очень быстро обесцениваются.
Второй аспект связан с обращением денежных средств как капитала, и получением доходов от этого оборота. Деньги должны как можно быстрее делать новые деньги. Например, имеются два варианта инвестиций. По первому варианту при вложении 10 000 руб. доход через год составит 10 000 руб. или 100%.
По второму варианту при вложении 10 000 руб. доход через 3 месяца составит 2 500 руб. или 25%. Выгоднее второй вариант, так как сумма денежных средств, полученная после трех месяцев, может быть пущена вновь в оборот и принести дополнительный доход. При четырех оборотах за год дополнительный доход составит 14 400 руб., то есть на 4 400 руб. больше чем в первом варианте:
Первый оборот 125% х 10 000 = 12 500 руб.
Второй оборот 125% х 12 500 = 15 600 руб.
Третий оборот 125% х 15 600 = 19 500 руб.
Четвертый оборот 125% х 19 500 = 24 400 руб.
Дополнительный доход равен 24 400 10 000 = 14 400 руб.
Указанный дополнительный доход определяется с помощью методов дисконтирования доходов.
Дисконтирование доходов это приведение дохода к моменту вложения капитала.
Для определения наращенного капитала и данного дохода с учетом дисконтирования используется формула: K t =K(1+n) t ,
где K t - размер вложения капитала концу t- го периода времени с момента вклада первоначальной суммы, руб.; К размер первоначального вклада, руб.;
n коэффициент дисконтирования, то есть норма доходности (процентная ставка);
t - фактор времени (число лет или количество оборотов капитала). Д = К (1+n) t K ,
где Д - дополнительный доход, руб. В нашем примере Д = 10 (1+0,25) 4 10 =14400 руб.
Дисконтирование дохода применяется для оценки будущих денежных поступлений (прибыль, проценты) с позиций текущего момента.
Инвестор должен оценить, какой доход он получит в будущем, и какую максимально возможную сумму финансовых ресурсов может вложить в данное дело, исходя из прогнозируемого уровня доходности. Эта оценка производится по формуле:
K t ,
(1+ n)t Пример 1. Банк предлагает 60% годовых. Каков должен быть первоначальный вклад, что бы через 3 года иметь на счете 1 млн. руб.
К= 1000000: (1+0,6)3 =243900 руб.
То есть первоначальный вклад равен 243 900 руб. Пример 2. Инвестор имеет 200 000 руб. и хочет получить через два года 2 млн. руб. Каково должно быть в этом случае минимальное значение коэффициента дисконтирования n?
Таким образом, для решения поставленной задачи нужно вложить капитал в такую компанию (сделку), которая обеспечит годовой доход в размере не ниже 216.2%. Таковой может быть сделка с недвижимостью. Задача Банк предлагает по депозитным вкладам 200% годовых. Необходимо определить, какой должен быть первоначальный вклад, чтобы через три года получить 5 млн. руб.
К = 5000000 / ( 1+2 )3 = 555500 руб .
Капитализация доходов
Это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом и выручки от продажи права собственности на недвижимость. Финансовые выгоды могут включать в себя валовой доход или чистый доход. (Действительная выручка от использования объекта минус все расходы по эксплуатации объекта (кроме амортизации)).
В оценке недвижимости используется коэффициент капитализации. Он применяется к доходам одного года.
Обычно это первый прогнозируемый год. Расчет стоимости производится по формуле: Kt , 1+ n
где К текущая стоимость (в настоящее время), руб.
Kt -- доход, ожидаемый к концу t-го года (t= 1 год), руб.
n ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли
единицы. Величина 1 - это коэффициент капитализации. Тогда
1+ n Kt 1 , 1+n
Пример 1. Ожидаемый через год доход = 120 млн. руб. Ожидаемая норма доходности = 20%
Рассчитать текущую стоимость объекта недвижимости.
К = 120 / (1+0,2 ) = 100 млн. руб. При этом коэффициент капитализации
1 / (1+0,2) = 0,833
Пример 2.
Ожидаемый через год доход равен 50 млн. руб. при вложении капитала в землю и при норме доходности 10%. Ожидаемый доход от вложения каптала в здание 150 млн. руб. при норме доходности 50%.
Определить текущую стоимость объекта недвижимости (в целом).
Коэффициент капитализации для земли КЗ = 1/ (1+0,1) = 0,9091.
Коэффициент капитализации здания КЗД = 1 / (1+0,5 ) =0,6667.
Текущая стоимость объекта недвижимости:
К=50x0,9091+150x0,6667=145.45 млн. Коэффициент капитализации рассчитывается двояко: 1) непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация);
2) рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и заранее задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
8.1. Метод капитализации доходовЭтот метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула для определения стоимости объекта имеет вид:
ЧД ,
К
где С стоимость;
ЧД чистый доход;
К коэффициент капитализации.
Данный метод используется, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для определения стоимости недвижимости методом прямой капитализации необходимо:
- определить чистый доход от использования объекта в первый год;
- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.
Чистый доход это величина чистого годового дохода, полученного от использования оцениваемого объекта равная валовой выручке минус расходы по эксплуатации объекта (кроме амортизации).
Потенциальная валовая выручка это ожидаемая суммарная величина выручки от основного вида деятельности и дополнительных услуг, оказываемых на оцениваемом объекте недвижимости.
Например, если домовладелец сдает квартиру, арендная плата за нее является валовой выручкой от основного вида деятельности, а доход от предоставления стиральной машины, гаража, автостоянки, телеантенны и прочего является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.
Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый год (после даты оценки).
Для правильного определения потенциальной валовой выручки необходимо знать удельные стоимости использования объектов, то есть ставки арендной платы за 1 м. кв. жилой площади, а также стоимости дополнительных услуг (плата за одно место стоянки машины в сутки в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности.
Точное определение удельных стоимостей имеет особо важное значение в оценке, так как именно они служат основой для расчета потенциальной валовой выручки от использования недвижимости. Если в расчете удельной стоимости будет допущена даже небольшая ошибка, это приведет к неверному результату.
Далее в процессе оценки недвижимости определяется поправка на недоиспользование объекта недвижимости. Например, до 1991 года степень заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а после 1991 года примерно 60%. Это обусловлено тремя факторами:
- резким ростом платы за проживание в гостинице;
- резким спадом платежеспособности населения;
- резким ростом тарифов на воздушный и ж/д транспорт.
- зарплата с отчислением обслуживающего персонала;
- коммунальные услуги: газ, вода, электричество;
- расходы на содержание объекта (охранная сигнализация, обслуживание лифта, инженерных коммуникаций: сантехника, телефон);
- плата за управление объектом (вознаграждение управляющему);
- представительские расходы;
- расходы на рекламу;
- транспортные расходы и другие.
Все эксплуатационные расходы входят в состав производства.
После определения эксплуатационных затрат рассчитывается чистый доход (ЧД).
Для расчета ЧД составляется отчет о доходах и расходах. Для его составления используются данные бухгалтерской отчетности (главная книга, отчет о прибыля] и убытках и т.п.).
В состав ЧД входят две составляющие:
- прибыль от использования оцениваемого объекта;
- амортизация отчисления на ремонт и полное восстановление.
Пример
Расчет ЧД на основе составления отчета о доходах и расходах от сдачи в аренду офисного здания площадью 500 м. кв. 1. Выручка от использования здания (без НДС)
1.1 Выручка от основного вида деятельности (валовая выручка):
- от сдачи в аренду офисного здания:
500 $х500 м. кв.= 250 000 $
1.2 Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):
- плата за пользование автостоянкой 3 000$
- плата от торговых точек 2 000$
- плата за использование средств связи 5 000$
3. Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5%) 13 000$
4. Действительная (эффективная) выручка 247 000$
5. Расходы
5.1 Постоянные (фиксированные) расходы:
- страхование имущества от пожара (1.67% от стоимости здания) 25 000$
- амортизационные отчисления (2% от стоимости фондов)
Итого постоянные расходы 55 000$
5.2 Эксплуатационные расходы:
- зарплата управляющему 6 000$
- коммунальные услуги 10 000$
- зарплата работникам 10 000$
- отчисление от зарплат (40%) 6 400$
- транспортные расходы 10 000$
- прочие 10 000$
- накладные расходы 15 000$
- банковские платежи 1 000$
5.3 Резервы
- замена сантехники мебели и прочего 5 000$
6. Общие расходы 128 400$
7. Прибыль от реализации (247 000 128 400) 118 600$
6. Действительная прибыль (равна прибыли от реализации минус
внереализационные расходы) 118 600 26 365 = 92 235$
Внереализационные расходы (26 365):
- налог на имущество (1.5 % от стоимости имущества) 22 500$
- налог на образование (1% от ФЗП) 100$
- налог соцкультбыт (1.5% от действительной выручки) 3 705$
9. Чистая прибыль (действительная прибыль минус налог на прибыль)
10. Чистый доход (чистая прибыль + амортизация) Расчет коэффициента капитализации Расчет капитализации это параметр, преобразующий ЧД в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченнVго на приобретение объекта.
Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.
При этом ЧД определяется за первый год. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной ЧД и его рыночной стоимостью.
Ставка капитализации, определяемая по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.
______ЧД______
Цена объекта
Метод прямой капитализации заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.
Однако тенденции величин ставок капитализации таковы, что чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.
Метод прямой капитализации наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.
Метод связанных инвестиций заемного и собственногокапитала
Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала применяется, когда для покупки объекта недвижимости использовался заемный и собственный капитал в определенной известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна:а) удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;
б) предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита (в виде периодических амортизационных выплат);
в) удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе инвестору будет не интересно вкладывать собственные средства в покупку недвижимости.
г) предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и возврат самого капитала. А. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и на размер кредита. Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения. Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальный, годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.
Б. Ставка капитализации дохода от собственного капитала называется ставкой капитализации от собственного капитала. Она определяется отношением чHсти чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.
Ставка капитализации собственного капитала так же состоит из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала. Таким образом, ставка капитализации на собственный капитал отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.
Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций JКР.
Тогда доля собственного капитала равна ( 1- JКР ) = КС .
Данные по размерам ипотечной постоянной можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала.
Изобразим схему реализации метода связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.
Составляющая заемного капитала K = KKP x JКР
Составляющая собственного капитала K = KСОБСТВ, x ( 1- JКР )
КОБЩ = Сумме составляющих
где KKP - ипотечная составляющая,
KСОБСТВ, - ставка капитализации на собственный капитал. Пример
Доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций 60% Ипотечная постоянная 0.15.
Срок погашения кредита 20 лет
Ставка капитализации на собственный капитал 12%.
Определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций заемного и собственного капитала. Решение:
КОБЩ = ( 0,15 x 0,6 ) + (1- 0,6 ) x 0.12 = 0.13. Зная ожидаемый годовой доход от недвижимости (65 000 $), можно определить рыночную стоимость данного объекта:
С = ЧД / К = 65000 / 0,13 = 50000 $.
Данный метод определения общей ставки капитализации применяется тогда, когда имеется достаточное количество рыночных данных о ставках капитализации для собственного капитала, то есть имеется достаточное количество сделок по объектам, аналогичным оцениваемому.
Метод связанных инвестиций земли и здания
Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации земли и строения, стоящего на этой земле. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей эти составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения). Расчет общей ставки капитализации производится по формуле:
КОБЩ = СЗЕМЛИ x КЗЕМЛИ + СЗДАНИЯ x КЗДАНИЯ, где СЗЕМЛИ и СЗДАНИЯ - стоимость земли и здания соответственно, в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;
КЗЕМЛИ и КЗДАНИЯ - ставки капитализации для земли и здания
соответственно.
Исследования рынка недвижимости в Москве позволили получить размеры параметров для расчета общей ставки капитализации по методу связанных инвестиций земли и здания (таблица 8.1). Таблица 8.1 Ставки по разным типам объектов
недвижимости
|
Тип объектов |
Параметры | ||||
| С земли | К земли | С здания | К здания | К общ. | |
|
1. Особняки без участка земли |
0,2 | 0,102 | 0,8 | 0,215 | 0,1924 |
|
2. Особняки с участком земли |
0,4 | 0,102 | 0,6 | 0,2 | 0,1608 |
|
3. Типовые здания старой Постройки |
0,3 | 0,102 | 0,7 | 0,244 | 0,2014 |
|
4. Типовые многоэтажные здания (серии московских ДСК) |
0,13 | 0,102 | 0,85 | 0,23 | 0,2088 |
Кумулятивный (суммарный) метод определения общегокоэффициента капитализации
Суть данного метода заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента капитализации процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка. Первый компонент процентной ставки безрисковая ставка. Она обычно равна ставке дохода на долгосрочные облигации или на среднесрочные правительственные облигации (наиболее стабильный ЦБ). К безрисковой ставке прибавляются следующие поправки:Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций.
Общее правило здесь такое: чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, что бы побудить инвестора к риску.
Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем рискованнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
Поправка на низкую ликвидность объектов недвижимости.
Размер этой поправки должен быть от 1 до 5%. Поправка на низкую ликвидность объектов недвижимости. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться годы, особенно в периоды спада деловой активности в данном секторе рынка.Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки плюс указанные три поправки.
Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации ставки размещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем, если стоимость недвижимости со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком минус. Пример
Офис оценен в 5 млн. $. Доходность правительственных облигаций на момент оценки 8.5%. Дополнительный риск по сравнению с правительственными
облигациями 5%.
Затраты на управление инвестициями 2%.
Поправка на недостаточную ликвидность 2%.
Время возврата вложенного капитала 20 лет.
В связи с этим ставка возврата капитала равна 1/20=5%.
Определить общий коэффициент капитализации Решение
Безрисковая процентная ставка 0.085 Дополнительный риск 0.050
Поправка на управление инвестициями 0.020
Поправка на ликвидность 0.020
Суммарная процентная ставка 0.175
Ставка возврата капитала 0.175+0.050
Общий коэффициент капитализации 0.255 Существует еще один метод оценки недвижимости метод Эллвуда это модифицированный метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала. Он учитывает продолжительность капиталовложений, а также повышения или снижения со временем стоимости объекта недвижимости.
Более подробно в настоящем пособии не рассматривается.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
1. Понятие и виды недвижимости. Титул собственности. 2. Сегментирование рынка недвижимости. Параметры сегментирования.3. Виды прав на недвижимость. Сервитуты и обременение.
4. Восстановительная стоимость и стоимость замещения объектов недвижимости.
5. Виды спроса на объекты недвижимости, их характеристика.
6. Рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости. Какая из них выше?
Почему?
7. Кадастр недвижимости. Индивидуализация объектов недвижимости.
8. Основные принципы оценки недвижимости.
9. Основные финансовые коэффициенты, используемые при оценке недвижимости, приносящей доход.
10. Процедура оценки объектов недвижимости.
Характеристика основных этапов.
11. Характеристика затратного метода оценки недвижимости.
Сферы применения затратного метода.
12. Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
13. Методика расчета стоимости земельного участка методом развития.
14. Методика определения износа объекта недвижимости.
Виды износа.
15. Характеристика доходного подхода к оценке объектов недвижимости.
16. Индексация цен и стоимости объектов недвижимости.
17. Дисконтирование капитала и доходов от недвижимости.
18. Определение потенциальной валовой выручки от недвижимости, приносящей доход.
19. Калькуляция затрат на эксплуатацию объекта недвижимости.
20. Методика определения чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости.
21. Метод прямой капитализации оценки стоимости недвижимости.
22. Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.
23. Методика расчета ипотечной постоянной и ставки капитализации собственного капитала.
24. Метод связанных инвестиций - земли и здания для оценки объектов недвижимости.
25. Какой земельный участок считается освоенным.
Структура сметы затрат на освоение участка земли.
26. Сущность коэффициента капитализации.
Сфера его применения в экономике недвижимости.
27. Кадастровая стоимость недвижимости.
Как она оценивается?
28. Каким образом учитываются экологические факторы при оценке стоимости недвижимости.
29. Привести алгоритм оценки восстановительной стоимости заданий и сооружений. 10. КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАНИЯ
Задача 1.
Определите стоимость объекта недвижимости, приносящей доход, методом затрат. Данные для расчета
Ставка земельного налога - 3,5 р. / кв. м.
Площадь земельного участка - 2 000 000 кв. м.
Косвенные издержки (эксплуатация здания, реклама и пр.) составляют 16% стоимости строительства главного сооружения.
Норма прибыли на вложенный капитал - 25%.
Износ сооружения - 2%.
Стоимость вспомогательных сооружений - 10 млн. руб.
Износ вспомогательных сооружений - 2%. Задача 2. Фирме нужно накопить 2 млн. $, чтобы через 10 лет приобрести здание под офис. Наиболее безопасным способом накопления является приобретение безрисковых государственных ценных бумаг, дающих общий доход по ставке 8% при полугодовом начислении процентов.
Каким должен быть первоначальный вклад фирмы?
Задача 3.
Определите стоимость свободной квартиры государственного жилого фонда. Инвентаризационная стоимость 1 кв. м. строения, рассчитанная БТИ в целях налогообложения, составляет 108 тыс. руб. Квартира двухкомнатная. Площадь 58 кв. м. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами:
этаж третий, т.е. между первым и последним 0,47
высота помещения 2,75 м 0,66
все комнаты изолированные 2,45
площадь подсобных помещений 16 кв. м. 0,45
санузел раздельный 0,40
лоджия 0,45
лифт 0,45
мусоропровод на лестничной клетке 0,25
ванная, горячее водоснабжение 0,40
ориентация окон: юг, восток 0,09
удаленность от метро 4 остановки 0,12
Задача 4.
Необходимо принять решение, модернизировать ли существующее офисное здание, вложив в него 500 тыс. $, или, при тех же затратах, перепрофилировать его в оптово- торговый центр. При этом ежегодный доход от офисного здания ожидается в размере 25 тыс. $, а от оптово- торгового центра - 100 тыс. $. Коэффициент капитализации на рынке - 13%.
Для принятия решения необходимо рассчитать прибыль коэффициенты капитализации по двум проектам.
Задача 5.
Определите стоимость объекта недвижимости с использованием ставки дисконта.
Построить модель дисконтированных денежных потоков.
Дано: через 5 лет после покупки недвижимости ожидается доход в сумме 1250 млн. руб. Ставка дисконта - 25%.
Задача 6.
Определите затратным методом стоимость офисного здания, если известно:
Площадь офиса - 150 кв. м.; стоимость 1 кв. м. - 400 $;
площадь гаража - 80 кв. м.; стоимость 1 кв. м. - 300 $;
устранимый физический износ здания - 4000 $;
неустранимый - 2000 $;
устранимый функциональный износ здания - 500 $;
рыночная стоимость земельного участка - 5000 $.
Задача 7.
Рассчитать стоимость земельного участка методом развития. Исходные данные: инвестор планирует купить земельный участок размером 1 гектар, разбить его на 4 индивидуальных участка, построить на них коттеджи и продать, получив прибыль.
Стоимость продажи одного индивидуального участка - 20 тыс. $.
Издержки на освоение земельного участка - 70 тыс. $.
В месяц планируется продавать по одному индивидуальному участку.
Ставка дисконта - 12%.
Задача 8.
Определить стоимость офиса затратным методом , если известно:
стоимость земельного участка под офисом - 120 000 $;
полная стоимость воспроизводства здания офиса - 130 000 $;
устранимый физический износ - 12%;
неустранимый физический износ - 6%;
устранимый функциональный износ здания - 4%.
Задача 9.
Рассчитать годовую сумму арендной платы.
Данные для расчета. Предприятие сдается в аренду.
Среднегодовая стоимость основных фондов - 100 млн. руб., в том числе стоимость земельного участка - 30 млн. руб., средняя стоимость оборотных средств - 50 млн. руб. Средняя норма амортизационных отчислений по основным фондам - 7,2%.
Арендный процент взимается из расчета 25% от стоимости производственных фондов. По договору аренды в арендную плату включается 80% амортизационных отчислений.
Задача 10.
Рассчитать текущую стоимость каждого из приведенных ниже денежных поступлений от приносящей доход недвижимости, если коэффициент дисконтирования на рынке равен 12%:
А) 5 млн. $, получаемые ежегодно;
Б) 30 млн. $, получаемые через 5 лет.
Задача 11.
Определить общую ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости. Исходные данные: доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций - 50%.
Ипотечная постоянная - 0,13.
Срок погашения кредита - 10 лет.
Ставка капитализации на собственный капитал -12%.
Ожидаемый годовой доход от недвижимости - 50 000 $.
Задача 12.
Определите стоимость объекта недвижимости методом капитализации доходов.
Исходные данные: через год после покупки недвижимости ожидается доход при вложении капитала в землю - 90 тыс. руб. И при вложении капитала в здание - 300 тыс. руб.
Норма доходности при вложении капитала в землю - 12% , в здание -60%.
Задние 13.
Определить затратным методом стоимость дачи, если известно:
Площадь дачи 60 м2.
Площадь гаража 20 м2.
Стоимость 1 м2 дачи = 180 $.
Стоимость 1 м2 гаража = 75 $.
Стоимость (суммарная) других сооружений на даче 2800 $.
Устранимый физический износ дачи 1200 $.
Неустранимый физический износ 1300 $.
Рыночная стоимость земельного участка 4000 $.
Задача14.
Рассчитать коэффициент емкости рынка недвижимости и дать ему оценку.
Исходные данные:
Предложение по продаже и сдаче в аренду квартир на рынке жилья составляло за месяц 200 квартир. Предложение было реализовано в объеме 160 квартир. Задача 15. Определить ориентировочную рыночную стоимость недвижимости.
Данные для расчета:
Общий месячный арендный доход от недвижимости, сданной в аренду, составляет 15 тыс. руб. Коэффициент валовой арендной платы 12.
ВАРИАНТЫ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
| варианта | вопросов | задачи |
| 1 | 1, 25 | 4 |
| 2 | 2, 20 | 13 |
| 3 | 3, 30 | 2 |
| 4 | 4, 26 | 14 |
| 5 | 5, 29 | 10 |
| 6 | 6, 28 | 11 |
| 7 | 7, 24 | 5 |
| 8 | 8, 23 | 6 |
| 9 | 9, 22 | 15 |
| 10 | 10, 17 | 3 |
| 11 | 11, 16 | 12 |
| 12 | 12, 19 | 8 |
| 13 | 13, 18 | 1 |
| 14 | 14, 21 | 9 |
| 15 | 15,27 | 7 |
ЛИТЕРАТУРА
1. Григорьев В. В. Методическое положение по переоценке основных фондов. - М, 1995г. 2. Григорьев В. В. Оценка объектов недвижимости: Теоретические аспекты не движимости. М, 1997г.2. Красноглазов Б. М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М, 1992г.
3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития.
М, 1995г.
4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости.
М, 1998г.
5. Оценка стоимости недвижимого имущества: Отчет Американского института по оценке недвижимости. / Перевод с английского. М, 1998г.
6. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.--М, 1995г.
* Сервитуты известны еще римскому праву. К ним относились следующие права: проходить и проезжать через соседний участок; перевозить тяжести; проводить воду с соседнего участка; черпать воду на соседнем участке; опереть постройку на соседний участок; право вида и другие
Недвижимость: Рынок - Ипотека - Инвестиции
- Недвижимость
- Разновидности недвижимости
- Софт для работы с недвижимостью
- Законы о недвижимости
- Инвестиции в недвижимость
- Ипотека